Технопарк в деталях

При достаточном количестве офисных площадей в Петербурге малому производственному бизнесу пока некуда податься. В городе ощущается нехватка индустриальных парков (их называют технопарками), где на одной территории уживаются производство, небольшой склад и офис. Учитывая невысокую стоимость и небольшой срок окупаемости таких объектов, в ближайшие годы количество технопарков будет неуклонно расти.

Что такое технопарк?

Существует, по крайней мере, два вида объектов, которые принято называть технопарками. Это инновационно-технологические центры при вузах, где, как правило, занимаются разработкой программного обеспечения и других интеллектуальных продуктов, а также наличие на одной территории офисного центра, небольшого локального склада для обеспечения жизнедеятельности предприятия и маленького производства. "Понятие "технопарк" в понимании "производство - плюс офис - плюс склад" появилось сравнительно недавно, - рассказывает директор компании "Бекар. Коммерческая недвижимость" Игорь Горский. - И раньше существовали производства и офисы на одной территории. Как правило, в офисах находился персонал, занимающийся управлением и/или оптовыми продажами. Однако названия "технопарк" эти территории не имели, и их было немного". Чаще всего, например, сборочный цех находился на одной улице, а сам офис - на другой. Причем иногда эти объекты располагались в противоположных концах города, делая работу с компанией очень неудобной для клиентов.

Подобная ситуация, увы, распространена и сейчас. Хотя для клиентов, да и для самого предприятия гораздо удобнее на старых заводских территориях разместить небольшое производство и там же расположить офис. Клиенты могут посмотреть товар в специальных выставочных помещениях, оформить все документы в соответствующем отделе, оплатить товар и забрать его со склада, который расположен на той же территории.

Назвать точное количество технопарков в понимании "производство - плюс офис - плюс склад" на сегодняшний день затруднительно. По данным специалистов "Бекара", таких объектов в городе порядка 5-10. Один из самых старых технопарков на месте бывшего завода - "Технопарк N1". Он находится на перекрестке улиц Швецова (Швецова, 41) и Маршала Говорова недалеко от станции метро "Нарвская".

Арендатору и инвестору

Технопарк создается при значительно меньших вложениях, нежели бизнес-центр или торговый центр - здесь нет необходимости вкладывать в объект единовременно большие суммы. Переоборудование бывшего завода под технопарк обойдется дешевле, чем переоборудование под офисный центр, например, класса В. При этом сроки окупаемости индустриального парка сравнительно невысоки. Так, срок окупаемости бизнес-центра - от 5 до 7 лет при удачно сложившихся обстоятельствах и заполнении арендаторами. Срок окупаемости торгового центра составляет от 4 до 8 лет, тогда как технопарк обычно окупается в срок от 3 до 5 лет.

Инвестор, выбирая место для индустирального парка, о территории в центре города должен забыть. Как известно, политика властей Петербурга такова, что все промпредприятия в ближайшие 15 лет должны будут переехать на окраины. Наиболее удачное на сегодняшний день место для размещения технопарка - бывший завод на территории промзоны где-нибудь на окраине Петербурга. Например, в таких зонах как "Парнас", "Ижорский завод", "Обухово".

Трудностей не избежать

Но при создании технопарка можно столкнуться и с серьезными проблемами. Как правило, все бывшие заводы уже имеют все коммуникации, а также подключенные электрические мощности для категории "промышленные потребители". Если все это так, хозяину технопарка не нужно будет добывать необходимые разрешения и документы для подключения света, тепла и воды. Однако, если всего этого ет - монополисты могли в свое время разорвать отношения с неплательщиками-заводами (практически все они были должниками снабжающих организаций) - тогда для создания технопарка все договоры придется заключать заново. Индустриальный парк связан в первую очередь с большими затратами электричества, тепла и воды. Если предприятие не обеспечено, к примеру, электроэнергией, то создание технопарка на месте предприятия может быть даже невыгодно, потому что подключение будет стоить очень дорого. Поэтому первое, на что надо обратить внимание при создании индустриального парка - это на имеющиеся инженерию и мощности.

"Другая трудность - это разобраться в истории приобретаемого здания, - утверждает И. Горский. - Бывают случаи, когда завод, который продает землю и здание под индустриальный парк, скрывает, например, что у него есть огромные долги за электроэнергию, воду или тепло, а также долги перед городским и/или федеральным бюджетом". При заключении сделки надо обязательно учесть эти обстоятельства, иначе впоследствии могут возникнуть большие проблемы. Кроме того, при наличии долгов меняются и цена, и условия сделки. Как правило, помочь правильно составить договор и учесть все необходимые условия, чтобы этих проблем не возникло, могут в агентстве недвижимости.

Преемственность "поколений"

Стоимость аренды помещения в бизнес-центре и помещения в технопарке существенно отличается. Так, в бизнес-центре в одном из центральных районов она может дойти до 70 долларов за кв. м в месяц. Аренда помещения в технопарке обойдется всего лишь в 15-20 долларов.

Как правило, в технопарке не размещаются какие-либо вредные производства, например нефтеперерабатывающие производства, для которых необходима отдельная территория. Размер производственных и офисных площадей зависит в основном от размера и структуры помещений бывшего владельца. Технопарки чаще всего создаются на месте заводов и фабрик. Та архитектура, которая первоначально была создана на таком заводе, диктует и назначение будущих помещений, а также профиль самого производства. Например, на месте деревообрабатывающего производства традиционно будут работать малые предприятия того же профиля - скажем, производство мебели или строительных материалов, комплектация окон и дверей и т.д. Это намного дешевле, потому что у предприятия, расположившегося на месте бывшего завода, есть уже подъездные пути, необходимые помещения, возможно, оборудование и обученный персонал (если он еще не уволился с прежнего места работы), а также коммуникации. Так что менять профиль в технопарках по сравнению с бывшим производством невыгодно. В редких случаях перепрофилирование может быть целесообразным: скажем, если завод находится недалеко от порта, логично было бы его использовать под складской комплекс.

Чаще всего на территории технопарка находится не одно предприятие, а несколько. Так например, в Петербурге существует технопарк, где бок о бок работают компании по производству окон, сухих строительных смесей, упаковки и сборочное производство дверей. Хотя это предприятия и не одного профиля, но схожей направленности.

Дата публикации: 10:58 15 августа 2005

Источник: bpn.ru