Ипотечные ставки существенно снизятся... к концу десятилетия

Еще в январе аналитики единодушно говорили о том, что в 2005 году рынок ипотечного кредитования будет развиваться наиболее динамично и банки начнут изменять условия ипотеки: увеличат сроки, уменьшат сумму первоначального взноса, снизят ставки, предоставят больший спектр дополнительных услуг и льгот. По прошествии полугода мы попросили специалистов ведущих ипотечных банков рассказать о наиболее удачных проектах, взявших старт в этом году, и о том, чем они планируют порадовать потребителей в ближайшее время.

1. Итоги работы вашего банка за первое полугодие 2005 года (основные события, тенденции).

2. Объемы выданных за этот период ипотечных кредитов и размеры процентных ставок.

3. Ожидаются ли изменения в работе вашего банка по линии ипотечного кредитования? Планируется ли до конца года уменьшение процентных ставок?

4. Кто, по вашему мнению, сегодня входит в тройку лидеров ипотечного рынка?

Александр Колошенко, член правления, начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка

1. Мы видим рост количества потенциальных клиентов, которые обращаются в банк как за общей информацией, так и за сведениями по нашей ипотечной программе. Программа Райффайзенбанка развивается и повторяет динамику рынка.

Нельзя не отметить, что важную роль в популяризации ипотеки играет внимание к ней со стороны государства. Нам отрадно видеть, что наметились очень положительные тенденции в ипотечном законодательстве и что уже в ближайшее время могут быть созданы предпосылки для появления в России так называемых стройсберкасс. Именно эти организации позволили послевоенной Европе восстановить свое рыночное хозяйство в очень короткие сроки даже на фоне очень низкой платежеспособности населения. Во многих странах, таких, как Германия, Австрия, Чехия и другие, эта модель финансирования покупки и ремонта жилья активно и успешно работает до сих пор. Мы уверены, что Россия не станет исключением.

2. С начала работы Райффайзенбанка объем выданных кредитов составляет $138,3 млн (2106 ипотечных кредитов). В первой половине 2005 года этот показатель составил $39,4 млн, всего за этот период был выдан 601 ипотечный кредит.

Текущий объем портфеля ипотечных кредитов на начало июля 2005 года - $113,4 млн.

Процентные ставки по ипотечным кредитам в Райффайзенбанке варьируются от 10 до 14% годовых (в долларах) в зависимости от параметров приобретаемой недвижимости: на какой стадии строительства она находится, покупается на первичном или вторичном рынке.

3. Каких-то радикальных изменений мы не планируем. Банк намерен совершенствовать уже существующие программы. Также в связи с изменениями в законодательстве возможно падение интереса к покупке недвижимости в кредит на стадии строительства - мы ожидаем, что более строгий порядок взаимоотношений дольщик-застройщик, прописанный в новом законодательстве, существенно снизит количество девелоперов, которые смогут соблюдать все процедуры и таким образом работать с банками, следуя букве закона.

4. Мы отмечаем, что некоторые банки, среди которых есть крупные участники рынка, активно развивают программы ипотечного кредитования, даже если в некоторых случаях им приходится идти на рискованные операции и принимать на себя значительные юридические риски. В первую очередь это касается работы с объектами на первичном рынке. Многие банки отказываются от определенных (общепринятых в международной практике) комиссий за оформление и выдачу кредитов и рассчитывают на процентный доход от самого кредита. В то же время в России многие ипотечные займы выплачиваются досрочно, и сама финансовая модель работы таких банков может оказаться под вопросом. Мы также не исключаем, что некоторые банки-участники ипотечного рынка работают по принципу "получить долю рынка любой ценой" и не уделяют должного внимание экономической составляющей своих программ. Вероятно, при определенном подходе со стороны акционеров таких банков подобная политика может иметь право на жизнь.

Наталья Коновалова, представитель Банка жилищного финансирования

1. Во-первых, в первом полугодии Банк жилищного финансирования сменил название - до февраля 2005 года он носил имя Объединенный промышленно-торговый банк. Задача при смене имени преследовалась одна - отразить в названии специализацию банка: ипотека и жилищное финансирование.

Под ипотекой и ипотечным кредитованием мы понимаем далеко не только лишь классический ипотечный кредит, который выдается на приобретение готового или стоящегося жилья. Мы существенно усовершенствовали программы с использованием вторичного рынка квартир, в частности, нашу программу "Улучшение жилищных условий", которая дает возможность приобрести новое жилье с учетом стоимости имеющегося в собственности. Основная задача - сделать Банк жилищного финансирования тем местом, куда человек может обратиться с какой-то проблемой по части жилищного вопроса. Через несколько лет мы станем своеобразным "бутиком", где можно комплексно решить максимальное количество проблем, связанных с жильем. Поэтому мы развиваем программы потребительского кредитования, уже кредитуем наших клиентов при покупке бытовой техники, скоро будем вводить кредиты на ремонт.

