Жилье эконом-класса "переселяется" в Подмосковье

Несмотря на то что цены на жилье в Москве за последний год почти не выросли, позволить себе покупку квартиры сегодня может лишь человек, имеющий доходы значительно "выше среднего". Даже простенькая типовая квартира эконом-класса большинству москвичей давно не по карману. Для многих единственным способом решить квартирный вопрос становится покупка жилья в Ближнем Подмосковье.

Всестороннее обсуждение этой тенденции состоялось в рамках круглого стола "Проблемы и перспективы массового жилищного строительства в Москве и Ближнем Подмосковье", организованного газетой "М2 - Квадратный метр".

Москва - только для богатых

Помимо непомерно высоких цен даже на самое доступное жилье участники дискуссии отметили, что дешевого жилья в столице становится все меньше.

"Массовое жилищное строительство в Москве велось, ведется и будет вестись", - заявил руководитель спецпроектов объединенного пресс-центра стройкомплекса Алексей Введенский. При этом он подчеркнул, что в ближайшие годы объемы индустриального домостроения возрастут и вновь вернутся к показателям двух-трехлетней давности. Но все эти объемы в основном строятся городом и предназначены для социальных нужд - для предоставления жилья очередникам и переселенцам из сносимых пятиэтажек. На рынок большинство этих квартир просто не попадает.

В то же время, учитывая возросшую популярность жилья бизнес-класса и наращивание объемов его строительства, заместитель директора управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Оксана Каарма сделала вывод о том, что в ближайшее время Москву ждет настоящий бум застройки домами бизнес-класса и, как следствие, - дефицит "эконом-жилья" и повышение среднего уровня цен.

Еще одну причину грядущего дефицита недорогого жилья назвала директор управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Наталия Тихоновская. По ее данным, экспозиция квартир эконом-класса на рынке в два раза меньше, чем срок продажи новостроек бизнес-класса: 6-8 месяцев против 12-15. Таким образом, имеющееся на рынке недорогое жилье быстро раскупается, а когда будет построено и по какой цене станет продаваться новое - неизвестно (проблемы, связанные со вступлением в силу закона об участии в долевом строительстве, до сих пор не решены, и застройщики пока не начинают работу над проектами по новым правилам).

Кроме того, к московским проблемам можно добавить сокращающееся число свободных площадок под строительство, сложности с их получением и оформлением всех надлежащих документов и т. п. "Относительно дешевого жилья в Москве почти нет и с каждым годом будет все меньше, - считает президент коммуникационной группы "Медиа-Шторм" Александр Исаев. - Районов массовой застройки в пределах МКАД практически нет. Районы, расположенные вне кольцевой дороги, - это территориально скорее область, чем Москва. Например, из Южного Бутова до центра города добираться дольше, чем из подмосковных Долгопрудного или Химок".

Все - в область!

В этих условиях как для покупателей жилья эконом-класса, так и для застройщиков, это жилье производящих, становится все более привлекательным Подмосковье. Об этом, к примеру, свидетельствуют данные, приведенные А. Исаевым: в Московской области в этом году возводится и реализуется более 300 новых домов общей площадью почти 3 млн кв. м, и они по-прежнему дешевле московских на 50-60%. При этом 90% строящихся в Подмосковье многоквартирных домов относится к эконом-классу. Площадь квартир в них составляет сейчас 35-80 кв. м.

Что касается покупательских предпочтений, то, по данным А. Исаева, в 2002 году доля подмосковных квартир в общей структуре спроса по Москве и Подмосковью равнялась 10-15%, в 2003-2004 годах она увеличилась до 40-50% и не снижается до настоящего времени (в мае этого года она составила 47%).

"Покупатели в области раскупают все - от однокомнатных квартир в типовых панельных домах до двухуровневых апартаментов, - подчеркнул А. Исаев. - Только в области среднестатистическая семья из Московского региона имеет возможность как-то решить квартирный вопрос. В столице 88-90% москвичей никогда не смогут сделать это".

Начальник аналитического отдела инвестиционно-строительной компании "Новая площадь" Дмитрий Попов также отметил, что помимо тех, у кого "не хватает на Москву", среди покупателей жилья в области немало и тех, которым важна в первую очередь более благоприятная экология Подмосковья.

Столь высокая покупательская активность, естественно, не может не способствовать росту цен. Несмотря на то что за последнее время темпы роста цен несколько снизились, все равно они достаточно высоки. Так, по данным А. Исаева, еще недавно стоимость квартир в области увеличивалась до 3-4% ежемесячно, в конце прошлого и начале 2005 года рост цен на первичном рынке Подмосковья был стабильным - на уровне 2% в месяц, а к летнему периоду этого года установился в среднем на уровне 1% в месяц. По прогнозам Д. Попова, в средне- и долгосрочной перспективе (3-10 лет) цены на жилье в области продолжат рост (при сохранении стабильной макроэкономической ситуации).

