Смольный обеспечит рынок подешевевшими пятнами

Роман Филимонов, председатель комитета по строительству считает, что основной проблемой отрасли на сегодняшний день является не снижение темпов строительства или вступление в силу новых законов, а качество сдаваемого жилья.

- Как Вы оцениваете состояние строительного комплекса Петербурга на сегодняшний день?

Мы можем признать, что сегодня на строительном рынке Петербурга закончилось бурное развитие, но и стагнации не наступило, начался период поступательного развития. Я считаю, что нет кризиса, но есть определенное насыщение рынка. Ни один рынок не может развиваться по восходящей до бесконечности. Наступает период стабилизации. Важно, чтобы он не превратился в падение. Мы отслеживаем эту ситуацию и стараемся, чтобы рынок укрепился на этой стадии.

- Какова, на Ваш взгляд, наиболее острая и актуальная проблема сегодня для строительного комплекса, которая препятствует его развитию?

Я бы назвал качество строительства. Это новая проблема, о которой до сих пор еще широко не говорилось.

Если при той же цене, что сегодня существует на рынке, строители поднимут качество сдаваемого жилья, то на рынке не будет падения, а наступит стабилизация. На сегодняшний момент элитное жилье как продавалось, так и продается. Насыщение наступило в сфере типового жилья. Именно поэтому актуальна проблема качества.

- Возможно, ли сохранить цену продажи, при повышении цен на стройматериалы и повышать качество строительства? Сколько, по Вашим оценкам, в стоимости жилья составляет его себестоимость?

За последние годы цены на стройматериалы действительно возросли в несколько раз. Но этот рост не обусловлен искусственными факторами. Например, увеличилась заработная плата, цена энергоносителей. Это естественный процесс, но он тоже не будет продолжаться до бесконечности.

С ростом цены на строительные материалы, в принципе улучшается их качество. Перешли ведь все застройщики в свое время на сухие строительные смеси, кирпич стал лучшего качества.

- Как Вы считаете, отразится на рынке принятие новых законов в области строительства?

Безусловно, в новых условиях застройщики будут искать новые источники финансирования строительства жилья. Все ратуют за долевое участие в строительстве, потому что это дешевые и беспроцентные деньги, которые позволяют строителям получать достаточную прибыль, чтобы активизировать свои финансовые потоки.Разумеется, банки в условиях изменяющихся правил на строительном рынке также себя страхуют, и они рисковые активы стараются под залог не брать. Не построенный объект фактически является очень рискованным активом для банка, но существуют другие источники финансирования, например, облигационные займы, которые уже разместили некоторые крупные компании. Это могут себе позволить строительные организации, которые имеют определенный имидж на рынке. В нашем городе таких игроков очень много. Более мелкие компании с меньшими объемами строительства могут проработать некие вексельные схемы и продолжить то же самое долевое строительство.

С введением в действие новых законов в стройиндустрии появились определенные проблемы, но все они, я уверен, носят временный характер, а не системный. Так же все боялись принятия нового градостроительного кодекса, перехода на процедуру торгов. Говорили, что все пятна под застройку будут мгновенно раскуплены из-за дефицита земли, но у нас сейчас стоят в продаже участки. Их не покупают по объективным причинам, но в тоже время нет той паники на рынке. В дальнейшем мы планируем увеличить количество пятен, предоставляемых под застройку.

- Насколько реальны грядущие проблемы с регистрацией договоров долевого участия, о которых говорят участники рынка?

Я не думаю, что у строителей возникнут реальные проблемы при регистрации договоров долевого участия в ГБР. Ведь первые такие договоры должны появиться не раньше сентября 2005 года.

Новый закон о долевом участии распространяется на те объекты, право на проектирование и строительство которых получено после 1 апреля. До регистрации договора еще необходимо собрать документы для получения разрешения на строительство. Даже те компании, которые занимались этой документацией одновременно с проектными работами, регистрировать первые договоры долевого участия начнут, в лучшем случае, только через четыре месяца. Обычно строители проводят проектирование за 9-11 месяцев. На встрече с губернатором они говорили о необходимости удлинять сроки строительства в связи с тем, что проектированию надо уделять больше времени. До осени все вопросы, связанные с переходным периодом, должны быть решены.

- Как Вы оцениваете успешность торгов по продаже земельных участков?

Сегодня администрация готова обеспечить строителей необходимым количеством участков под строительство. Мы отслеживаем ситуацию на рынке и даже идем на такую непопулярную для бюджета меру, как снижение стартовых цен на эти пятна. При повторной продаже мы понижаем до 15 %, при том стартовая цена для жилья - практически нормативная: $80-90. Те же самые участки в этих же районах полгода назад инвесторы забирали целевым назначением по $120-130 за м2. Мы понимаем, чтобы привлечь инвестора начальные условия должны быть привлекательными. Только, если несколько инвесторов приходят на один участок, тогда они уже могут определить истинную цену данного участка.

- Не снижает ли интерес к торгам увеличение предложения на вторичном рынке земли?

Надо смотреть правде в глаза. Вторичный рынок земельных участков был всегда, просто в более завуалированном виде. Но после появления реального первичного рынка, вторичный будет проигрывать. К примеру, «элитные» пятна со вторичного рынка уже находятся в работе: те компании, которые готовили документы либо перепродали их, либо сами взяли в оборот. Сегодня на рынке создана такая ситуация, когда пятна гораздо легче и с большими гарантиями получить на торгах.

- Как сегодня обстоит ситуация с инженерной подготовкой территорий?

Торги по короткому пакету - это аналог торгов на комплексное освоение территории. Тот, кто подготовил территорию имеет первоочередное право на предоставление данного земельного участка. Мы на сегодняшний момент планируем внесение поправок в постановление №405, которые трансформируют короткий пакет в торги на комплексное освоении территории.

- Как Вы прокомментируете скандальную ситуацию с подрядчиками комитета по строительству по госзаказу?

По государственному заказу у нас есть принцип: если вы выиграли конкурс, пришли работать по заказу комитета по строительству, вопрос качества для нас – первоочередной. В дальнейшем при строительстве школ, больниц, домов мы будем уделять еще больше внимания качеству и срокам производства этих работ. Мы не будем принимать и оплачивать работы, которые сделаны ненадлежащим качеством, в ненадлежащий срок, и работать с таким подрядчиком в будущем не будем. Например, сделаем открытый список недобросовестных подрядчиков. К нашему мнению прислушиваются и другие комитеты, которые ведут стройку