Таким образом, человек, приобретая квартиру, сможет решить массу сопутствующих затратных проблем в одном месте.

2. Банком жилищного финансирования на 12 июля 2005 года выдано ипотечных кредитов на сумму 315,46 млн руб., из них около 50% приходится на регионы. У нас существует восемь различных ипотечных программ в рублях и валюте, ставки варьируются от 14% в рублях (17% на этапе строительства), от 11,5% в валюте (14% на этапе строительства).

3. Мы уже начали снижать процентные ставки. В летний период Банк жилищного финансирования предлагает программы кредитования на строящееся жилье с низкими процентными ставками в течение первого года кредита - 9% в валюте, 10% в рублях.

Игорь Кузин, главный управляющий директор ДельтаКредит банка

1. В ДельтаКредит банке постоянно ведется работа над расширением и усовершенствованием продуктовой линейки. Мы анализируем рынок и выстраиваем работу в соответствии с потребностями наших клиентов. Россиянам сейчас важно количество денег, которые они могут взять, чтобы улучшить свои жилищные условия и размер ежемесячных выплат по кредиту. Поэтому в июне был запущен новый кредитный продукт - Delta25, который отвечает интересам наших клиентов.

Delta25 - это уникальный продукт на рынке долларовых кредитов, который предполагает выдачу займа на длительный срок - 25 лет. Он позволяет клиентам банка значительно увеличить сумму одалживаемых средств, тем самым помогая приобрести более качественное жилье.

2. Следуя нашей теории постоянного улучшения условий кредитования, в нашем банке была снижена процентная ставка по рублевым кредитам с 16,75 до 15,25%. Также продолжают действовать специальные условия для нашего нового продукта Delta25, процентная ставка по которому уменьшена до 1 августа до 12%.

В прошлом году было выдано кредитов на сумму около $70 млн. Если говорить о наших планах на конец года, то мы пытаемся расти в том же темпе, в котором растет весь сектор ипотечного кредитования. То есть приблизительно с ежегодным удвоением показателей по выдаче кредитов.

3. Если смотреть на то, как формируется процентная ставка по ипотечным кредитам, то наибольшую долю в ней занимает стоимость привлечения средств. Кроме того, в ценообразовании учитываются операционные расходы банка, резервы на возможные потери и прибыль. Чтобы снижать ставку по кредитам, в первую очередь нужно уменьшать стоимость привлечения средств и операционные расходы. Это реальные экономические рычаги, за счет которых ставки по кредитам могут снижаться.

Очень часто говорят, что ставки по ипотечным кредитам будут падать тогда, когда примут законы, способствующие развитию ипотеки. В реальности это не так. Законы, конечно, необходимы, но они не окажут существенного влияния на уровень ставок. Ставки зависят в первую очередь от вышеупомянутых составляющих. Сложно точно спрогнозировать, как будет развиваться ситуация на рынке в целом. По нашим прогнозам, если рынок станет развиваться равномерно, не будет никаких кризисов, страновые риски начнут падать, а конкуренция - расти, то средняя ставка по ипотечным кредитам к 2009 году может составить около 8% годовых.

4. Ипотечное кредитование является перспективным направлением, что влечет за собой появление все большего числа участников и усиление конкуренции. Главное, чтобы это была конкуренция, основанная на профессионализме и высоком уровне обслуживания клиентов, что в дальнейшем будет являться залогом успешного развития рынка ипотечного кредитования в России.

Мария Серова, начальник отдела маркетинга и разработки кредитных продуктов Внешторгбанка

1. В конце июня Внешторгбанк открыл в Москве второй специализированный Центр ипотечного и потребительского кредитования, церемония торжественного открытия которого состоялась 1 июля 2005 года; но уже в ближайшее время - в связи с постоянно растущим спросом на ипотечные кредиты - мы планируем открыть в Москве третий специализированный центр. Также банк планирует до конца года открыть еще три специализированные площадки в регионах.

2. По итогам первого полугодия 2005 года Внешторгбанк вышел на первое место по объему выдачи целевых ипотечных кредитов - в настоящее время среднемесячный объем выданных нами займов составляет порядка $20 млн. Доля рынка ипотечного кредитования в целом по стране, которую Внешторгбанк занимает в настоящее время, составляет порядка 10,5% и продолжает расти.

