Первичный рынок: ПАТ МАТ и другие

Из более 60% петербуржцев, желающих улучшить свои жилищные условия, толь ко 8% (143 тысячи семей) смогут это сделать в ближайшие пять лет

Построить жилье - одно, его нужно еще и продать. По словам вице-президента корпорации «Петербургская недвижимость» Вячеслава Семененко, сегодня дефицит финансирования строительно-монтажных работ на возводимых жилых объектах в Петербурге составляет $300 млн. «За последние три года объем строительства увеличился в 1,5 раза. Сегодня к продаже

предлагается 5,7 млн кв.м жилья в строящихся домах - это больше, чем когда-либо. Однако параллельно снижается активность продаж - примерно на 3-4% в месяц. Нереализованные квартиры на конечной стадии строительства означают недофинансирование объекта», - говорит г-н Семененко. По итогам полугодия ожидается, что невостребованными останутся до 400 тыс. кв.м.

Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» оценивает региональный рынок жилищного строительства как перенасыщенный: высокие цены и большие объемы привели к затовариванию. Времена, когда покупатели брали то, что дают, прошли.

Предложение перевесило

В течение двух прошлых лет на первичном рынке Петербурга наблюдалась необычайная активность. Покупали практически все, что возводилось. На волне эйфории девелоперы начинали приобретать и осваивать новые участки. Тем временем покупателей больше не становилось. В результате сегодня количество предложения в три раза превышает среднегодовой объем продаж - 1,7-1,8 млн кв.м. Осознав ситуацию, застройщики не торопятся выводить на рынок новые объекты, рост предложения прекратился. Между тем, покупательская активность за последний год снизилась в 2 раза.

Сокращение спроса повлияло на интенсивность продаж. В последние годы дома сдавались в эксплуатацию или полностью раскупленные, или с незначительной долей непроданных квартир - до 5%. С начала этого года невостребованными оставались от 8% площадей. Сейчас эта цифра, по оценкам Ассоциации, составляет 20-25%, на некоторых 'объектах доходит до 40%.

Аппетиты растут

Однако более 60% петербуржцев недовольны своими жилищными условиями. Половина планирует купить более комфортную квартиру. К сожалению, только 8% (143 тыс. семей) граждан города смогут это сделать в ближайшие пять лет. Такие выводы сделал Департамент маркетинга и стратегии Группы компаний «Развитие» на основе анализа спроса и платежеспособности населения. Покупателей по-прежнему интересуют Приморский и Выборгский районы, среди южных наиболее востребованы Красносельский и Московский. Основные требования к району застройки - близость продовольственных магазинов, школ и торговых центров, предприятий сферы обслуживания и аптек. Многих интересуют подземные паркинги или открытые охраняемые парковки. По типу конструкции наибольшей популярностью пользуются кирпично-монолитные и кирпичные дома.

Из потенциальных клиентов, которые могут позволить себе покупку недвижимости в ближайшие пять лет, 35% готовы единовременно выплатить полную стоимость квартиры, 22% - участвовать в долевом строительстве на условиях рассрочки. В то же время 29% респондентов хотели бы воспользоваться ипотечным кредитом. В абсолютных показателях - это 42 тыс. семей. Т.е. будущие покупатели надеются .и ждут, что ры нок ипотечных услуг будет развиваться. Однако, учитывая сегодняшние темпы роста этого рынка, в ближайшие годы спрос на услуги ипотеки будет значительно опережать предложение.

Малодоступное жилье

Низкая платежеспособность - не единственная причина ощутимого снижения активности на первичном рынке. Пакет законов, подписанный Президентом накануне 2005 года, содержит несколько документов, касающихся обеспечения граждан доступным жильем. Высокопоставленные чиновники долго объясняли россиянам, что квартиры вот-вот подешевеют. По данным риэлтерских компаний, довольно значительная часть покупателей терпеливо ждет, когда это случится.

Вступление в силу федерального закона о дольщиках (ФЗ-214) более всего осложнило жизнь застройщикам. Они не прекращают попыток внести поправки в документ. Однако до необходимой корректировки (если она вообще произойдет) приходится работать в рамках действующего законодательства, причем без подзаконных актов. Например, отныне заключать договоры долевого участия можно, только получив разрешение на строительство. В начале июля крупные компании вместе с руководителями профильных комитетов и губернатором Петербурга Валентиной Матвиенко пытались в отсутствие федеральных норм решить, что именно следует считать таким разрешением. К единому мнению не пришли, поэтому есть вероятность, что заключенные после 1 апреля договоры можно оспорить в суде, если такая надобность появится.

