Многообещающая ипотека

Жилье в России и, в частности, в Петербурге все время дорожает, а заработная плата растет не столь быстрыми темпами. Один из способов выхода из патовой ситуации - покупка собственной квартиры в кредит. Наиболее распространенная схема - ипотечное кредитование - сегодня постепенно набирает обороты, и специалисты пророчат ей большое будущее.

Еще год назад объем ипотечного рынка в России оценивался в $500 млн, сегодня - в $2 млрд. Темпы роста впечатляют - по 100% в год и более. Половина всех выданных кредитов приходится на Москву и Петербург. Вместе с тем, по данным Ассоциации банков Северо-Запада, в 2004 году по ипотечной схеме в регионе заключено не более 2% сделок от общего объема зарегистрированных договоров купли-продажи. Специалисты компании "ЮИТ Лентек", в свою очередь, подсчитали, что на долю строительного рынка пришлось только 100 из 1,5 тыс. (7%) выданных ссуд.

Три источника

По данным Международной ассоциации ипотечных фондов, сегодня жилищное строительство ведется, главным образом, за счет долевого участия, 6,7% - с привлечением кредитов, 2,3% - по накопительной схеме. Однако ЖСК собираются отказаться и от этой малой доли, поскольку новый пакет законов разрешает направлять на первичный рынок только 20% активов кооператива.

Жилье в кредит можно приобрести несколькими способами.

Во-первых, благодаря рассрочке, предоставляемой застройщиками, при долевом участии, как правило, до сдачи объекта в эксплуатацию. Обязателен первый взнос - 30% стоимости квартиры на начальном этапе строительства и до 80%, если дом почти завершен. Считается, что при рассрочке застройщик кредитует дольщика (на самом деле все с точностью до наоборот), поэтому рассрочка предполагает уплату процентов. Они могут составлять до 1,5% от еще невыплаченной суммы в месяц, но могут быть зафиксированы на уровне $10-15. Размер зависит от того, насколько скоро дом будет сдан, от первоначального взноса и заведенных в компании правил. Приобретенная квартира становится собственностью дольщика после всех выплат, сдачи дома госкомиссии и регистрации права собственности.

Во-вторых, уже в течение нескольких лет свои услуги активно рекламируют жилищные и жилищно-строительные кооперативы, предлагающие накопительную схему. Можно стать пайщиком не имея крупной суммы, лишь бы хватило на вступительный взнос. Кооператив вместе с претендентом на жилье разрабатывает индивидуальную программу платежей в зависимости от его возможностей и стоимости будущей квартиры. Сначала происходит накопление половины необходимой суммы, после чего ЖК выкупает выбранную пайщиком квартиру и оформляет ее на себя. Вселяться можно сразу, но в собственность к члену кооператива жилье перейдет лишь после выплаты им всех денег. Плата за рассрочку - менее 1% в месяц от суммы непогашенного долга. В качестве взноса может рассматриваться имеющееся у претендента жилье. Если возникает необходимость продать квартиру, пайщик должен получить обратно почти всю сумму.

Недвижимость также можно приобрести и с помощью потребительского кредита. Задача не из легких: соискателю нужно собрать большой список документов, доказать финансовую состоятельность и стабильность своего заработка. Однако в последнее время на рынок вышли зарубежные банки, ориентированные как раз на частных клиентов. И финансисты уже готовы закрывать глаза на источник дохода - правда, под большую, чем в обычных случаях ставку.

Ипотеку также можно рассматривать как разновидность потребительского кредита. Ее классическая форма предполагает ссуду под залог недвижимости. Главным образом она используется на вторичном рынке.

Кредитные механизмы

Недвижимое имущество служит обеспечением ссуды и гарантией для банка, что клиент ее вернет. Для определения стоимости закладываемого под залог жилья, необходимо привлечь оценщика. Кредит можно получить в размере максимум 80% от оценочной стоимости, остальную сумму клиент доплачивает сам. Ссуда выдается в рублях и/или в валюте. Срок, на который банк решается дать взаймы, все время увеличивается, некоторые готовы предложить и до 25 лет. К примеру, недавно банк DeltaCredit вывел на рынок новый продукт - Delta25, рассчитанный на 25-летний срок погашения. По словам главы представительства DeltaCredit банка в Петербурге Марины Арнольди, в таком займе нуждаются те, кто не в состоянии ежемесячно изымать значительные суммы из семейного бюджета. Арифметика простая: чем продолжительнее срок погашения, тем меньше размер регулярных платежей. Правда, большинство покупателей стремится расплатиться как можно быстрей, за 3-8 лет. Часть банков устанавливает минимальный размер ссуды, например, 300 тыс. руб или $20 тыс. По данным "Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию", средний размер выдаваемых сегодня кредитов составляет $30-40 тыс. Ставки варьируются от 12,5 до 25% годовых в рублях и 9-15,5% в валюте. Многие кредиторы готовы принять досрочное погашение - всей суммы или части долга. Процент выплачивается с остатка кредита.

