Любителей бума просят не беспокоиться

Стагнация на рынке недвижимости, сохранявшаяся практически весь последний год, заставила частных инвесторов кардинально пересмотреть свои приоритеты. Общерыночный рост цен на уровне 1% в месяц мало кого устраивает. А новые риски для застройщиков, вызванные, прежде всего, изменениями в законодательстве, делают менее привлекательными вложения в жилье на стадии строительства. Насколько актуальными остаются сегодня инвестиции в непостроенное жилье?

Арифметика инвестиций

Рост цен, продолжавшийся с 2002 г., остановился в июне 2004 г. Доходность, составлявшая 40–60% годовых, или 3–5% в месяц, превратилась в воспоминание, растаявшее словно сон. В течение практически целого года рынок находился «в спячке»: вопреки самым пессимистичным прогнозам, цены не падали, но и не росли. И лишь в феврале рынок вновь стал раскачиваться: рост цен возобновился и продолжает сохраняться до сих пор на уровне 1% в месяц. Аналитики считают, что ситуация не изменится как минимум до конца этого года, в результате чего по итогам 2005 г. прирост цен достигнет уровня инфляции – 10–15%. Если к этой марже прибавить удорожание жилья еще на 10% на стадии строительства, то на выходе из проекта можно будет получить в среднем 20–25% доходности.

«Возможность получения 20–25% годового дохода при вложении в недвижимость вполне реальна, – говорит Ирина Добашина, начальник риэлторского управления строительного концерна «Крост». – И в настоящий момент нет предпосылок для уменьшения этих цифр. Кризис рынка недвижимости предсказывают регулярно в течение последних полутора лет: говорили, что он лопнет, как мыльный пузырь, дразнили граждан рассказами о сверхдоходах строителей, обещали обвальное падение цен. Но ничего подобного не произошло: недвижимость стабильно, пусть и медленнее, чем раньше, растет в цене».

Бум инвестирования в недвижимость прошел, но оно по-прежнему остается интересным, считает Надежда Митрохина, заместитель генерального директора Инвестиционной компании «МГСН». По ее мнению, 20% – это нормальная доходность. Н. Митрохина приводит простой расчет: вложив, к примеру, $40 тыс. в ближайшее Подмосковье на начальном этапе строительства (большинство людей готовы инвестировать именно такие суммы), можно получить $8 тыс. годовой прибыли, и никаких издержек. Правда, если квартира будет оформлена в собственность, вам придется заплатить при ее реализации еще 5–7% риэлтору, а это уже значительные расходы. Но в любом случае это лучше, чем держать деньги в банке или в чулке, заключила Надежда Митрохина.

«С одной стороны, действительно много на недвижимости сейчас не заработаешь, но зато точно сохранишь деньги, хотя бы на уровне инфляции, – добавляет Тарас Федченко, генеральный директор компании Pine Wood Realty. – А если вы преследуете цель заработать как можно больше, то нужно просто покупать не одну квартиру, а быть инвестором проекта или его значительной части».

Сами риэлторы, доказывая преимущество инвестиций в недвижимость, любят сравнивать их с наиболее популярным в России вложением денег – банковскими депозитами. Крупные банки платят по вкладам в долларах 7–8% годовых, менее крупные банки дают 9–10%, но там и рисков больше. Паевые инвестиционные фонды дадут 10–15% годовых, но здесь опять-таки стоит учитывать высокие риски. К примеру, в 1998 г. недвижимость подешевела на 30–35%, и то не сразу, а некоторые ценные бумаги и вовсе обесценились в ноль.

Бизнес сдачи квартиры в аренду может приносить 20% годовых. Большая доходность может быть связана разве что с ведением собственного бизнеса или участием в каком-то бизнесе, но это уже совсем другая тема.

В целом участники рынка обращают внимание на то, что сегодня как никогда выросла цена ошибки потенциального инвестора. На рынке по-прежнему есть объекты с доходностью 30–35%, так же, как есть объекты с доходностью ниже ставки рефинансирования ЦБ. Отсюда вывод: точечные вложения могут быть весьма привлекательными.

