Наука управлять приходит в дома

Управление координации деятельности ТСЖ столичного жилищного Департамента переименовано в Управление координации деятельности по управлению многоквартирными домами (сохранилась, конечно, и функция паспортизации этого фонда). Изменение в названии подразумевает иные задачи данного подразделения - в дополнение к имеющимся.

Подразумевается и координация работ, касающихся управления домами, и их организационное, методологическое и информативное обеспечение, и еще многое другое. Соответственно, расширяются задачи работников окружных управлений департамента. Как все это скажется на работе департамента и его подразделений? Что от этих изменений ждать москвичам? Мы попросили ответить на эти вопросы руководителя управления Виталия Акимкина.

Цены назначает собственник

Новый ЖК РФ вводит новые принципы хозяйствования в домах: отныне решающее слово принадлежит не управам, префектурам либо другим административным организациям, а непосредственно собственникам помещений. То есть жильцам. На своем общем собрании они должны (обязаны!) сделать выбор, как управлять своим домовым хозяйством.

Есть три варианта: 1) своими силами, 2) создав в доме ТСЖ или 3) пригласив профессиональную организацию. Последнее более привычно. При этом чаще всего имеются в виду знакомые всем ДЕЗы. Значит, ничего не изменится? Изменится. Ведь теперь и дирекции ждут серьезные перемены: возможное акционирование, разукрупнение. Будут шире развиваться альтернативные формы управления, когда на рынок ЖКХ придут частные компании. И это также изменит картину жилищно-коммунального обслуживания столицы.

В чем же роль исполнительных органов власти? Они не окажутся в стороне. Если в течение года жильцы не провели общее собрание, не определились со своим домом, тогда управляющую организацию - понятно, по конкурсу - им выберет сама управа. И тогда все собственники помещений, в том числе и город (когда речь идет о принадлежащих ему квартирах или нежилых помещениях), обязаны заключить с этой организацией договор. К его составлению надо отнестись со всей серьезностью - от того, какие в нем запишут условия, будет зависеть хозяйственная жизнь дома. Например, такой важный пункт, как цены и тарифы на ЖКУ. Их в любом случае утверждает общее собрание собственников. А если оно снова не будет проведено, то управляющая организация будет работать по ценам, установленным правительством Москвы.

Определяет цены Комплекс экономической политики города совместно с Комплексом городского хозяйства. В ведении последнего также находятся нормы и правила технической эксплуатации строений, а различные инспекции - жилищная, ОАТИ и т. д. - контролируют качество соблюдения этих норм и правил. Департамент теперь должен участвовать во всех конкурсных комиссиях по выбору управляющих организаций. Под каждым договором с такой организацией будет подпись руководителя окружного управления департамента при наличии, естественно, в доме городских квартир. Типовая форма такого договора сейчас прорабатывается.

Кто защитит нанимателя?

Итак, вся власть - общему собранию собственников. Возможна ситуация, что город на таком собрании может оказаться в меньшинстве. Ведь частных собственников в столице уже более 70%. Не обижены ли будут наниматели? Представим ситуацию: собрание выбирает понравившуюся ему организацию, но делает это без всякого конкурса, случайно. Где нашли ее? Да просто прочитали объявление в газете, соблазнились дешевизной цен и обилием предлагаемых услуг. Возможно ли, что потом пожалеют? Конечно. На деле и цены окажутся выше, и качество обслуживания будет не столь высоким. Можно отмахнуться: сами, мол, виноваты. За что боролись... Но ведь в доме есть и городская площадь! Почему должны страдать наниматели? Как им защитить себя?

Такие механизмы есть, но конкретно назвать их пока не могу. Сейчас в нашем департаменте определяются принципы участия уполномоченных окружных подразделений в общих собраниях собственников. Эти уполномоченные как раз и будут представителями нанимателей. Никаких административных рычагов они, естественно, применять не будут. Тем не менее, они в состоянии убедить собственников, чтобы в своих решениях те проводили политику города, учитывая при этом не только свои интересы, но и нанимателей. Всех жильцов! Дом-то один, и у владельцев жилых помещений, и обитателей городских квартир - одни заботы. В общем, найти оптимальное решение при выборе управляющей организации - важнейшая задача наших работников.

Понятно, что к этой работе будут подключены и районные управы. Там нанимателям подскажут, как, не являясь стороной договора, они все же смогут отстоять свои интересы.

Вообще районная управа - важное звено в ведении ЖКХ города. Она может предусмотреть, например, в договоре с управленцами различные бюджетные дотации и субсидии по городским квартирам. Пропишет ответственность управляющих организаций по выявлению помещений "за выбытием". Объяснит, как можно заключать договоры поднайма, - ведь сдавать квартиры могут и наниматели. И вообще, поможет в различных оформительских делах. Но еще раз подчеркну - подписывать договор найма управа не будет. Последнее слово за собственниками, они и будут за все отвечать.

Чтобы повысить авторитет самого договора, предполагается ввести такую норму: если договора нет - бюджетная дотация самой управляющей организации не предоставляется.

Договору - быть!

