Парадоксы малого девелопмента

Стагнационные процессы на рынке недвижимости не затронули сектор помещений в жилых домах, используемых под коммерческие нужды. По оценкам экспертов, сегодня такие объекты по-прежнему остаются на пике популярности, а финансовые вложения в них считаются наиболее перспективными. Тенденция переоценки и «сегментации» объектов недвижимости также обошла стороной этот сектор рынка, емкость которого остается высокой несмотря на неугасающий спрос.

Поданным Комитета по экономическому развитию, промышленной политике и торговле, за прошлый год стационарная сеть потребительского рынка (магазинов, ресторанов, ателье, мастерских) увеличилась на 700 предприятий и достигла 10,3 тысячи единиц. Сеть предприятий общественного питания увеличилась на 198 единиц и насчитывает более 4,8 тыс., из них свыше 1,6 тыс. - предприятия быстрого питания. Наибольший прирост объектов наблюдается в Центральном (55), Петроградском (31), Выборгском (20) и Адмиралтейском (16) районах. Оборот общественного питания составил 10 млрд. руб, что на 7,1% выше показателя 2003 года.

Московские и зарубежные ритейло-ры стараются при выходе на петербургский рынок открыть в первую очередь магазин на Невском проспекте или на прилегающих улицах. Однако свободных коммерческих помещений здесь уже практически не осталось.

Единичные объекты, появляющиеся на рын,ке, предлагаются по баснословно высоким ценам - в среднем от $3 до 10 тыс. за кв.м. Поэтому активный покупательский спрос сместился в сторону «непрестижного» центра и спальных районов. И, если в исторической части города все «доходные места» наперечет, то за ее пределами рынок коммерческих площадей резко расширяет рамки, находясь в непрерывном движении.

За последние 10 лет петербургские застройщики выплеснули на рынок десятки тысяч метров коммерческих площадей. Во всех новых домах такие помещения на первых этажах закладываются еще на уровне проекта. Они могут занимать как весь первый этаж, так и его часть, в зависимости от месторасположения здания. Например, как отмечает старший менеджер Управления недвижимостью ЗАО «Строительный трест» Борис Прокофьев, если фасад дома вытянут вдоль оживленного проспекта, то, как правило, жилые площади в нем начинаются от второго, а то и третьего этажа. Если же жилой комплекс имеет сложную форму и частично «загнут» во двор, то, скорее всего, в тихой дворовой части первого этажа разместятся квартиры.

По словам руководителя проектно-технической группы корпорации «Строймонтаж» Дмитрия Студилова, Градостроительный регламент обязывает застройщиков проектировать встроенные помещения, а вот для чего будут предназначены эти площади, зависит от градостроительных расчетов. Два-три года назад были максимально востребованы помещения площадью около 50 кв.м, их приобретали под небольшие магазины, парикмахерские. Сейчас у покупателей более популярны площади от 100 и более кв.м. По данным специалистов «Строительного треста», большим спросом по-прежнему пользуются объекты до 100-150 кв.м, желательно вообще без планировки. Цена зависит от местоположения дома, его уровня, расположение нежилых помещений, инженерной оснащенности и пр. Поэтому разброс цен на коммерческие площади в новых домах достаточно велик: от $1 тыс. до 2,5 тыс. за кв.м. Нижней границе диапазона соответствуют офисные помещения, выходящие окнами во двор, верхней - фасадные под торговлю, с витринными окнами. Для сравнения:квартиры в таких домах продаются за $950-1100/кв.м. Основной спрос на торговые помещения сейчас формируют развивающиеся сетевые компании непродовольственного сектора, а также предприятия быстрого питания, рестораны и кафе и московские сетевики, выходящие на петербургский рынок.

Игра без правил

Теоретически, в жилых домах можно организовать предприятии любого назначения - от кафе или пекарни до казино. Приобретая коммерческое помещение в жилом доме на эта пе строительства, инвестору выгодней сразу же оформить его в соответствии с будущим функциональным назначением. Тогда при сдаче дома застройщик обязан оборудовать помещение под конкретные требования, например, проложить дополнительные вентиляционные каналы или установить шумоизоляцию. Однако не все строительные компании соглашаются заключать подобные сделки, особенно если дом имеет выгодное местоположение. По словам Бориса Прокофьева, в зданиях, выходящих на оживленную трассу, встроенные нежилые помещения приобретаются еще на стадии котлована. Если же дом расположен в глубине жилого квартала или «смотрит» в лес, на гаражи, то первые этажи «уйдут» только после сдачи и заселения дома, и, скорее всего, они будут использоваться под офисы. Большая часть покупателей - предприниматели, чей бизнес достиг определенного уровня, позволяющего думать об инвестициях в дальнейшее развитие.

