Жители Санкт-Петербурга отказались дорого платить

Рыночный риск

Санкт-Петербург стал первым российским городом, где перегрев рынка жилья обернулся падением цен. Город, где доходность от вложений в недвижимость, казалось, вот-вот достигнет лучших московских показателей, внезапно стал неинтересен частным инвесторам. Местные риэлтеры осторожны в прогнозах на осень, но сходятся во мнении, что рынок будет находиться в нынешнем состоянии как минимум до конца года. А московские торговцы недвижимостью надеются, что столичный рынок окажется более стойким, чем петербургский.

Кризис перестройки

В прошлом году в Петербурге было построено в полтора раза больше квартир, чем в 2003-м, а число выставленных на продажу увеличилось почти вдвое: с 1, 7 млн кв. м до 3, 2 млн. При этом покупательский спрос, по подсчетам риэлтеров, остался на уровне 2002 года. К июню 2004 года стоимость квадратного метра достигла предельной суммы, которую может выложить среднестатистический петербургский покупатель, - $1 тыс. за метр. Число сделок по покупке жилья сразу сократилось, а с октября цены начали падать более чем на 1 % в месяц и за ноябрь - декабрь уменьшились на 5 %. В первом квартале 2005 года уровень цен практически не изменился (что с учетом колебаний курса доллара США, валюты, в которой чаще всего индексируется цена недвижимости, можно считать снижением цены). Объем продаж жилья в новостройках за тот же период составил 397 тыс. кв. м, при том что в третьем - четвертом кварталах 2004 года было продано примерно по 460 тыс. кв. м.

В апреле - июне ситуация изменилась в худшую для застройщиков сторону - доля квартир, не проданных к моменту сдачи дома в объектах со сроком ввода во втором квартале, достигла 20 % (в прошлом году - 7-8 %), а суммарная площадь объектов, находящихся в продаже, достигла 5, 7 млн кв. м. Наибольшее число "застоявшихся" квартир расположено в районах, где одновременно строится большое количество объектов одного ценового уровня. Обычно в мае происходит подъем рынка - рост спроса и, как следствие, рост цен, однако в этом году ничего подобного не наблюдалось.

Сейчас, по данным риэлтерской компании "Северный город" , около 80 % предложения рынка массового жилья находится в ценовом диапазоне $900-1000 за 1 кв. м, несколько увеличился объем предложения в ценовом диапазоне $1100-1600 за 1 кв. м. Однако корреспондент "Ъ" убедился в том, что у ряда застройщиков квартиру в спальном районе, особенно если дом уже сдан, можно приобрести и по $600-700 за 1 кв. м. Доля непроданных квартир в построенных домах в целом по городу составляет 15-20 %.

Плановая остановка

Как отмечают аналитики "Петербургской недвижимости" , если в течение 2004 года на рынке сохранялся относительный паритет между выручкой от продаж и потребностями в финансировании строительства, то с начала 2005 года разрыв между этими показателями стал весьма существенным. Суммарный дефицит денежных средств у строительных компаний во втором квартале превысил $300 млн, а текущий объем продаж не обеспечивает многим компаниям поддержания темпов строительства - они вынуждены замедлять работу для снижения издержек. В условиях насыщенного рынка это ведет к утрате конкурентоспособности и дальнейшему снижению объемов продаж. Тем не менее, по данным компании "Северный город" , предложение на первичном рынке продолжает расти - сейчас в продаже находится жилье в 400 строящихся домах, а в относительных показателях объем строящего жилья на 31 % выше, чем в марте 2004 года. Вместе с тем резко снизилось число домов, которые планируется сдать через два года (по сравнению с количеством объектов, вводимых в 2005-2006 годах). Причина - значительное уменьшение в 2007-2008 годах планового ввода жилья. Это реакция на затоваривание, при сохранении такой тенденции на рынке будет сокращаться избыток площадей и постепенно восстановится баланс спроса и предложения.

