Столичный квартирный рынок переживает подростковый период

Пятнадцать лет российский рынок недвижимости рос и развивался, делая первые шаги и набивая шишки. Вместе с ним «воспитывались» и все те структуры, которые сегодня называются профессиональными участниками рынка: застройщики, риэлторы, юридические компании, ипотечные банки.

Отследив этапы их развития, можно рассуждать, насколько повзрослел российский рынок недвижимости, прошедший эволюционный путь от объявлений на столбах до крупных сетевых агентств недвижимости, от первых частных застройщиков до крупных строительных компаний с собственными домостроительными комбинатами.

Потребители тоже хорошо учились

Предпосылки для возникновения рынка недвижимости появились после начала приватизации жилого фонда, поскольку такое понятие, как право частной собственности на недвижимое имущество, наконец-то стало абсолютно реальным. Собственно говоря, рынок существовал и раньше, но тогда сделки с недвижимостью представляли собой знаменитые обменные цепочки. Реальные рыночные очертания эта сфера стала приобретать с 1991 года, когда начали совершаться первые полноценные сделки купли-продажи жилья.

Основной тенденцией того времени было расселение коммуналок. Появился класс «новых русских» потребителей, которые могли себе позволить приобрести огромную квартиру в старом доме в историческом центре Москвы.Другой вопрос, что люди, которые первыми тогда выкупили эти квартиры, получили в итоге большое количество проблем, многие из которых начали вскрываться уже в 2000-х годах, когда начался тотальный снос старых домов. Но тогда, в начале 1990-х, ни одному агенту или частному маклеру не пришло бы в голову выяснять, не стоит ли дом в планах на реконструкцию. «Впоследствии вскрывалось огромное количество других нарушений, особенно в историях с расселением коммунальных квартир, где фигурировало большое количество людей, — рассказывает генеральный директор ЗАО «Корпорация МИАН» Нина Кузнецова. — Технологии сделок были такими слабыми, что их даже нельзя назвать технологиями. Классические примеры: квартира расселялась, а бывшие жильцы из нее не выписывались. Не отслеживались права несовершеннолетних и лиц, находящихся в местах лишения свободы. Приобретатели могли дать взятку паспортисткам за выписку из домовой книги, указывающую меньшее количество жильцов, чем было на самом деле — совершенно не понимая, какими последствиями это может обернуться».

«Первая любовь» москвичей

Самыми престижными в 1990-х годах были квартиры в сталинских домах, в престижных районах. Однако приоритеты покупателей изменились, как только появилась программа новой застройки в середине 1990-х годов. Именно тогда появился полноценный рынок первичного жилья, который смог смело конкурировать со «вторичкой».Правда, поначалу москвичи относились к новостройкам весьма скептически. Однако в то время переезд в новостройку позволял реально улучшить жилищные условия без единой копейки доплаты, более того — не вкладывая, а выручая деньги. Выгода была очевидна: продаешь «двушку» на юго-западе столицы, покупаешь новую «трешку» на 30 кв. м больше в Митине, и на оставшиеся 10–20 тыс. делаешь ремонт и ни в чем себе не отказываешь.

Люди также оценили, что новое жилье по своим характеристикам намного превосходит старые дома: новые коммуникации, современные удобные планировки. Немаловажным фактором являлась и юридическая чистота квартир в новостройках. Не возникало вопросов — кто и когда был в ней прописан, кто там родился и куда оттуда выехал.«Я помню времена, когда однокомнатная квартира в Южном Бутове стоила $16 тыс., — рассказывает Н. Кузнецова. — Эта сумма была доступной для большого количества людей».

К началу 2000-х годов районы массовой застройки были практически заполнены. Уже тогда почти не оставалось свободных площадок, не требующих дополнительных действий — например, вывода предприятий. Стал возрождаться класс бизнес-жилья, которое в ту пору массовой панельной застройки возводилось в очень небольших количествах.В конце 1990-х годов начали появляться первые дома высокого класса — сегодня мы называем их элитными. Они не сразу составили конкуренцию старым ведомственным домам. Потребовалось время, чтобы потребитель оценил, что наряду со всеми достоинствами в этих квартирах старые коммуникации, устаревшие планировки, а в домах не предусмотрены подземные стоянки и т. д.

Одна из последних тенденций, наблюдающихся с начала 2000-х годов, — формирование подмосковного рынка новостроек. Разница между новостройкой и квартирой на вторичном рынке в Москве свелась к нулю, и улучшать жилищные условия без доплат в рамках Москвы уже не получалось.

Строители, застройщики, девелоперы

Полноценный первичный рынок сформировался ближе к середине 1990-х годов, когда начали появляться частные застройщики, пытающиеся составить конкуренцию старым московским домостроительным «монстрам». Это был период точечной застройки, почти все сегодняшние крупные строительные компании начинали тогда с одного–двух объектов. В 1995 году в Москве рынок новостроек был представлен 20–30 объектами, тогда как сегодня их число достигает 500 площадок.

«Конкуренция на строительном рынке обусловила появление индивидуального подхода как в архитектуре, так и в инженерии, — говорит заместитель генерального директора по экономике и финансам концерна «Крост» Виктор Мосин. — Началось использование иностранных технологий, в первую очередь — импортных материалов. Скажем, до этого времени мы в жилых комплексах никогда не видели импортные лифты».