Несколько месяцев строители, финансисты и управляющие компании упорно обсуждали, какие именно финансовые инструменты надо применить, чтобы привлечь средства в строительство и продавать клиентам уже готовые квартиры. На выбор предлагали паевые инвестиционные фонды, псевдоипотечные программы, корпоративные облигационные займы и даже размещение акций компаний на бирже. В процессе обсуждения строители лишний раз убедились, что на самом деле никакой альтернативы долевому финансированию нет. Доля жилья в Петербурге, возводимого за счет бюджета, - менее 5%, остальное строится по схеме долевого участия. «Строящееся жилье на ранних стадиях продается на 20-30% дешевле, чем готовое. Пользуясь ипотечным кредитом, клиент выплачивает от 14% годовых в рублях. Покупая готовое жилье в новом доме, гражданин нередко вынужден оплачивать еще и банковский кредит застройщика, а это еще 14-16% годовых. То есть ипотека не только не снижает цены на жилье, она делает его менее доступным, - говорит генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Михаил Викторов. - Кредитные схемы, которые предлагаются сегодня, идут вразрез с планами реализации программы «Доступное жилье». Ситуация на первичном рынке крайне тяжелая, иона еще более усугубилась по-' еле принятия пакета «жилищных» законов. По данным администрации, в 2004 году выдано около 1,5 тыс. кредитов, причем на строящееся жилье приходилось всего 10%, это примерно 0,5% объема возводимого жилья в городе. Цифры говорят о несостоятельности ипотечного кредитования в регионе».

По данным компании «Петербург-строй Skanska», объем финансирования жилищного строительства в Петербурге в 2004 году составил около $1,3 млрд (включая средства дольщиков и банковские кредиты застройщиков). По данным Бюллетеня банковской статистики, кредитование строительства не превысило $0,25 млрд, - менее 20% финансирования.

Неблагополучная конъюнктура на первичном рынке в меньшей степени отразилась на малоэтажном строительстве и почти не коснулась элитного сегмента. Хуже всего обстоят дела в секторе массового (недорогого) жилья, а также в новом направлении, которое в Петербурге появилось не только из-за спроса, но и по просьбе городской администрации, - комфортного жилья. Среднерыночная цена на

жилье массового спроса еще год назад стабилизировалась на отметке $1005-1020/кв.м и сегодня остается неизменной. При этом себестоимость строительства продолжает расти. За прошлый год, по оценкам компании «М-Индустрия», она увеличилась более чем на треть. Так, отпускные цены на металл только в июне выросли на 20%, на цемент- на 20-40%. Инфляционные ожидания по текущему году составляют 12%. Директор Регионального центра по ценообразованию в строительстве Павел Горячкин говорит, что за последние несколько лет себестоимость строительства росла на 16-23% в год. Дорожало буквально все: стройматериалы, инженерное обеспечение объекта, стоимость права строительства и другие составляющие. Последний «подарок» строительный рынок получил от компании «Евроцемент», которая поднял цену на свою продукцию на 20-60%. Региональный центр подсчитал, что удельный вес цемента в себестоимости составляет 10-15%, при доле стройматериалов -15%.

Свою лепту в удорожание вносит низкий уровень организации работ: потери от брака и простоев составляют в себестоимости 12-15%. Нередки ошибки при проектировании, в результате корректировки которой цена увеличивается на 4-8%. Возвращение строительного комплекса к бартеру также грозит удорожанием: любые неденежные расчеты подразумевают 10-12% скидок. Примерно 8% сметной стоимости проекта деве-лопер тратит на согласования в различных инстанциях, и т.д.

По словам генерального директора компании «Петербургстрой Skanska» Виталия Вотолевского, не увеличивая цены продаж при.росте себестоимости строители отказываются от прибыли. Сегодня она достигла минимального предела, при котором может существовать компания, и дальше снижать ее невозможно.

По спирали

Между тем строители не могут ждать миЯостей от дольщиков или государства, они должны продать то, что уже построено и строится. В этих условиях компании прибегают к самым разнообразным маркетинговым ходам. Новостные ленты пестрят сообщениями о заключенных договорах по ипотечным программам между крупными банками и строительными фирмами. Помогает мало. В ход идут предложения по длительной рассрочке. Например, «М-Ин-дустрия» предложила своим клиентам специальную программу по приобретению жилья - «М-Ипотека». Банки в программе не участвуют. Клиенту предлагается уплатить 70% стоимости квартиры до сдачи объекта госкомиссии, а остальные 30% выплачивать в