Как заметил Геннадий Стерник, директор аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», вопрос перешел из области макроэкономики в область микроэкономики каждого конкретного проекта. Он уверен, что на рынке имеется масса замечательных проектов, которые успешно реализуются, и в них можно отлично вложиться, чтобы получить прибыль. Главное – выборочно относиться к своим инвестициям. Ведь если раньше вкладываться можно было практически в любую стройку, по которой «ползает» бульдозер, то сегодня количество перспективных проектов сократилось в разы.

Побег из муравейника

Перспективный проект можно распознать по нескольким критериям. Один из главных – профессионализм застройщика (его репутация на рынке, качество завершенных проектов). Надежда Митрохина советует доверять старожилам рынка с проверенной временем репутацией, таким компаниям, например, как «ДСК-1», «СУ-155», «Главмосстрой», которые, к слову сказать, строили Москву еще в советские годы.

«Эти компании – действительно «монстры», они имеют огромные фонды и большие возможности. Благодаря чему эти организации и зарекомендовали себя на рынке как нечто незыблемое в строительном комплексе Москвы. Именно таким компаниям не страшно доверять свои деньги», – резюмирует Надежда Митрохина.

Не меньшее значение имеет финансовая устойчивость застройщика, которую можно проверить, запросив отчетность компании или поинтересовавшись, какие финансовые институты участвуют в проекте. Если в качестве партнера выступает, к примеру, крупный банк, то это может косвенно свидетельствовать о надежности строителей (банк наверняка не пойдет в сомнительный проект). Наконец, у компании должен быть полный пакет разрешительных документов, отвечающих всем требованиям нового закона о долевом строительстве.

Ирина Добашина называет другой критерий, не меньше влияющий на формирование стоимости квартиры, – правило «трех М»: место, место, место. Местоположение должно соответствовать декларируемому классу объекта (это, прежде всего, удаленность от метро, наличие парковки, развитой инфраструктуры).

Но вот в оценке привлекательности того или иного класса жилья эксперты разошлись. Специалисты концерна «Крост» считают, что традиционно самыми надежными являются вложения в элитное жилье, так как цены на него всегда остаются высокими, и с уменьшением количества мест под застройку в центре Москвы спрос будет все больше превышать предложение. А в «ИНКОМ-недвижимости», напротив, уверены, что на элитной недвижимости зарабатывать становится все сложнее.

«Элитного жилья сейчас понастроили очень много, и оно практически не дорожает, – аргументирует Алексей Войнич, начальник отдела маркетинга компании «ИНКОМ-недвижимость». – Желающих купить «элитку» на самом деле немного, и большая часть платежеспособного населения уже приобрела себе такое жилье. Кроме того, на рынке очень часто называют элитой то, что к таковой не относится».

Так или иначе, большинство экспертов сошлись во мнении, что в данный момент гораздо больше преимуществ у эконом-класса, у которого и оборачиваемость выше, и потенциальных покупателей больше. Плюс ко всему инвестирование в эконом-класс удобно тем, что оно краткосрочное, а это особенно важно в условиях нестабильности, когда сложно прогнозировать экономическую ситуацию на долгий срок. Дешевое жилье, как правило, строится быстрее: год вместо трех, которые потребуются для возведения «элитки». При этом специалисты Pine Wood Realty обращают внимание на еще один минус элитного жилья: в последнее время менее востребованными становятся именно высотные дома. В них, как в муравейнике, много народу, суеты, тогда как люди хотят уединения, отмечает Тарас Федченко.

О сегодняшних предпочтениях потребителей говорил и Геннадий Стерник. Вкусы клиентов изменились не только по отношению к этажности, но и к размерам квартир: люди научились экономить, и если вчера охотно скупали большие площади, то сегодня предпочитают поменьше. В элитных домах более востребованными стали квартиры площадью 150–200 кв.м (вместо 250–350 кв.м). В домах эконом-класса гораздо быстрее расходятся квартиры площадью до 100 кв.м (тогда как раньше это были 100–150 кв.м). При этом самыми ходовыми квадратами по-прежнему остаются однокомнатные, но не 60–80 кв.м, как раньше, а 40–60 кв.м.

