Рынок эксплуатации жилой недвижимости ждет своего часа

Управление жилой недвижимостью - очень хлопотный бизнес. Большое количество собственников, непонимание ими цели частного управления и многое другое - все это приводит к немалым трудностям для управляющих компаний. При этом доходность невысока - 10-15 процентов. Впрочем, по мнению экспертов, сегмент является перспективным и вскоре начнет развиваться более динамично, что приведет не только к количественному, но и качественному росту рынка.

Дочки-матери

По оценкам специалистов, в сегменте управления жилой недвижимостью среди частных эксплуатирующих компаний наблюдается засилие девелоперских "дочек". "В сфере жилой недвижимости объекты по-прежнему по большей части обслуживаются управляющими компаниями, созданными инвесторами или застройщиками. Они пока не выходят на рынок и решают внутренние задачи одной компании", - рассказывает директор по маркетингу Группы Компаний "Конти" Вячеслав Тимербулатов.

Впрочем, не следует смотреть на этот процесс с негативизмом. В сегменте жилой недвижимости компании, вышедшие на рынок со своими площадями, в итоге, вполне могут выделиться и обслуживать уже не только свои, но и сторонние объекты, имея при этом солидный задел опыта практической деятельности и связи материнской компании, в том числе и административные.

Правда, даже в том случае, если "дочка" работает только с объектами, возводимыми материнской компанией, деятельность ее остается выгодной для застройщика. Как пояснил генеральный директор эксплуатирующей компании "МИАН-Сервис" (входит в Группу Компаний "МИАН") Анатолий Черников, это очень удобно и выгодно самим застройщикам. "Причин несколько, во-первых, по постановлению Правительства Москвы 0,6 % от строительно-монтажных работ инвестор или строитель должен выделить на начальный период эксплуатации дома. В случае, если эксплуатация ведется собственной службой, эти деньги остаются в компании. Кроме того, собственные эксплутационные службы всегда более осведомлены о технических особенностях проекта. Поэтому качество его обслуживания всегда выше, чем при привлечении сторонних компаний". Кроме того, не секрет, что своя и полностью подконтрольная эксплуатирующая компания (ЭК) на первых порах может прикрыть явные просчеты девелопера, чем серьезно облегчит ему жизнь. Конечно, об этом аспекте сами девелоперы в открытую предпочитают не говорить, уверяя, что у них "все делается всегда путем" - отметил он.

Есть и другие причины. "То, что в сегменте управления жилой недвижимостью преобладают "дочки" застройщиков - вполне закономерно, - делится опытом генеральный директор маркетинговой группы БЕШ Оксана Крымина. - В условиях отсутствия на рынке эксплуатации жилой недвижимости конкуренции, а также невостребованности маркетинговых ходов, эксплуатирующей компании, чтобы получать крупные и выгодные заказы, было максимально удобно аффилироваться с каким-либо клиентом. А сделать это логичнее всего через оформление именно дочерней структуры".

Хлопот полон дом!

В целом же рынок управления жилой недвижимостью состоит из трех типов игроков: крупные западные и российские компании, перенявшие западный опыт (их процент в жилой недвижимость пока близок к нулю), девелоперские "дочки" и государственные организации, существующие на бюджетные дотации (превалируют на рынке). Именно последние - ЖЭКи, ДЕЗы, РЭУ - выступают основными конкурентами частным профессиональным компаниям. Зачастую вышеперечисленные компании не предоставляют клиентам практически никакого сервиса, так как не имеют должной финансовой мотивации для качественного ведения бизнеса.

В целом же, "что касается управления жилой недвижимостью, то этот бизнес сейчас находится на подъеме, но сам рынок пока не развит", уверяет В. Тимербулатов. По самым оптимистичным оценкам экспертов, доля частных компаний, в том числе и девелоперских "дочек", не превышает 10-15% от всего объема рынка, и это несмотря на то, что, по словам А. Черникова, "на данный момент частных эксплуатационных компаний уже не меньше, чем государственных".

Объясняется такое положение дел несколькими факторами. Во-первых, это нежелание самих жильцов нанимать эксплуатирующую организацию. Во-вторых, не всегда сами управленцы хотят браться за хлопотный процесс управления жилой недвижимостью, предпочитают работать в коммерческом сегменте, где и прибыли побольше, и проблем поменьше. "Управление жилой недвижимостью - это, как правило, оперативное управление, то есть поддержание объекта наиболее пригодным для определенной деятельности", - рассказывает В. Тимербулатов. - В рамках управления недвижимостью как техническим объектом осуществляется целый ряд сложных технических функций, а также взаимодействие с надзорными и контролирующими органами, что, согласитесь, в нашей сверхкоррумпированной стране обычно неприятно. Но есть ведь еще и жильцы, которые, в отличие от арендаторов коммерческой недвижимости, имеют склонность не платить за пользование услугами". В-третьих, это низкая доходность управляющих жильем: по оценкам аналитиков, она составляет лишь 10-15%, что является не очень привлекательным для большинства компаний.

Когда в друзьях согласья нет...

Есть и еще одна причина, которая отталкивает профессионалов от работы на этом рынке. "В коммерческой недвижимости объект с несколькими собственниками считается практически неуправляемым, поэтому если у УК есть выбор, она, как правило, старается не браться за такие здания, - поясняет О. Крымина. - В сегменте же управления жилой недвижимостью - это типичная ситуация, которой избежать не удастся. Причем собственников много, и все они мелкие. Перед ЭК в данном случае ставится задача как-то собрать их вместе, привести их разрозненные мнения к одному общему, а потом еще и заставить заплатить за то, что было оговорено".

Останавливает развитие рынка вширь и тот факт, что значительная часть жилфонда находится в плачевном состоянии, поэтому браться за многие проекты для ЭК неинтересно в силу необходимости больших первоначальных вложений.

Помехи развитию рынка создает, наконец, непроработанная законодательная база. "Несовершенство законодательной базы заметно снижает эффективность управления недвижимостью. Кроме того, в области управления объектами жилой недвижимости пока не выработаны стандарты как в технических вопросах и вопросах безопасности, во взаимодействии с собственниками, так и в управлении финансами", - сетует В. Тимербулатов.

Однако в дальнейшем, надеются опрошенные аналитики, ситуация изменится в лучшую сторону. Многие эксперты полагают, что будущее все же - за крупными компаниями и собственной эксплуатацией домов, организованной ТСЖ.

Классы решают все?

Что касается особенностей управления каждым сегментом внутри рынка жилья, то, безусловно, наиболее привлекательными для девелоперов являются элитные объекты, где и собственники побогаче, и качество самих зданий повыше. Поэтому у эксплуатирующих компаний значительно меньше проблем с технической и финансовой составляющими. Впрочем, бывают и исключения.

Дома бизнес- и эконом-класса привлекательны лишь выборочно. наиболее удачные проекты, имеющие довольно приличное состояние еще интересны управляющим, менее же удачные - являются, скорее, нагрузкой. Не говоря уже про самый низ рынка - типовые "хрущевки" - на эти объекты управляющих обычно и медом не заманишь.

Высотное жилье - наиболее трудный сегмент в виду отсутствия четких норм при строительстве, что сильно затрудняет эксплуатацию таких зданий.