При этом нельзя сказать, что петербуржцы вообще перестали покупать квартиры. Просто спрос сместился в сторону недорогого жилья в монолитных домах. А кирпичные здания, которых в городе всегда строилось много, сдают позиции. Более того, покупателям уже не нужны однокомнатные квартиры, которые еще недавно были наиболее популярным товаром на рынке недвижимости. Риэлтеры из "Адвекс-Росстро" отмечают, что в последнее время в структуре спроса заметно снизилась доля однокомнатных квартир. Дело в том, что покупатели одно- и двухкомнатных квартир по демографическому составу почти идентичны (супружеские пары без детей или с одним ребенком) и при возможности получения кредита или рассрочки они выбирают двухкомнатную квартиру. Среди наиболее популярных у покупателей районов города лидерство сохраняет Приморский. На втором месте - Фрунзенский район, а третье делят

Выборгский и Московский. Самый низкий спрос на квартиры в Адмиралтейском районе. "Стагнация на первичном рынке привела к резкому снижению числа инвесторов среди покупателей квартир, - говорит генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский. - Ситуация выгодна для тех, кто планирует в ближайшее время приобретение квартиры: большой выбор, достаточное время для поиска подходящего варианта и оптимальное соотношение цена-площадь-район. Одновременно она становится критической для застройщиков, многие из которых не выполняют внутренние планы продаж. Очевидно, что с наибольшими трудностями сталкиваются небольшие компании, и постепенно рынок будет двигаться в сторону дальнейшей концентрации сил".

"Строительные компании, отдающие себе объективный отчет об объемах реализации жилья, находятся сейчас в критическом состоянии, - согласен с коллегой президент корпорации „Строймонтаж" Артур Кириленко. - „Строймонтаж" в 2005 году сокращает объем строительства почти вдвое, с 200 тыс. кв. м до 100 тыс. кв. м, не потому, что у нас нет возможности строить, - мы не хотим оказаться в состоянии переизбытка товара, который никому не будет нужен".

Вице-президент холдинга "Эталон-ЛенСпецСМУ" Антон Евдокимов полагает, что рынок может оживиться с октября-ноября и что с этого времени можно будет ожидать роста цен. "Этому будут способствовать механизмы, реально увеличивающие период рассрочки для покупателей - уже существуют схемы, позволяющие выплатить часть стоимости квартиры после сдачи дома госкомиссии, - и возрастающая активность банков в области ипотечного кредитования. Но серьезное влияние на рынок ипотека начнет оказывать не раньше конца 2006 года" , - утверждает господин Евдокимов. Начальник отдела маркетинга "Петербургской недвижимости" Николай Пашков более осторожен в прогнозах: "Осенью должна быть традиционная активизация, но в ближайшие полгода ощутимых подвижек, скорее всего, не случится".

Инвесторы сбивают цены

Новостройки - лишь часть рынка недвижимости. Вторичный рынок, как правило, старается дольше удерживать высокий уровень цен - владельцам квартир не надо улучшать такой показатель, как "объем продаж". Однако рост вторичного рынка недвижимости в Санкт-Петербурге закончился еще в сентябре прошлого года - цены на нем сейчас ниже на 5 %, чем 12 месяцев назад. Впрочем, разрыв между средней ценой предложения на первичном и вторичном рынках приводит к "перетеканию" клиентов с первичного рынка на вторичный. Сегодня средняя цена в массовом сегменте на однокомнатные и двухкомнатные квартиры на вторичном рынке во всех районах Петербурга составляет порядка $950-1000 за 1 кв. м. Цены на многокомнатные квартиры - от трех комнат и больше, площадью до 120 кв. м - в центре города в среднем равны $1, 5 тыс. за 1 кв. м. В бол ее дорогом сегменте приобрести квартиру площадью от 120 кв. м и выше в центре Петербурга можно за $2-3, 5 тыс. за метр. При этом реальная цена сделки может быть на 10-15 % ниже цены предложения, заявленной продавцом.

"С начала года и до настоящего времени цены предложения и покупки практически не изменились, цены выравнялись, значительные колебания цен сейчас можно наблюдать лишь на первичном рынке недвижимости, - отмечает заместитель директора ЗАО „Агентство "Бекар"" Татьяна Чуприна. - До конца года рост цен на вторичке составит не более 10-15 %".

В отличие от первичного рынка из вторички самым большим спросом по-прежнему пользуется самое дешевое жилье - даже хрущевки продаются на ура, несмотря на все заявления городских властей о том, что они подлежат расселению и санации. Стоимость квадратного метра площади в однокомнатных и двухкомнатных квартирах в хрущевках и в "кораблях" (петербургский аналог хрущевки) составляет $1 тыс. , а в трехкомнатных - $800-900 за 1 кв. м. Меньшим спросом пользуются "кировки": они упали в цене, квадратный метр стоит не больше $800.

Любопытная деталь: риэлтеры говорят, что сейчас одним из решающих факторов на рынке жилья становится высота потолков: многие квартиры в кирпичных домах даже начала 90-х годов, где были заложены потолки 2, 45-2, 5 м, с трудом находят покупателя.