Банки, как правило, имеют довольно длинный список требований к заемщику. Например, соискатель обязан застраховать риск потери жизни и трудоспособности, утраты права собственности на приобретаемое жилье, а также саму недвижимость. Зачастую необходимо иметь российское гражданство и регистрацию, есть и возрастные ограничения (трудоспособный возраст). Клиент также обязан застраховать сделку, минимальный ежегодный взнос составляет 0,9% страховой суммы, средний - 1,3%. Размер зависит от срока страхования, возраста и здоровья заемщика, состояния жилья и ее юридической чистоты. При этом во внимание принимается остаток суммы кредита, который ежегодно уменьшается. Страховые компании обещают вскоре пополнить набор услуг еще одним видом - от невозврата кредита. Банки также интересует источник дохода и его стабильность, многие готовы учитывать и доходы остальных членов семьи. По некоторым оценкам, имея в запасе примерно 30% стоимости квартиры, семье достаточно зарабатывать $750 в месяц, из которых кредитор будет забирать более $200 в течение 10 лет, если, конечно, заем невелик.

Строительные нюансы

На строительный рынок ипотека пришла сравнительно недавно. В 2004 году сразу несколько банков заключили договоры с застройщиками, которых сочли надежными, правда, при этом кредитовали не все объекты, а лишь отдельные. Условия получения займа здесь несколько отличны от тех, что выставляют при покупке квартиры на вторичном рынке. Главное отличие - предмет залога: пока идет строительство, у клиента на руках лишь договор долевого участия, на основании которого он может зарегистрировать в ГБР право требования. Банк принимает в залог именно право требования на будущую квартиру. Когда объект сдан и квартира оформлена в собственность заемщика, она переходит в залог. Размер первого взноса варьируется от 10 до 50%, в среднем - те же 30%, но уже от стоимости приобретаемой квартиры. Поясним на примере. Если заемщик приобретает квартиру в строящемся доме за $80 тыс., не имея залога, банк выдаст ему кредит в размере $56 тыс. (70% стоимости будущей квартиры). Соответственно первоначальный взнос заемщика составит $24 тыс. А если ту же квартиру приобретает покупатель, имеющий в качестве залога недвижимость оценочной стоимостью $60 тыс., то он получит кредит в $42 тыс. (70% от оценочной стоимости залога).

Средства выдаются на сравнительно меньший срок (до 15 лет), однако банки обещают увеличить его. Ограничения для клиентов также установлены: или определенный совокупный ежемесячный доход, или справка с места работы о стабильности заработка. Договоры страхования жизни и трудоспособности заемщика, а также традиционно длинный перечень документов с места работы - обязательны. Поскольку при возведении дома всегда сохраняется риск, что он может быть не достроен, на первом этапе ставки, как правило, выше. Соответственно, после сдачи объекта в эксплуатацию, они снижаются. Причем если на период строительства процент выше, чем на вторичном рынке, то по готовности дома ставка может заметно снизиться. Оно и понятно, квартира в новом доме - высоколиквидный товар, который можно довольно быстро продать в случае необходимости. Уровень процентных ставок также зависит от сроков займа и возможности банка получить доступ к "длинным" деньгам. Сегодня ставки варьируются в пределах 15-20% в рублях и 10,5-18% в валюте на первом этапе строительства.

В ожидании грядущих, во многом непредсказуемых, перемен на первичном рынке, некоторые застройщики стали разрабатывать специальные ипотечные программы и заключать соглашения с банками. Например, компания "Северный город" (холдинг RBI) планирует продавать с использованием ипотечных схем ежемесячно примерно четверть строящегося жилья. Совместная с "Промстройбанком" программа была запущена в августе 2004 года. По мнению генерального директора холдинга Эдуарда Тиктинского, доля продаж через ипотеку может вырасти, в том числе за счет вовлечения в программу других банков. Не так давно RBI подписал с "Северо-Западным банком Сбербанка России" соглашение о сотрудничестве. "Основная конкурентная борьба между застройщиками будет в сфере предоставления дополнительных финансовых услуг клиенту, и ипотека - один из таких инструментов. О том, что эта тенденция уже началась, свидетельствует тот факт, что большинство ведущих компаний уже запустили ипотечные схемы", - говорит г-н Тиктинский.

Одной из первых крупных операторов, который опробовал кредитную схему на строящихся объектах, стал "Петербургстрой Skanska", запустивший осенью прошлого года ипотечную программу совместно с филиалом "Северная Столица" ЗАО "Райффайзенбанк Австрия". Чтобы свести риски к минимуму, застройщик включил в программу только три объекта: малоэтажный комплекс "Новая Скандинавия", жилой комплекс на пересечении Ленинского пр. и ул. Десантников и дом на Поклонногорской улице. В нынешнем году эти же объекты начал кредитовать и местный филиал "Внешторгбанка".

