Питер в ожидании серьезных инвесторов

Так считает президент Гильдии управляющих и девелоперов Санкт-Петербурга Александр Гришин.

По оценкам экспертов, средняя окупаемость проекта, связанного со строительством офисной и торговой недвижимости (бизнес-центры, офисы, гостиницы) составляет в среднем 4-5 лет (в зависимости от вида объекта и суммы инвестиций). Сам же рынок, как считают специалисты, будет продолжать расти, хотя и более медленными темпами.

«Рынок офисных помещений в Петербурге замедлил свое развитие. Из 120 тысяч квадратных метров в эксплуатацию было введено 40 тысяч квадратных метров, а открытие некоторых бизнес-центров, намеченных на 2004 год, было перенесено на 2005 год», – сообщили в консалтинговой компании Colliers International.

К числу таких проектов относится бизнес-центр River House (УК «Лига»), который открылся в конце июня 2005 года на ул. Академика Павлова, 5. Общая площадь помещений – 27 тыс. кв. метров, третья часть (около 10 тыс. кв. метров) сдается в аренду под офисы.

Однако в целом, полагают эксперты, динамика прироста рынка офисной и торговой недвижимости – положительная. «Спрос на офисные помещения в Петербурге остается на высоком уровне», – говорит директор по развитию недвижимости ОАО «ПСБ Инвест Групп» Николай Вечер.

Многие эксперты также отмечают перспективность инвестирования в объекты коммерческой недвижимости. По их мнению, сегодня на рынке офисной недвижимости не хватает качественных проектов, которые устроили бы серьезных инвесторов.

«Важно правильно выбрать концепцию бизнес-центра, определить риски и местоположение объекта. От этого во многом зависит успех всего проекта», – говорит Александр Гришин. По его словам, 26-28 сентября в Петербурге пройдет конференция «Коммерческая недвижимость России. Управление. Инвестиции. Развитие», где эта тема будет обсуждаться специалистами ведущих московских и петербургских компаний.

«Организатором конференции выступает Гильдия управляющих и девелоперов совместно с Российской гильдией риэлторов. Инвестиции в офисную недвижимость интересуют сегодня не только профессиональных участников рынка, но и тех, кто сравнительно недавно работает в этой нише. Я имею в виду, прежде всего представителей коммерческих банков, крупные инвестиционные компании», – отмечает Александр Гришин.

В июле 2005 года о выходе на петербургский рынок заявили несколько западных компаний, которые создают инвестиционный фонд White Days для инвестиций в коммерческую недвижимость. Всего в рамках этого фонда в течение 3 лет планируется освоить около $200 млн. Сейчас фонд находится в процессе регистрации. Основная деятельность фонда будет связана с приобретением существующей коммерческой недвижимости: гостиниц, бизнес-центров, логистических комплексов.

В Петербурге реализуется много новых проектов в сфере офисной недвижимости. Всего в городе насчитывается около 200 бизнес-центров разного класса общей площадью 850 тыс. кв. метров. Многие компании заявляют о планах строительства новых офисных центров, а также о расширении имеющихся площадей.

Так, ООО «СП «Лен-Ютон» в июне 2005 года приступила к реконструкции второй очереди бизнес-центра класса А, расположенного на Невском пр. 30. Инвестиции в проект составили около 4 млн евро. Бизнес-центр «Невский 30», принадлежащий городу, находится в долгосрочной аренде у ООО «СП «Лен-Ютон».

По данным консалтинговой компании «Астера», 2005 год должен стать рекордным по вводу площадей класса А (около 17-25 тыс. кв. метров). При этом новые офисы класса А (из-за дефицита площадей в центре города, проблем с транспортом и парковкой и др.) возможно будут строиться за пределами исторического центра Петербурга.

Общая площадь бизнес-центров класса А, по состоянию на конец 2004 года – около 36 тыс. кв. метров (примерно 5% рынка офисной недвижимости Петербурга).

Также в 2005 году будет динамично развиваться сегмент бизнес-центров класса В и В+. «При относительно невысокой ставке арендной платы (в среднем около 25-30 долларов за один квадратный метр в месяц) бизнес-центры класса В вытеснят своих конкурентов – офисы класса А и С. Так как они (офисы класса В) постепенно улучшают качество сдаваемых в аренду помещений и расширяют перечень своих услуг», – говорит Александр Гришин.

Самым большим сегментом рынка офисной недвижимости в Петербурге по-прежнему остаются бизнес-центры класса С. На такие объекты сегодня приходится до 70% от общего объема предложения на петербургском рынке. Потребность в недорогих офисах возрастет в связи с активным развитием промышленных зон, расположенных в пределах города.

В декабре 2004 года правительство Петербурга утвердила программу развития таких территорий. Зонами первоочередного развития, согласно этому документы, являются «Шушары – 2», «Металлострой – 2», «Конная Лахта», «Предпортовая – 3», «Нойдорф». На эти развитие этих территорий из бюджета Петербурга в 2005 году будет выделено около 300 млн руб. Всего в Петербурге насчитывается около 48 нежилых зон общей площадью 30 тыс. га (данные Комитета экономического развития, промышленности и торговли Администрации Санкт-Петербурга).

В 2005 -2006 годах, по мнению экспертов, спросом будут пользоваться офисные помещения со складом и производством. «Причина растущего спроса на такие помещения – приход на петербургский рынок крупных российских и западных торговых сетей таких, как ОКей, Лента, Рамстор и проч.», – полагает Александр Гришин.

Так турецкая компания «Рамэнка» (сеть гипермаркетов «Рамстор») планирует построить в Петербурге до 2008 года не менее 10 своих магазинов. О планах по развитию своих сетей также заявили московская сеть «Перекресток», ООО «Агроторг» (сеть «Карусель») и некоторые другие операторы.

По мнению специалистов компании Colliers International, наиболее привлекательными для строительства производственных и складских комплексов являются новые промзоны, расположенные на окраинах города, вблизи КАД («Парнас», «Предпортовая», «Уткина заводь», «Нойдорф-Стрельна» и др.).