В недавно сданном высотном жилом комплексе на Коломяжском пр., 15 (напротив ст. метро «Пионерская») - в одном из самых бойких мест спального района - застройщик отвел под нежилые цели целых три этажа (13 тыс. кв.м). Вся площадь была приобретена еще на стадии разработки проекта, поделена на лоты и после окончания строительства сдана в аренду. «Такие заманчивые объекты в «проходных» местах просто не доходят до коммерсантов среднего уровня, их выкупают более мощные финансовые структуры, - говорит Борис Прокофьев. - Аренда для среднего и мелкого бизнеса в данном случае малоинтересна». Именно на таких клиентов и рассчитывают риэлтерские компании, в последние годы активизировавшие свою деятельность на ниве продажи жилых квартир под коммерческие нужды.

Не «первичкой» единой

Сегодня в коммерческие помещения, расположенные на первых этажах жилых домов активно перемещается мелкорозничный бизнес, в том числе из ларьков и торговых палаток, которым несколько месяцев назад была объявлена «война» городской администрацией. Немногие нашли себе хорошее пристанище.

«Поиск и реализация квартир, которые могут быть использованы под коммерческие объекты - это основное направление нашей деятельности за последний год, - рассказывает генеральный директор АН «Легион-Недвижимость» Максим Чернов. - С начала года мы провели уже несколько десятков таких сделок».

Процесс перевода в среднем занимает от б до 8 месяцев, в зависимости от сложности проекта, в целом необходимо получить разрешение (согласование) в 18 учреждениях.

Бывшие квартиры охотно приобретают под торговлю, услуги, аптеки, медицинские центры, а также под офисы, мини-отели, кафе. В прошлом году в Петербурге было издано более 2 тыс. распоряжений по

переводу жилых помещений в нежилые. Подтверждая тезис застройщиков, риэлтеры отмечают, что покупка таких квартир становится эффективным вложением денег. Даже небольшой компании намного выгоднее иметь помещение в собственности, потому что его всегда можно сдать в аренду или продать по цене намного выше той, по которой оно приобреталось.

Риэлтерская арифметика

Операторы вторичного рынка считают, что основная проблема превращения малоликвидных квартир в высокодоходные коммерческие помещения - психология потенциальных продавцов. «Часто бывает так, что квартира находится в привлекательном месте, но хозяева не желают ее продавать. Но рано или поздно находятся аргументы, меняющие точку зрения жильцов, и объект реализуется. И нет ни одного обратного примера», - говорит Максим Чернов. Речь идет в первую очередь об удачно расположенных помещениях, но малопригодных для проживания. Отыскав подобный объект, риэлтеры начинают переговоры с хозяевами. А найти покупателя при ажиотажном спросе - это уже дело техники. Говорить о ценах риэлтеры не любят, мол, это «штучный товар, требующий индивидуального подхода» и пр. По самым приблизительным подсчетам, имея $150 тыс., можно приобрести объект площадью 70-80 кв.м. После ремонта и соответствующих согласований во всех инстанциях, помещение можно сдать в аренду и получать от 15 до 25% годовых на вложенный капитал. Компания «Легион-Недвижимость» сейчас разрабатывает для своих сотрудников программу, позволяющую оперативно рассчитывать инвестиционную привлекательность объекта. Учитываются такие параметры, как необходимый объем капиталовложений, размер предполагаемой арендной платы, срок окупаемости и размер ежегодной ренты на размещенный капитал. «Используя этот инструмент, мы сможем более аргументированно вести диалог с потенциальными покупателями квартир на первых этажах», - говорит Максим Чернов.

Расходы на выкуп квартиры, перевод ее в нежилой фонд и переоборудование под коммерческий объект более-менее фиксированы. Средняя стоимость такого помещения - от $1100/кв.м. Проектные работы обычно обходятся заказчику $б-15/кв.м (в зависимости от профиля объекта). Перевод в нежилой фонд, включая комплекс работ по согласованию вплоть до получения распоряжения губернатора, для помещений до 50 кв.м обходится в $5 тыс., при площадях от 50 до 100 кв.м - $5,7 тыс. Минимальная стоимость ремонта с обустройством отдельного входа -$20/кв.м. Установка крыльца обойдется в $2-5 тыс., в зависимости от материала. Если дом имеет деревянные или смешанные перекрытия, то обычно в смету ремонтных работ закладываются расходы на укрепление перекрытий - около $10/кв.м. Отдельных расходов могут потребовать работы по электрообеспечению нового объекта: дополнительные мощности от «Ленэнерго» можно получить (не без сложностей) за несколько тысяч долларов. Еще $2 тыс. потребуется для прохождения обязательных инстанций в виде ПИБ, СЭС, УГПС, МВК, ГБР и пр.

