Можно ли требовать компенсацию, если "двигатель торговли" появился на вашем доме

Иногда достаточно одного неравнодушного человека, чтобы с крыши обычного дома в центре столицы открылся новый вид на старую проблему: как уменьшить коммунальные расходы жильцов и при этом содержать дом в полном порядке.

Рекламный щит на доме, оказывается, может приносить реальный доход не только в бюджет города и ДЕЗа. Жильцам, у которых за стеной или на крыше высится "двигатель торговли", может повезти не меньше, если подойти к этому вопросу хладнокровно и с толком. Во всяком случае, история одного московского пенсионера, недавно решившего в полной мере воспользоваться правами домохозяина, - лучшее доказательство того, что это возможно.

Для этого он всего лишь внимательно вчитался в новый Жилищный кодекс и сделал открытие. Он понял, как ему и всем его соседям лучше воспользоваться правом собственников и при этом облагородить двор. Своим замыслом на этот счет житель с улицы Лесной решил поделиться со всеми читателями "Российской газеты".

А началось все с крыши дома, точнее, с рекламного щита на ней, который по договору с ДЕЗом рекламная фирма монтировала полным ходом. Именно перспектива жить под рекламной махиной площадью почти в 500 квадратных метров и натолкнула нашего героя на свежую мысль: имеет ли право фирма устанавливать рекламные конструкции без предварительного согласования с жильцами дома? Вскоре выяснилось: несмотря на то что договор о размещения фирма подписала с ДЕЗом, интересы жильцов дома должны быть при этом учтены.

Руководство фирмы оказалось на редкость сговорчивым и сразу пошло навстречу, чтобы в результате остались довольны и собственники жилья, и рекламисты. Неудивительно, что представлять интересы дома старшие по подъездам доверили "исследователю" Жилищного кодекса, и именно с ним фирма подписала договор. В качестве компенсации за неудобства, причиненные размещением наружной рекламы, фирма обязалась достроить забор у дома, установить ворота с дистанционным управлением и систему видеонаблюдения за двором. Этот "жест доброй воли" обошелся фирме примерно в 16 тысяч долларов. Причем в договоре было указано, что подписавшийся заказчик действует с одобрения большинства владельцев.

Одобрить - одобрили, пенсионера делегировали, а дальше процесс не пошел. Соседи-собственники в последний момент подвели: никто из жильцов дома не захотел, чтобы видеомонитор, транслирующий все, что сняли видеокамеры во дворе, был установлен в его квартире. Даже старшие по подъездам не захотели брать на себя ответственность. В итоге пришлось отступать: подпись свою инициативный пенсионер отозвал. Но на этом история не закончилась, а на самом деле только началась.

Поразмыслив, он решил, что одноразовая акция по улучшению двора с помощью рекламной фирмы, "живущей" на крыше, - не самая выгодная операция для собственников дома. Это примерно то же самое, что выменивать у папуасов золотые тотемы на бусы. Но кто не знает большего, обычно согласен на меньшее. Пенсионер с Лесной улицы в центре столицы на меньшее не согласен. Гораздо выгоднее, как он считает, оформить товарищество собственников жилья, даже если на это и потребуется время. В этом случае именно у жильцов, а не у ДЕЗа появится законное право получать прибыль от арендаторов крыши.

Суть такова: на чьем балансе здание, тот и определяет цену аренды. Сегодня деньги от аренды получает ДЕЗ, причем сумма договорная, она не оглашается даже столичному Комитету по наружной рекламе, так как контроль за арендными платежами не его епархия. Понятно, что ДЕЗам не выгодны товарищества собственников жилья, которые вместо них смогут распоряжаться прибылью от аренды и, более того, могут сами договариваться о цене сделки. Но чтобы рекламный щит на доме по улице Лесной "заработал" на жителей дома, необходимо получить согласие более 50 процентов собственников жилья, часть которых давно живет в других районах. Наш герой уверен, что все-таки удастся убедить своих соседей вступить в товарищество и зарегистрировать его. Если он победит местечковый пофигизм, то товарищество на Лесной улице станет одним из первых среди тех, кто сможет использовать "двигатель торговли" в пользу собственников многоквартирного дома.