Не менее грамотной у проекта должна быть дифференциация цен и по этажности. От совокупности всех этих критериев зависит привлекательность проекта в целом. А от того, насколько он будет привлекательным, зависит, сумеет ли извлечь из него прибыль инвестор.

Оценка рисков

Но даже если проект будет соответствовать всем критериям потенциальной привлекательности, как справедливо заметил Александр Калиниченко, финансовый директор компании «КВ-Инжиниринг», инвестор должен уметь грамотно соотносить доходность и риски, которые он готов нести. На рынке всегда существуют как повышающие, так и понижающие доходность факторы, которые инвестор обязан хорошенько взвесить. К повышающим факторам Олег Репченко, руководитель центра «Индекс рынка недвижимости», относит: во-первых, развертывание ипотечного кредитования, что еще больше стимулирует продажи и, соответственно, рост цен; во-вторых, повышение привлекательности недвижимости как средства сбережения накоплений в условиях отсутствия альтернативных финансовых инструментов, снижения ставки рефинансирования ЦБ РФ и депозитных ставок коммерческих банков, неопределенности и нервозности на межбанковском рынке.

«Но есть и серьезные понижающие факторы, – продолжает Олег Репченко, – прежде всего речь идет о снижении доступности жилья для низкодоходного слоя покупателей (низший средний класс). Все больше покупателей не выдерживают гонку за ценами и уходят с рынка. Развертывание ипотечного кредитования запаздывает относительно этих процессов. Отток покупателей может привести к затягиванию сроков продажи квартир в новостройках и снижению темпов роста цен. Кроме того, цены аренды жилья растут гораздо медленнее цен продажи, и инвестиционная привлекательность покупки квартир снижается».

И все-таки самые большие опасения участники рынка связывают с новым законом о долевом строительстве. Со слов Александра Калиниченко, новый закон серьезно зарегулировал взаимоотношения застройщиков и покупателей, создал определенные сложности для застройщиков в привлечении денежных средств, что в итоге может привести к перебоям финансирования. В связи с этим есть серьезные опасения, что ряд строительных проектов может быть попросту заморожен в любой момент. Об этом же говорил и Геннадий Стерник:

«Если в прежние годы можно было встретить на рынке 1–2 замороженных объекта, то уже в прошлом году их стало 10–15. Приток денег от частных дольщиков уменьшился еще с прошлой весны, когда у строителей возник так называемый кризис ликвидности, и он все еще не рассосался. Многие застройщики до сих пор «в долгах, как в шелках»: кто-то не может рассчитаться с банками, кого-то банки перестали кредитовать. А новый закон о долевом строительстве прямо приведет к тому, что уменьшится приток денег и будет затруднено банковское финансирование. Поэтому сейчас застройщики в панике и говорят, что объем строительства в ближайшее время резко уменьшится. Старое – достраивается, а новое будет сложно начать».

Вместе с тем, Олег Репченко полагает, что застройщики могут использовать альтернативные схемы продаж в обход закона о долевом участии. Поэтому сократится ли объем предложения на первичном рынке после введения нового закона, и, если да, то насколько сильно, пока судить сложно.

«Думаю, что в ближайшей перспективе новые законы не повлияют на стоимость московского жилья, – прогнозирует Репченко. – Потенциальное снижение рисков для покупателей новостроек и возможное сокращение объемов предложения на первичном рынке могут привести только к незначительному удорожанию столичного жилья, притом не сразу. Экспертно прирост цен под влиянием этих факторов можно оценить в 5–10% до конца этого года».

И последний фактор риска, на который обращают внимание специалисты Pine Wood Realty, – отток капитала, который в этом году стал просто рекордным за последние 15 лет. Это означает только одно: количество денег, которые приходят на рынок недвижимости, уменьшится. Кроме того, если учесть фоновое повышение реальных доходов населения, которое всегда составляло 10–12% в год, то и этот показатель впервые дал сбой: в первом квартале этого года (впервые за последние три года) произошло снижение доходов населения до 7–8%. Что тоже косвенно говорит о многом.

Дата публикации: 10:10 04 августа 2005

Источник: bpn.ru