За и против

В Петербурге работают десятки компаний, оказывающих услуги по переводу жилых помещений в нежилые, а также последующему созданию и согласованию проектов переоборудования. В условиях спада на рынке жилой недвижимости многие риэлтерские фирмы стали рассматривать малый девелопмент как одно из наиболее перспективных направлений своего бизнеса. Однако изменения в сфере жилищного законодательства поставили в тупик некоторых операторов рынка, работающих в этом направлении. Поэтому, оценивая ближайшую перспективу развития данного сектора рынка, специалисты серьезно расходятся во мнениях.

В группе компаний «Профэксперт», специализирующейся на проектировании коммерческих объектов, заявляют, что со дня вступления нового ЖК (с 1 марта 2005 г.) в городе не было зарегистрировано ни одной сделки по переводу жилого помещения под нежилые цели. Теперь, считают в компании, получить согласие всех необходимых ведомств стало намного сложнее. Прежде чем подавать документы на перевод, необходимо разработать и утвердить так называемый целевой проект, и только после этого получать распоряжение губернатора. До 1 марта порядок действий был обратным, что значительно упрощало технологию. Помимо этого, в новом перечне документов, необходимых для переоформления помещения, предусмотрен обязательный поэтажный план дома, а также получение согласия всех (!) жильцов. «Появление этих требований сделало процедуру перевода квартир в разряд коммерческих объектов практически нереальной, - говорят в компании «Профэксперт». - По крайней мере, мы, по-прежнему, принимая заказы на разработку проекта, пока что не беремся проводить дальнейшие согласования. В районных администрациях лежит уже немало заявок, на которые пока не получено положительного ответа».

Риэлтеры придерживаются иного мнения. «Такие заявления абсолютно беспочвенны, - говорит генеральный директор АН «Русский дом» Людмила Синьковская. - С января 2005 г. специалистами нашего агентства успешно проведено около пятидесяти операций по реализации квартир под коммерческие цели со всеми необходимыми согласованиями. Сейчас мы заканчиваем еще несколько сделок, все этапы реализованы в полном соответствии с законодательством, и никакой проблемы здесь нет». В компании «Легион-Недвижимость» также считают, что новые законы практически никак не отразились на активности покупателей и работе риэлтеров. Собранный для подготовки распоряжения губернатора пакет документов периодически «зависает» в том или ином районе, но это случалось и раньше. С возникающими проблемами риэлтеры, давно работающие на рынке, пока справляются.

***

Игорь Лучков,руководитель отдела оценки компании «Бекар. Коммерческая недвижимость»:

- На встроенные помещения под торговлю сегодня устойчивый спрос, однако наметилась тенденция оттока арендаторов из таких объектов на центральных улицах в торговые центры. Это происходит из-за непомерно высоких ставок аренды на встроенные помещения. Кроме того, с конца 2004 г. темпы роста цен замедлились, и даже отмечалось некоторое их снижение. Но в целом показатели остались достаточно высокими за счет активного роста в начале года. Скорее всего, в 2005-2006 годах ставки вырастут в среднем на 10%, на менее востребованные объекты - на 5-10%, на наиболее ликвидные встроенные помещения - на 20%. Цена продажи/покупки встроенных помещений в 2005-2006 годах будет подниматься ежегодно.на*15-20%.

Борис Прокофьев, старший менеджер Управления недвижимостью ЗАО «Строительный трест»:

- Все нежилые помещения в новых домах рано или поздно находят покупателей. В небойких местах помещения приобретают под офисы. Часто клиенты покупают квартиру и офис в одном доме. Таких примеров у нас масса. Иногда в новых домах переделывают квартиры под офисы, но это происходит редко. Если же говорить об объектах сферы торговли и услуг, то на первичном рынке очень трудно найти хорошее помещение за разумные деньги. В аренду- сколько угодно, ноу нас огромное количество клиентов, желающих вложить деньги в недвижимость, начиная от крупных корпораций и заканчивая мелкими бизнесменами. Все хотят купить и сдавать в аренду, это беспроигрышный вариант.

Максим Чернов, генеральный директор АН «Легион-Недвижимость»:

- Потенциал помещений, которые в принципе могут быть использованы под коммерческие цели, в городе огромен. По нашим приблизительным оценкам, в Петербурге имеется не менее 10-15 тыс. таких объектов. Причем речь идет не столько об историческом центре, хотя долгое время основной интерес потенциальных покупателей жилья «под перевод» был сосредоточен на зданиях в исторической части города. Сейчас все, что находится рядом с метро, пользуется большим спросом. В некоторых случаях применяемые технологии позволяют обойти даже жесткие критерии перевода: например, в нежилом помещении высота потолка должна быть не менее 2,7 м. В квартире, расположенной в хорошем месте у метро, перестилается пол и достигается необходимое расстояние, причем это официально согласуется в инстанциях.

Дата публикации: 13:33 11 августа 2005

Источник: bpn.ru