Все это привело к тому, что "первый пояс" Подмосковья с точки зрения цены становится недоступным для жителей области, отметила Н. Тихоновская. По ее мнению, сегодня эконом-класс "уходит" во "второй пояс": получают развитие такие города, как Балашиха, Троицк, Подольск. Как свидетельствует статистика, основными покупателями жилья в этих городах являются местные жители и мигранты из регионов, москвичи пока предпочитают осваивать Ближнее Подмосковье. Таким образом, причин для бурной инвестиционной активности в Подмосковье сегодня более чем достаточно. На областном рынке ежегодно начинают работать десятки новых застройщиков. Практически все крупные строительные компании столицы уже возводят жилье в Подмосковье и заявляют о перспективном расширении этой деятельности. Среди инвестиционных преимуществ областного рынка Д. Попов отметил полное отсутствие конкурентоспособного предложения на вторичном рынке (основная масса "вторичного" жилого фонда - давно устаревшие дома, построенные в 60-е годы прошлого века), отсутствие жесткого разделения рынка между застройщиками, "удобные и гибкие" взаимоотношения девелоперов с местной администрацией, более низкую стоимость подведения коммуникаций и самого строительства, а также возможность комплексного освоения больших территорий.

Хотели как лучше, а получилось

Но помимо самых благоприятных прогнозов относительно динамичного развития подмосковного рынка и блестящих перспектив для застройщиков было высказано немало опасений. Так, по мнению Н. Тихоновской, "развитие жилой застройки эконом-класса в ближайшем Подмосковье прежде всего связано с решением проблемы транспортной доступности. Во "втором поясе" области - с созданием рабочих мест. Это вопрос не нашего уровня, им должно заниматься государство. Если эти проблемы не будут решаться, это остановит развитие Подмосковья".

Наличие диспропорции между количеством жилья и числом рабочих мест, а также транспортный коллапс отметил и начальник отдела маркетинга компании "Квартира.ру" Юрий Кочетков. По его словам, в области есть целый ряд еще более серьезных проблем: "Подмосковье не готово к массовому строительству жилья. Строительный цикл составляет минимум два-три года, решение о возведении дома принимается за год до начала этого цикла и базируется на неких ожиданиях. Потом может выясниться, что жилья построено больше, чем востребовано рынком. Ведь на данный момент запускается множество проектов, которые поражают своими масштабами: строятся районы на миллионы квадратных метров жилья. Строительство в Подмосковье ведется без всякого плана".

Кроме того, по словам Ю. Кочеткова, уже начались скандалы между московскими строителями и подмосковным руководством: "Красноречивый пример - новостройка в Долгопрудном: проект остановлен, поскольку власти настаивают, чтобы девелопер построил дорогу, а тот отказывается. Покупатели в шоке. В Одинцовском районе - скандал с крупным московским застройщиком: район отказался подключать его к своим инженерным сетям".

Недостаточность инженерной инфраструктуры Подмосковья: нехватка или низкое качество воды, тепла, электричества, канализации, - по мнению Ю. Кочеткова, налицо. Не развита и социальная инфраструктура: не хватает школ, магазинов, лечебных учреждений и т. п. Все это способно привести к тому, что через четыре-пять лет Подмосковье может стать непривлекательным для строительства, считает Ю. Кочетков.

Мнения участников круглого стола на этот счет разделились. К примеру, генеральный директор компании "Дружба-Инвест" Игорь Резников подчеркнул, что активное строительство в Подмосковье будет вестись хотя бы за счет того, что земли много, она относительно недорогая, рабочие места есть, а инженерную инфраструктуру застройщик в состоянии возвести сам (с помощью современных технологий это не слишком дорого и долго). Главные проблемы, по мнению И. Резникова, - "дороги и взаимоотношения с местными властями".

А вот мнение профессионалов рынка об оптимальном способе решения проблем было единодушным: почти все высказались за необходимость административного объединения Москвы и области. "Столица перенаселена, системы энерго-, тепло- и водоснабжения работают на пределе возможности, пожарные машины и кареты "скорой помощи" не способны вовремя доехать до места - необходимо разуплотнение города", - считает А. Исаев. По его мнению, для практического решения создавшегося "клубка проблем" необходимо как минимум создать на приближенных к Москве территориях области (ориентировочно в 30-40 км от МКАД) зоны совместного ведения столицы и области. В идеале надо объединить генпланы Москвы и Подмосковья и провести административное слияние столицы и области. Что ж, эта идея прекрасна. Впрочем, как и любая другая утопия.