Компания "Невский Синдикат" для продвижения проекта строительства многофункционального жилого комплекса Platinum подписала аналогичное соглашение с "Северо-Западным банком Сбербанка России". Кредитуются дольщики строящегося дома на Свердловской набережной, 54-58. Ипотека также входит в пакет услуг, который компания "ЮИТ Лентек" предлагает дольщикам объектов под торговой маркой "ЮИТ ДОМ". Дольщики пяти таких строящихся домов суммарной площадью 150 тыс. кв. м могут воспользоваться кредитами банка. Партнерами "ЮИТ Лентек" выступают "Промстройбанк" и "Международный московский банк". Только ММБ выдал кредитов более чем на $1 млн.

Дорогие наши деньги

Впрочем, банки пока не столь активно финансируют долевку, как хотелось бы застройщикам. "Вроде все заинтересованы, а рынок развивается вяло", - отмечает Дмитрий Васильев, финансовый директор "ЮИТ Лентек". Рост ипотеки, полагает генеральный директор ФАИЖК Александр Семеняка, сдерживают несколько факторов. В их числе - недостаток средств у банков: если стоимость квадратного метра составляет $1000, а профинансировать необходимо покупку 3 млн кв.м, банки, по расчетам Агентства, должны выдать ссуд на $2 млрд. Это может привести к снижению их собственных капиталов в отсутствие альтернативы рефинансированию через ипотечные ценные бумаги. И деньги в этом случае получаются очень "дорогими". Многие специалисты называют сдерживающим фактором низкую платежеспособность населения.

По мнению директора филиала "Приморский" "Банка Санкт-Петербург" Екатерины Ганиной, "вопрос номер один" - ликвидность квартир, которые банк получает в залог: "90% неуспеха ипотеки завязаны на ликвидности". Кредиторы не смогут ничего поделать с должниками, поскольку их некуда выселять - городской закон о маневренном фонде, принятый в 1999 году, не работает. С точки зрения генерального директора АН "Легион-недвижимость" Максима Чернова, на вторичном рынке ипотеку тормозят в первую очередь налоги при сделках и необходимость указывать в договоре реальную стоимость квартиры.

В будущее - с оптимизмом

Тем не менее, с принятием пакета жилищных законов "процесс пошел". Председатель Комитета Совета Федерации по финансовым рынкам и денежному обращению Сергей Васильев заявляет, что, по прогнозам, к 2010 году банки увеличат объемы кредитования в 10 раз. Если при этом удвоятся строительные объемы, платежеспособный спрос будет удовлетворен на 60-70%. По оценкам специалистов "Северо-Западного банка Сбербанка России", емкость ипотечного рынка Петербурга в 2005 году составит 3,4 млрд руб.

Проблемой кредитования озаботилась также городская администрация. В Петербурге действует целевая программа, рассчитанная до 2012 года. Ее "стоимость" для казны - 570 млн руб, которые будут постепенно направлять в АИЖК, и 780 млн - в виде субсидий для населения (больше 30% стоимости квартиры не получить). На 2005 год в бюджете было заложено 80 млн руб, однако они иссякли уже в первом квартале. Теперь Жилищный комитет просит Законодательное собрание Петербурга добавить денег на ипотеку. Для нормальной работы залоговой схемы необходимы дополнительные правовые документы. По словам первого зам. председателя Комитета финансов Эдуарда Батанова, готовится новый закон о маневренном фонде, который может быть принят уже в третьем квартале этого года. Разработана концепция единой информационно-рекламной кампании, посвященной ипотечному продукту, в которой будут участвовать филиал АИЖК, банки и страховые компании. Пока что, говорят банкиры, при первом телефонном звонке или личной консультации отсеиваются 95% граждан, интересующихся кредитами под покупку жилья.

Процентные ставки постепенно, но все-таки снижаются. Этот процесс начался, когда АИЖК наладило оборот закладных как ценных бумаг. Последнее снижение произошло 1 июня, когда Агентство, разместив свои облигации на бирже, получило дополнительные средства. Теперь ставка составляет 14% в рублях против прежних 15-ти. До настоящего внедрения ипотеки в рыночные механизмы еще не близко. Но в DeltaCredit банке полны оптимизма - Марина Арнольди считает, что за последний год ощутимо повысился уровень грамотности населения в вопросах ипотеки; сроки принятия решений сократились до 3 дней, и даже при нынешних процентных ставках сегодня выгодней покупать жилье в кредит, чем тратить те же деньги на аренду чужой квартиры. "Граждане все еще боятся связываться с банками, и это сегодня остается основным тормозом развития ипотеки", - считает г-жа Арнольди. В России, как рассказал глава петербургского представительства "Городского ипотечного банка" Игорь Жигунов, программы жилищного кредитования имеют 200 банков, в Петербурге готовы работать в этой сфере - 30. По темпам роста ипотека в ближайшее время может обогнать другие виды потребительского кредитования. Но для этого нужно доработать нормативную базу, дополнив ее новыми актами и запустить механизмы привлечения средств рефинансирования. Тогда к 2007 году, по расчетам, проведенным американскими специалистами на основе существующих темпов роста рынка ипотечного кредитования, в России ипотека заработает по-настоящему.

Дата публикации: 10:41 21 июля 2005

Источник: bpn.ru