Рынок вторичной недвижимости замер в ожидании перемен

На вторичном рынке жилья - летнее затишье. И, тем не менее, опытные риэлторы рекомендуют продавать и покупать квартиры именно сейчас. Момент как нельзя более удобный: в связи с продолжительной стагнацией в ближайшей перспективе ни существенного роста цен, ни их снижения не намечается. А небольшое уменьшение объемов предложения могут выгодно обернуть в свою пользу владельцы малоликвидных объектов, на которые в обычное время покупателя найти не так-то просто.

Старый дом лучше новых двух?

Генеральный директор компании Vesco Consulting Алексей Аверьянов отмечает, что совокупный объем рынка вторичной недвижимости в июле 2005 года составил порядка 8,7 млрд. долларов. В целом за май-июль на рынке не произошло кардинальных изменений, правда, по некоторым данным, была отмечена активизация рынка вторичной недвижимости. Именно в это время было зарегистрировано до половины всех сделок за данный период и наблюдалась максимальная динамика роста цен в сегменте вторичного жилья.

Аналитики отмечают небольшое сокращение объема предложения на рынке вторичной недвижимости этой весной. Причиной этому послужило, прежде всего, введение нового Жилищного кодекса, запрещающего сделки с неприватизированным жильем. Кроме того, весной вступило в силу еще несколько законов, в том числе регулирующий правила перепланировки жилых помещений, что серьезно осложнило процедуру оформления сделок с перестроенными квартирами.

На этом фоне эксперты Vesco Consulting зафиксировали также банковскую активность по выдаче ипотечных кредитов на покупку вторичного жилья. Специфика ситуации заключается в том, что банки более охотно кредитуют именно клиентов вторичного рынка, нежели первичного. Подобная политика кредитных организаций аргументируется меньшими рисками, так как в залог клиент предоставляет уже существующую квартиру.

В первом полугодии рынок вторички демонстрировал полную нелогичность ценообразования. Так, квартира в пятиэтажном панельном доме в Западном административном округе могла оцениваться гораздо выше квартиры в монолитном комплексе на юго-востоке Москвы. Основной же объем предложения пришелся на квартиры стоимостью до 100 тыс. долларов и составил 42%, квартиры от 100 до 250 тыс. долларов заняли 39% рынка, жилье, оцениваемое в пределах 250-500 тыс. долларов, - 10 %, от 500 тысяч до 1 млн. долларов - 5%, более 1 млн. долларов - 4 процента.

Не жилье, а бизнес

Наибольший рост продемонстрировал элитный сектор, выросший в цене за первое полугодие 2005 года на 11%, при этом только за март-апрель на 5,2 процента. Эти месяцы оказались рекордными и по количеству сделок в элитном секторе. По ряду объектов аналитики Vesco Consulting отмечали очень высокую для рынка доходность - 50-60 процентов. По сути, люди, покупавшие в марте 2004 года жилье по 6000-7000 долларов за квадратный метр, в начале этого года продавали его уже за 11-12 тыс. долларов за кв. метр.

Вместе с тем, в элитном секторе отмечается существенный дефицит предложения. Качественное жилье на рынке весной-летом не задерживалось, демонстрируя рекордно низкие сроки экспозиции. А. Аверьянов отмечает, что на вторичном рынке спрос на элитные квартиры в июне превысил предложение на 32 процента.

Несмотря на появление интересных предложений в Замоскворечье, Чистых прудах и Арбате, старая добрая Остоженка в 2005 году по-прежнему бьет все рекорды популярности, по этому показателю ее постепенно догоняет Плющиха. Рост цен на элитное жилье составил за май-июнь 4,2 процента. Средняя стоимость квартиры класса де люкс достигла уровня 7600 долларов за квадратный метр.

Реквием по бизнес-классу 90-х

Ситуация на вторичном рынке жилья бизнес-класса в целом стабилизировалась. В течение первого полугодия 2005 года сохранялся рост цен в пределах темпов инфляции. За май -июнь 2005 года цены на жилье бизнес-класса выросли на 1,5 процента.

Обострилась конкуренция между жилыми комплексами первичного и вторичного рынка. Также наметился спад спроса на старый бизнес-класс конца 90-х. Современные жилые комплексы обладают более развитой инфраструктурой, чем здания, построенные четыре - пять лет назад. Многие опции, доступные жильцам домов, построенных в 2003-2005 годах, полностью отсутствуют в бизнес-классе конца 90-х - начала 2000-х годов.

Средняя стоимость жилья бизнес-класса на вторичном рынке составляет 3210 долларов за квадратный метр. Диапазон цен варьируется в пределах 1500-4500 долларов за кв. метр. Столь существенная разница цен определяется престижностью района, современностью здания, а также развитостью его инфраструктуры, например, наличием охраняемой территории, подземного паркинга, систем очистки воды и кондиционирования воздуха.

Возраст не имеет значения

Ситуация в сегменте типового жилья вызывает у экспертов больше всего улыбок и недоумения. В этом сегменте полностью отсутствует логика ценообразования. Старые квартиры в хрущевках могут стоить столько же, сколько и в современных монолитных домах. Рост цен на квартиры в панельных и кирпичных домах за май- июнь 2005 года составил 2,4 процента. Средняя цена в сегменте экономкласса вторичной недвижимости составила 2405 долларов за квадратный метр. Эксперты Vesco Consulting отмечают повышенный спрос на квартиры в десятиэтажных кирпичных домах, а также на предложения в 17- и 9-этажных панельных домах. В то же время наблюдается относительный спад спроса на квартиры в домах ЦК и сталинской постройки. Эта тенденция связана, прежде всего, с проблематичностью ремонта в подобных зданиях, отличающихся высоким износом коммуникаций и устаревшими бытовыми системами. Тем не менее, недвижимость в домах ЦК остается наиболее дорогой на вторичном рынке жилья экономкласса.