3. До конца 2005 года мы планируем вывести на рынок совершенно новый продукт - кредит, предоставляемый собственникам жилья на различные цели: как на цели личного потребления, так и для приобретения, строительства и благоустройства объектов недвижимости. Уникальность данных продуктов для нашего рынка будет заключаться в том, что с их помощью можно как профинансировать достаточно емкие расходы наших заемщиков (обучение, ремонт, приобретение дорогостоящей мебели), так и оформить сделки по приобретению или завершению строительства объектов недвижимости, кредитование которых не представляется возможным в силу различных юридических аспектов их заключения. При этом, с учетом того, что обеспечением по кредитам будет выступать недвижимое имущество, находящееся в собственности заемщика, сроки предоставления кредитов обоих типов, а также максимальные размеры предоставляемых кредитов будут сопоставимы с параметрами классического ипотечного кредита на цели приобретения готового жилья.

Параллельно мы продолжаем вести работу по оптимизации процесса предоставления кредитов и сокращению сроков рассмотрения заявок; с учетом планируемых нововведений, уже в сентябре текущего года мы сможем предложить нашим клиентам возможность рассмотрения стандартных заявок в срок, не превышающий 48 часов.

Николай Шитов, председатель правления Городского ипотечного банка

1. Городской ипотечный банк, на мой взгляд, один из самых динамичных на рынке, поэтому здесь постоянно происходит масса изменений и еще больше нововведений запланировано. Но, с другой стороны, именно потому, что мы постоянно изменяемся и одно изменение продолжает другое, нам достаточно сложно провести черту между новациями конца 2004 и начала 2005 года. Например, Городской ипотечный банк объявил об открытии своих филиалов в Самаре и Нижнем Новгороде 15 декабря 2004 года, но фактически активно заработали эти филиалы только в 2005 году. Разработка новых кредитных продуктов велась в 2004 году, но вывели их на рынок мы только в 2005-м.

Стоит сказать о двух наиболее значительных событиях в работе Городского ипотечного банка в первом полугодии 2005 года.

Первое, если придерживаться хронологии, это наша существенно видоизмененная и расширенная с начала 2005 года продуктовая линейка. В нее добавлены три новых программы кредитования - "Земля", "Земля+" и "Дом+".

Один из наиболее интересных продуктов - "Земля". Речь идет об ипотечной ссуде на приобретение земельного участка с имеющимся на ней объектом незавершенного строительства под его залог. Аналогов этому продукту сегодня на рынке ипотеки России нет.

"Земля+" и "Дом+" - это ипотечные кредиты на любые цели под залог имеющейся недвижимости. Они, на наш взгляд, станут одними из наиболее привлекательных для потребителя, потому что являют собой достойную замену кредиту на строящееся жилье, на образование, на ремонт и т. д. Замена, достойная в первую очередь в денежном выражении: по программе Городского ипотечного банка процентная ставка составляет от 12% годовых в долларах, в то время как в среднем по рынку процентная ставка по кредиту на приобретение строящегося жилья выше на 2-3%. Кроме этого мы начали выдавать кредиты не только в долларах США, но и в рублях. Кроме того, изменились сроки кредитования - теперь они составляют от 5 до 15 лет с шагом один год.

Вторым по очередности событием 2005 года, значимым для всего российского рынка, стало создание совместно с управляющей компанией НВК одного из первых в России ипотечных паевых инвестиционных фондов (ИПИФ), созданных в соответствии с последними изменениями в законодательстве - ИПИФ "НВК-Городская ипотека". Это первая сделка по секьюритизации ипотечных активов в России, в основе которой лежала классическая ипотека. ИПИФ - один из наиболее надежных инструментов долгосрочного инвестирования.

Другие изменения, направленные на наше совершенствование и улучшение обслуживания клиентов, происходят постоянно. Так, в мае-июне мы проводили исследование лояльности наших клиентов и, подводя его итоги, выяснили, что режим работы наших касс по приему платежей не совсем удобен для тех, кто работает с 9-00 до 18-00, а таких большинство. Как результат - с 27 июня 2005 года кассы банка работают по будням с 9-30 до 20-00. Кроме того, производить платежи теперь можно будет и по субботам, с 9-30 до 14-00.

2. Объем выданных с 1 июля 2004 года по 1 июля 2005 года кредитов составляет $50 млн. Процентные ставки - от 10,5% в долларах США и от 15,5% в рублях.

3. Банк пока только рассматривает возможность создания новых кредитных продуктов. Возможно, процентная ставка по ним будет несколько снижена, однако на данный момент это только предположения.

4. По итогам 2004 года Городской ипотечный банк вошел в пятерку лидеров рынка ипотечного кредитования (среди которых также Сбербанк и Внешторгбанк). В настоящее время основные участники рынка ипотечного кредитования ведут активную работу по развитию своих программ, в том числе и Городской ипотечный банк. Таким образом, мы рассчитываем сохранить лидирующие позиции и в этом году.