Наниматели тоже заключают договор, но с нашим департаментом. Замечу, что речь идет о том самом договоре найма, о котором говорили столько лет, и который так и не появился. Теперь, согласно ЖК РФ (и старому, и новому), наконец, он будет. При этом заключат его не только с теми, кто недавно получил квартиры, но со всеми москвичами-нанимателями, вселившимися в свои помещения давно.

В договоре найдут отражение права и обязанности нанимателей. Процедура заключения их масштабная, трудоемкая, тем не менее, предполагается завершить ее в максимально короткие сроки. Почему? Ведь если не будет соглашения, но возникнет конфликт (у жильцов - в части состояния дома, его обслуживания, у управленцев будут претензии к неплательщикам), вся ответственность ляжет на департамент. Тогда ему придется вести споры с управляющей организацией, участвовать в судах, в общем, решать все проблемы жилищно-коммунального характера. При наличии же договора отношения между управленцами и обитателями квартир будут выясняться только в рамках соглашения. Договор явится главным документом, который определит условия жизни нанимателей в доме.

Как быстро и четко провести работу по их заключению в сложившейся застройке? Ведь не исключается, что инерцию проявят как чиновники, так и жильцы. Надо стимулировать процесс! Наш департамент подготовил предложения о порядке предоставления городских дотаций на содержание городских квартир. Жилец получит их лишь в случае, если у него на руках будет договор найма. Контроль за этим возлагается на управляющую организацию. Не принес договор - плати по "полной". Шестимесячный срок для заключения такого договора, по нашему мнению, достаточен, его мы и записали в документе, подготовленном департаментом. Тем не менее, готовы выслушать предложения всех заинтересованных сторон - как по поводу сроков, так и самой процедуры оформления договоров.

Но одно условие остается неизменным: необходима широкая разъяснительная работа среди населения, в том числе - в СМИ. Откладывать нельзя - ее надо начинать уже сегодня. Необходима также готовность окружных управлений нашего департамента - там должны лежать бланки договоров. К этой работе следует подключить и районные структуры, в том числе ЕИРЦ.

Площади пустовать не должны

Освободилась жилая площадь... Чаще всего - по печальным причинам: умер одинокий человек. Но бывает, что человек уехал из страны, стал гражданином другой. Как об этом узнают жилищные органы? Четкой взаимосвязи с паспортными столами у них нет. В результате квартиры простаивают. Или используются в корыстных целях работниками из тех же ДЕЗовских или других структур. Между тем, выявление таких площадей - прямая задача управляющих организаций. Не должны быть в стороне окружные управления департамента, а также общественные организации (домкомы, ТСЖ, территориальные общины, советы ветеранов и т. д.).

Но главная роль принадлежит все же управленцам. И соответствующий пункт должен быть записан в договоре с ними: осуществлять контроль за использованием жилых помещений, а также оперативно - в течение 10 дней - сообщать в департамент, когда они освобождаются. Не выполнили эту обязанность - договор с ними расторгается. Такова одна из мер, которую предлагает наш департамент.

При этом отслеживаться ситуация должна постоянно. Скажем, в течение двух месяцев не поступает плата за проживание. Тревожный сигнал! Сразу надо проверить, живет ли кто-то в этой квартире? Одновременно надо ввести в базу департамента сведения о лицах из так называемой группы риска: одиноких, престарелых, больных и т. д. И если сигнал совпал - то есть управляющая организация письменно сообщает о неплатеже именно из такой квартиры - представитель департамента тут же выезжает на место и разбирается в ситуации. Чтобы повысить ответственность управляющих организаций, мы предлагаем ввести следующую норму: если своевременно такие данные в департамент не поступили, то последний не будет нести ответственность по недоимкам, которые не поступили от этой квартиры в бюджет. Недоимки целиком лягут на управленцев. Понятно, что и здесь без помощи районных управ не обойтись. Их работники также должны взять под свой контроль высвобождение городских площадей.

Вводится поднайм

Остановимся подробнее на договорах поднайма, о чем уже шла речь. Пункт об этом должен появиться в главном договоре - найма - который заключает житель с нашим департаментом. Понятно, что предварительно этот вопрос должен быть согласован с департаментом. При этом наниматель несет ответственность за нарушение условий договора. Санкции - лишение права на субсидии на определенный срок. Экономически это правомерно, но специалистам еще предстоит проработать юридическую сторону такой меры.

Заключая договор поднайма, жилец должен знать, что при этом он лишается бюджетных дотаций. Жилищно-коммунальные услуги будут им оплачиваться полностью. (Понятно, что такую плату должен вносить не сам наниматель, а тот, кому он сдал свою квартиру). Необходимо также наладить четкий обмен информацией в части сданных площадей между нашим департаментом и управляющими компаниями. Надо также привлекать к этой проблеме общественность - домовые комитеты, да и всех жильцов. Они должны знать, кто живет в доме! Такая практика давно осуществляется за границей, но есть уже примеры, когда к ней прибегают и в Москве. Люди не должны быть равнодушны к своему жилищу - и это главное.