Сегодня многие наши сограждане еще не успели понять, что собственный дом - это уже не просто красивые слова. Это новая правда жизни: закон вот уже четыре месяца позволяет собственникам жилья распоряжаться не только приватизированными квадратными метрами, но и всем домом в целом, включая придомовую территорию. И в полном объеме получать не только протечки и короткие замыкания, но и прибыль. Если, конечно, захотят сами. "Средства-то у нас есть, у нас ума не хватает", - говорил практичный кот Матроскин. Прямо скажем, жилищно-коммунальная свобода нагрянула нечаянно для многих из нас, привыкших за долгие годы жить в обществе с ограниченной ответственностью, "убаюканных" не всегда качественными, но зато привычными услугами ДЕЗов. Логика типичного квартиросъемщика, которому вдруг дали возможность самому выбирать себе управляющего и считать расходы на ЖКХ, инфантильна, но понятна: пусть знакомый ДЕЗ и дальше управляет домом - будет меньше хлопот. В прибыль от подвалов, чердаков и крыш такие не верят априори. А напрасно. Все аргументы "за" и "против" организации товарищества собственников активист с улицы Лесной систематизировал и свел в отдельную памятку.

Вниманию собственников приватизированных квартир:

С 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ.

Согласно кодексу собственники приватизированных квартир владеют не только своими квартирами, но и инфраструктурой дома: подвалами, чердаками, лифтами, коридорами и площадками, наружными стенами, крышей, а также землей под домом и придомовым участком на правах долевой собственности.

Из этого следует, что собственники квартир имеют право на доходы, полученные от аренды помещений в вашем доме, от размещения рекламных щитов. В совокупности эти доходы складываются во внушительную сумму.

Это - с одной стороны. А с другой, следует считаться с тем, что плата за приватизированные квартиры может быть многократно увеличена в сравнении с существующей из-за того, что:

- оплате подлежат не только квартиры, но и упомянутая выше инфраструктура;

- налог на недвижимость планируется взимать не с балансовой стоимости жилья по оценке БТИ, а с рыночной стоимости;

- согласно ЖК собственники квартир должны нести расходы не только на текущий, но и на капитальный ремонт.

Казалось бы, что указанные выше доходы могут полностью или большей частью компенсировать возросшую плату за приватизированное жилье. Но сложность в том, что для реализации доходов необходимо иметь юридическую структуру, которая может принимать и распределять денежные средства, а также платить с этих средств причитающиеся налоги. У ЖЭКов и ДЕЗов такие структуры есть, а у разрозненных собственников жилья нет, поэтому собственники этих средств и не получают. Единственная ориентированная на собственников юридическая структура - это товарищество собственников жилья.

Авторитетное мнение

Товарищества собственников жилья - пока что новый "игрок" на рекламном рынке, плохо изученный и, что характерно, плохо знающий правила игры. Итак, каковы условия размещения рекламы на крышах и стенах домов? На какой доход от рекламы могут рассчитывать собственники квартир на Лесной улице? На эти актуальные вопросы отвечает первый заместитель руководителя Комитета по наружной рекламе Москвы Александр Менчук:

- Только тогда, когда жильцы зарегистрируют товарищество собственников жилья, они смогут диктовать, быть или не быть рекламе на их доме. А если быть, то на каких условиях и на какой срок. Источник дохода от рекламы в этом случае один: деньги от сдачи в аренду, к примеру, стены или крыши. Расчет производится по договоренности с фирмой. Прибыль, которую приносит тот или иной рекламный объект на муниципальной собственности, идет в бюджет города.

Конечно, и сейчас, еще до создания ТСЖ, с мнением жильцов по поводу рекламного носителя фирма должна считаться. Но по отношению к жильцам из дома по улице Лесной фирма проявила лояльность: она была не обязана заключать с жителями договора о компенсации и тратить солидные суммы, если рекламная установка смонтирована без нарушений, по всем правилам и нормам, а ее безопасность документально подтверждена.

Кстати, к фирме, которая монтировала ту самую установку по улице Лесной, никаких претензий не было. То есть конструкция не будет каким-либо образом мешать людям, живущим в этом доме. Это следует из данных технической экспертизы, которую в обязательном порядке проводит любая фирма, прежде чем согласовать свой проект. Она должна подтвердить как правильность выбора конструкций и материалов, так и верность технических расчетов. Москомархитектура, со своей стороны, контролирует архитектурно-художественную составляющую рекламы: если она, с точки зрения градостроителей, некрасива, то размещать ее не должны.

Есть особые правила размещения рекламных установок на крышах. Во-первых, они должны иметь системы пожаротушения и аварийного отключения от сети электропитания. Также крышные установки обязательно должны проходить экспертизу на устойчивость ветру, с учетом конкретного места их расположения.

С этими документами жильцы вправе ознакомиться, даже если не являются собственниками. Их должен предоставить тот, кто заключает договор с фирмой, которая оборудует рекламное место.