течение 3-4-х лет за 9% годовых в валюте. Гарантий в виде документов и поручителей не требуют. «Наши маркетинговые исследования показали, что около 40% потенциальных покупателей жилья рассчитывают на ипотеку, но не могут ею воспользоваться, поскольку условия банков для них неприемлемы», - говорит заместитель генерального директора по управлению недвижимостью ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» Матвей Закашанский. Кроме того, фирмы вынуждены на ходу корректировать свои планы на ближайшую перспективу. Например, корпорация «Строймонтаж», сдав в 2004 г. около 114 тыс. кв.м, собиралась наращивать объемы и вводить ежегодно не менее 200 тыс. Однако, изучив конъюнктуру и просчитав возможности рынка, компания решила ограничиться объемом 100 тыс. кв.м в год, т.е. столько, сколько можно продать.

История, как известно, развивается по спирали. Сегодня нет спроса, соответственно, нет и притока денег в строительную отрасль. В отсутствие оборотных средств и перспективы своевременного сбыта застройщики не могут (и не хотят) приобретать новые участки под строительство. В свою очередь, подобная позиция операторов рынка приведет через несколько лет к дефициту нового жилья. Специалисты корпорации «Петербургская недвижимость», сопоставив сведения о площадях строящихся домов и заявленных сроках сдачи, получили весьма любопытные выкладки. Так, пик ввода в эксплуатацию большинства объектов придется на временной отрезок до I квартала 2007 г. Аналитики прогнозируют уменьшение строительных объемов в 2007-2008 гг. ориентировочно до одного млн кв. м. При таких показателях стоимость квадратного метра резко возрастет, хотя никто не берется предугадать насколько.

***

Юрий Белышев, генеральный директор 000 «Гатчинский ДСК»:

- Сегодня рынок стоит на распутье. Куда он будет двигаться, зависит от многих факторов, основной из которых - закон о долевом строительстве. Чтобы он был жизнеспособным, нужно внести разумные поправки и прописать механизмы практической реализации. Кроме того, государство должно создать благоприятные условия для развития рынка ипотечного кредитования. В любом случае мы придем к тому, к чему пришел весь мир - массовой ипотеке. Хотелось бы сделать это без потерь. В условиях кризиса рынок стал более конкурентным, при сегодняшнем уровне цен спрос вернулся к 2002 году, а объемы строительства увеличились в 2 раза. Компании ищут пути развития, в зависимости от выбранной стратегии, они наращивают или снижают объемы строительства, оптимизируют финансовые потоки, пересматривают рекламную стратегию, снижают цены для увеличения объема оборотных средств. Преимущество получат финансово устойчивые компании с хорошо продуманной стратегией продаж, качеством строительства, репутацией. Именно эти качества дадут возможность выжить в условиях нарушенного баланса спроса и предложения.

Виталий Вотолевский, генеральный директор компании «Петербургстрой Skanska»:

- Сегодня не более 2% дольщиков используют ипотечные кредиты. Я сам активный сторонник ипотечной схемы и надеюсь, что эта цифра увеличится на порядок. Однако при нынешнем уровне инфляции (12%) кредитная ставка, очевидно, не будет составлять 4-5% годовых. Государство может дотировать социально незащищенные слои населения, но для остальных потенциальных заемщиков процент не снизится до западного уровня. И хотя динамика выдачи ипотечных кредитов явно положительная, вряд ли за три-пять лет эти показатели увеличатся настолько, что ипотечные деньги приобретут существенное влияние на первичном рынке.

Используемые в Западной Европе и Скандинавии схемы не называются долевым участием, но их суть примерно та же. Девелоперы продают жилье зачастую еще до начала строительства, и продажа готового жилья в завершенных объектах не носит массового характера. Я думаю, это стоит учесть, прежде чем призывать к отказу от прежних схем. Сторонникам продажи готового жилья не мешало бы также просчитать его себестоимость с учетем дополнительной кредитной нагрузки.

Артур Кириленко, президент корпорации «Строймонтаж»:

- Правительство РФ намерено к 2008-2010 годам выйти на ежегодные объемы сдачи в эксплуатацию 80 млн кв.м жилья по России в целом и 3 млн кв.м по Петербургу. Однако эксперты единогласно заявляют о максимальных объемах, которые могут быть реализованы - это 1,5-1,8 млн кв.м в год для всего Петербурга. Поэтому планы правительства по наращиванию объемов жилья идут вразрез с нежеланием застройщиков возводить невостребованные на рынке метры. В этих условиях цены на квартиры в новых домах в течение 2005 года будут расти, и до конца года они поднимутся на 5-10%.

Дата публикации: 13:29 11 августа 2005

Источник: bpn.ru