С московской землей продешевили?

В Москве установлена цена выкупа земельных участков, на которых расположены приватизированные предприятия. Согласно подписанному мэром Юрием Лужковым постановлению, она равняется тридцатикратному размеру ставки земельного налога. Разработка и подписание этого постановления – вынужденная мера. Если Москва в ближайшее время не примет свой закон, касающийся выкупа земли, ее цена при выкупе собственниками частных предприятий будет рассчитываться исходя из минимальной ставки, равной пятикратному размеру земельного налога. Москва же при выкупе земли приняла за основу максимальную ставку. Но город все равно от этого практически ничего не выигрывает: даже при максимальной ставке собственники частных предприятий будут платить при выкупе земли только 45% от ее кадастровой стоимости. При этом в дальнейшем они смогут продать землю по рыночной цене.

Мэр Москвы Юрий Лужков подписал постановление, устанавливающее стоимость государственных земельных участков «при продаже их собственникам капитальных зданий, строений и сооружений». Как сказано в документе, «цена земли принимается равной тридцатикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади соответствующих земельных участков». В настоящее время ставка земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости земли, то есть цена выкупа, по постановлению столичного правительства, будет равняться 45% от нее. Это максимальный размер выкупа, предусмотренный Земельным кодексом РФ. Для производств, деятельность которых является важной для экономики города, московское правительство приняло решение установить льготные расценки. Хозяева таких предприятий будут платить за земельные участки всего лишь 20% от их кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земли при расчете ставки земельного налога в столице берется не случайно. Она устанавливается правительством Москвы в соответствии с российским законодательством и зависит от целого ряда факторов, например, от местоположения участка и ограничений в его возможном использовании. Грубо говоря, стоимость одинаковых участков земли, расположенных поблизости друг от друга, может быть разной, если на одном стоит завод, а на другом – оздоровительный центр. По мнению заместителя руководителя Департамента земельных ресурсов Москвы Олега Рыжкова, кадастровая стоимость столичной земли составляет примерно 80% от ее рыночной стоимости. На самом деле никто точно не может сказать, сколько реально стоит столичная земля. В Москве нет рынка земли, сделок по ее свободной купле-продаже практически не заключается, поэтому ее реальную (рыночную) стоимость определить невозможно, пояснил партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и Партнеры» Виталий Можаровский. Пресс-секретарь главы комплекса экономической политики и развития Москвы Леонид Браткин уверен, что город ничего не выигрывает от данного постановления. Наоборот, будь на то воля московских властей, его вряд ли бы приняли. «Реальная стоимость столичной земли значительно выше той цены, которую будут платить за нее собственники предприятий», – считает сотрудник комплекса экономической политики.

Однако городское правительство не могло не принять, а Юрий Лужков не мог не подписать этот документ. «Дело в том, что в своем постановлении, касающемся нового Земельного кодекса РФ и оформления прав на землю, пленум Высшего арбитражного суда обязал региональные власти продавать земельные участки собственникам предприятий, которые на них расположены», – пояснил Леонид Браткин. Тогда же был установлен двухнедельный срок, в течение которого власти обязаны рассмотреть заявку о выкупе участка. Нерассмотрение заявки на покупку земли или необоснованный отказ местных властей от ее продажи могут служить причиной для обращения в суд. При этом в выкупе земельных участков под предприятиями их владельцам могут отказать только в одном случае – если эти участки, согласно Генеральному плану развития региона, уже зарезервированы под городские цели.

Но и это не все. Если в субъекте федерации не будет принято собственного законодательного акта, конкретизирующего цену и процедуру выкупа земли, ее стоимость автоматически будет рассчитываться исходя из минимальной ставки. «Фактически нас поставили перед выбором – начать продавать землю исходя из пятикратной ставки земельного налога или срочно принимать свой законодательный акт», – продолжил Леонид Браткин. Правительство Москвы приняло решение пойти по второму пути. Это позволило ему установить максимально высокую стоимость земельных участков при выкупе земли собственниками частных предприятий.

В течение ближайших трех месяцев Департамент земельных ресурсов Москвы должен разработать и представить на рассмотрение и утверждение столичному правительству проект распорядительного законодательного акта, регламентирующего порядок принятия решений о продаже земельных участков в Москве. Этот документ должен быть принят до 1 января 2006 г., когда, согласно Земельному кодексу РФ, заканчивается право хозяев предприятий на бессрочное пользование землей. К этой дате частные компании должны определиться, что делать с земельными участками, на которых стоят их предприятия. Их можно будет либо взять в аренду, либо выкупить. Кстати, согласно постановлению пленума Высшего арбитражного суда, каждое конкретное предприятие имеет право только один раз сделать свой выбор.

Больше всего, по признанию Леонида Браткина, столичные власти опасаются того, что владельцы предприятий, получив право выкупа земли меньше чем за половину реальной стоимости, начнут ею спекулировать. «Это может поставить под угрозу реальный сектор экономики», – пояснил он. По словам г-на Браткина, город собирается предпринять ряд шагов, чтобы этого не допустить. Например, в настоящее время разрабатывается положение, согласно которому при перепрофилировании предприятия его хозяева должны будут доплатить в московскую казну до 100% кадастровой стоимости земли, рассчитанной для того бизнеса, которым они собираются заниматься. Как только землю будут свободно покупать и продавать, спекуляция неизбежна, со своей стороны уверен Виталий Можаровский. В качестве примера он привел автотранспортные предприятия, которые явно не выгодно держать в центре города. Владельцы будут выводить их на окраины, а землю продавать. Причем по рыночной цене.