В то время потребители с некоторой опаской относились к вопросу приобретения новостроек, и основные страхи были связаны с вложением средств в строящееся жилье — люди не привыкли покупать квартиры в доме, которого по сути еще нет. «Почти никто из застройщиков, кроме, быть может, ДСК-1, не вел реализацию жилья от своего имени, — утверждает заместитель генерального директора «Первой ипотечной компании» Даромир Обуханич. — В связи с этим возникало множество зачетных схем, по которым домостроительные комбинаты рассчитывались с подрядчиками. И когда в результате на рынке появлялись производители сантехники или лифтов, которые начинали продавать квартиры, полученные ими в зачет, — люди пугались. Кроме того, это было время всевозможных финансовых пирамид, и на строительном рынке тоже возникали недобросовестные компании со множеством площадок, на которых ничего не строилось, или с необоснованно низкими ценами».

К 1998 году на строительном рынке насчитывались сотни строительных компаний, многие из которых уже успели заработать себе имя. Именно они успешно пережили кризис и в 1999–2000 годах закрепили свои позиции на рынке. «Кризис 1998 года не нанес серьезного удара строительной отрасли, — считает В. Мосин. — Была некоторая нестабильность, возникла пауза на рынке, покупатели несколько растерялись. Но курс «скакнул» более чем в 2–3 раза, а стоимость квартир при этом в два раза не уменьшилась. $1,3 тыс. за 1 кв. м превратилась в $850–900. Объем продаж несколько упал, но абсолютная выручка все равно выросла».

По мнению строителей, кризис дал рынку дополнительный импульс к развитию. В тот момент вынуждены были уйти непрофессиональные застройщики, которые до момента кризиса пытались войти в этот рынок исключительно со спекулятивными целями.

Брокеры, маклеры, риэлторы, консультанты и другие

До кризиса 1998 года соотношение частных маклеров и агентств было практически одинаковым. Потом частные маклеры стали исчезать, потому что потребители поняли, что агентства надежнее. И потребитель переориентировался на работу с профессионалами.

Тем не менее начало 1990-х сегодняшние риэлторы называют «рынком объявлений на столбах», которые были главным рекламным источником. При этом каждый обладатель квартиры считал, что ничего сложного в том, чтобы разъехаться или купить себе другую квартиру, нет. К тому же тогдашние квартирные агенты тоже были не слишком профессиональны и оказывали главным образом информационные услуги.

Однако, учитывая тот факт, что покупатели еще меньше разбирались в рыночных механизмах и существовали в условиях информационного голода, агенты имели возможность неплохо заработать.

У людей, которые попадали в какую-то сложную ситуацию, чаще всего — долговую, многие агентства скупали квартиры практически за копейки, после чего перепродавали, имея на этом очень высокую маржу, сопоставимую иной раз с ценой квартиры.

По словам Н. Кузнецовой, «оплата услуг агентства тогда тоже производилась совершенно иначе. С продавцом обсуждалась только сумма, которую он получит на руки — допустим, $50 тыс. После этого квартиру могли продать и за $60 тыс. и за $70 тыс. Сегодня обсуждается рыночная цена квартиры, после чего риэлторы устанавливают сумму своего вознаграждения. Это более цивилизованный и честный подход».

Сегодня риэлтор для показа вариантов потребителю вообще не нужен, база предложений жилья совершенно доступна. Меняются запросы потребителя — от просто информационного к экспертной оценке, позволяющей купить ликвидное жилье, чтобы в случае изменения потребностей его можно было выгодно поменять.

Сергей Елисеев Президент корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— С приходом коммерческих застройщиков в конце 1990-х годов началось освоение монолитных технологий. Причина понятна: домостроительные комбинаты работают на городской заказ, и частный застройщик, который имеет финансовый ресурс, может получить площадку, но встает вопрос — как строить, если сборного железобетона нет. Начали вспоминать, какие еще технологии существуют, и вспомнили монолитную. Собственно, Москва обязана появлением большого количества монолитных домов именно частным застройщикам. Конкуренция всегда положительно влияет на качество продукции. В 1994 году представить те планировочные и архитектурные решения, которые используются сегодня, было практически невозможно. Потому что сравнивать было не с чем.

Нина Кузнецова Генеральный директор ЗАО «Корпорация МИАН»:

— Одна из последних тенденций рынка — борьба за качество новостроек бизнес-класса и элитных. Сейчас недостаточно просто построить дом. Нужно серьезно подумать над планировками, инженерными решениями, грамотно спланировать инфраструктуру, в конце концов, придумать дому красивое название.

Сегодня существенно поменялась ситуация на рынке новостроек в свете выхода закона о долевом строительстве. Этот закон повлиял на количество предложений на рынке и на условия реализации новостроек. В середине 1990-х годов, когда только появился рынок новостроек, представить себе, что кто-то покупает квартиру на стадии котлована, было невозможно. К началу 2000-х, наоборот, невероятной показалась бы ситуация, когда дом построен, а в нем есть пустые квартиры.

Виктор Мосин Заместитель генерального директора концерна «Крост»:

— Следующая ступень развития рынка недвижимости — укрупнение девелоперских компаний. Не выдержат конкуренции точечные застройщики. Побеждать будут те компании, у которых имеется свое производство, домостроительные комбинаты, заводы по выпуску бетона, кирпича, панелей и т. д. А также те компании, которые используют новейшие технологии. Продолжится борьба за качество. Сегодня покупатель, платящий серьезные деньги за жилье, хочет знать, что за продукт он получит. Это заставляет строителей и инвесторов более серьезно относиться к планированию объектов, и в итоге мы получаем более качественный продукт. Я думаю, в ближайшем будущем произойдет уменьшение объемов строительства. Выйдут запланированные в этом году 4,5–5 млн кв. м жилья, а потом в течение 3–5 лет произойдет уменьшение примерно до 2 млн кв. м, потому что иссякнут площадки.

Дата публикации: 10:34 15 августа 2005

Источник: bpn.ru