Рынок коммерческой недвижимости Московской области

Если в Москве сформировался довольно многогранный рынок недвижимости, на котором представлены практически все сегменты – и офисная недвижимость, и торговая, и гостиничная, и складская (другой вопрос – являются ли это сектора однородно развитыми и почему, к примеру, в столице наблюдается серьезный дефицит гостиниц), то в Московской области наблюдается довольно серьезный перекос в сторону трех основных направлений коммерческой недвижимости: складской, гостиничной и торговой (причем, преимущественно, универмаги и уличная торговля).

Общие тенденции

Бесспорно, рынок недвижимости в Подмосковье бессмысленно рассматривать в отрыве от столичного рынка, поскольку влияние, которое оказывает Москва на регион очень сложно переоценить. Именно из-за близости к центру область волей-неволей вынуждена выступать в качестве плацдарма для развития именно столицы, предоставляя место для хранения товаров московских торговцев (в силу чего и развивается семимильными шагами складская недвижимость) и пространство для экологически качественного проживания (поэтому активнейшим образом развивается коттеджное строительство и гостиничный сектор).

Основной особенностью региона, является географическая близость к столице России. Это накладывает отпечаток на развитие области: по данным статистики, Московская область входит в пятерку наиболее динамично развивающихся регионов страны. С 2003 года у региона имеется довольно высокий рейтинг «В+» по оценкам независимых рейтинговых агентств «Standart & Poors» и «Мооdys».

По объему промышленного производства (в основном, это предприятия легкой и пищевой промышленности) область занимает четвертое место среди всех остальных регионов России. Что примечательно, по таким показателям, как оборот розничной торговли и строительству жилья регион уступает только столице. Это подтверждает мнение о том, что Московская область обладает великолепным потенциалом по росту экономики в будущем.

Земля

Особый разговор про подмосковную землю. Учитывая, что земельный участок – это основа основ любого объекта недвижимости, без широкого развития этого сектора не может развиваться никакой из сегментов недвижимости. К сожалению, методы, которыми приобретаются в собственность участки для строительства объектов не всегда являются образцом предпринимательской чистоты и чиновничьей неподкупности: громкие скандалы о якобы планируемом сносе домов у водной черты, и неприятности, которые доставляют девелоперам недовольные участники садово-дачных кооперативов, обнажили проблему законодательной и исполнительной власти в московской области. Недавний скандал с дачей «Касьянова» (даже если отбросить политическую составляющую этого дела, которая, несомненно, велика) лишний раз убедительно доказывает, что разночтений в «чиновничьих» документах и аргументах может быть невероятно много.

Формально, рынок земельных участков делится на рынок перепродажи «первозданных» земельных участков и рынок купли-продажи участков «с улучшениями». Если в первом случае в оборот вовлечены сельхозугодия и необорудованные для нормальной жизнедеятельности участки, то во втором случае предлагаются земельные участки, которые предназначены для застройки объектами недвижимости (к примеру, выведенные из категории сельхозземель в категорию земель, пригодных под индивидуальное жилищное строительство).

В последнее время наблюдается интересная тенденция: повышается спрос на земельные участки промышленного назначения на фоне стабилизации спроса на участки под застройку жилыми строениями. Аналитики Knight Frank оценивают «развесовку» этих видов спроса как 50%:50%. То есть на каждый требуемый ГА земли под застройку коттеджными поселками, участники рынка претендуют на ГА земли с промышленным назначением. Причем, что характерно, около 80% из этих земель требуются для логистических и складских помещений.

Стоимость земли, учитывая вышесказанное, величина довольно размытая: по оценкам специалистов, расценки на земельные участки в зависимости от удаленности от МКАД и близости к транспортным развязкам (что особо актуально для складских помещений), могут колебаться в пределах 300 – 2 500 долларов за сотку или 300 000 – 2 500 000 долларов за гектар (по данным Property Marketing Consultants & Research Group). При этом по итогам 2004 года аналитики Colliers констатировали рост цен на земельные участки в размере 10-30% - такой рост можно считать значительным.

Складская недвижимость

Несмотря на то, что 2003-2004 годах рынок складской недвижимости очень активно развивался, этот сектор коммерческой недвижимости и по сей день показывает отличную динамику. Причинами этого являются не только высокие темпы экономического роста, ускоренное развитие ритейла и повышение благосостояния населения: одним из основных драйверов для рынка является тот факт, что предложение до сих пор не догоняет спрос. Одной из ключевых особенностей рынка складской недвижимости является большое количество проектов строительства помещений под конкретного заказчика. По информации «Ведомостей», при общем объеме строительства в 2004 году в 350 тысяч кв. метров, на открытый рынок попало лишь 30 тысяч кв. метров складов – и это на фоне активного спроса в размере 500 тысяч квадратных метров.

Специалисты Knight Frank считают, что наиболее востребованными направлениями являются Ленинградское шоссе, Новорижское и Минское шоссе (здесь пролегают пути перевозчиков импортируемых товаров), Каширское и Симферопольское шоссе, а также Рязанское шоссе (по этим путям направляются товары из Москвы в регионы).

Стоимость складов ключевым образом зависит от расположения, удаленности от транспортных магистралей и железнодорожных платформ. Арендные ставки для складов класса «А+» и «А» составляют 110-160 долларов за кв. метр (довольно серьезный разброс обусловлен различием местоположения качественных складов), для складов класса «В» – около 60-110 долларов за кв. метр, а для складов класса «С» – 20-70 долларов за кв. По информации Stiles and Rybokobylko, ставки аренды складских помещений являются одними из самых высоких в Европе.

Большие проблемы с получением земельных участков приводят к тому, что строительство складов происходит не там, где это выгодно делать, а там, где удается приобрести землю. Очевидно, что это усиливает тенденцию по отдалению складов и логистических объектов дальше от Москвы: по оценкам аналитиков рынка, через несколько лет структура предложение деформируется таким образом, что значительная часть складов будет располагаться за пределами «бетонки», то есть дальше 45 км от Москвы. В настоящее время до 95% спроса приходится на более близкие территории. Еще одним из значительных факторов, способных повлиять на это, является значительно более высокие цены на землю, расположенные ближе к столице.

Гостиничная недвижимость

Высокие темпы развития экономики региона создают новые рабочие места, а это приводит к тому, что рано или поздно люди задумываются об отдыхе. Учитывая, что по средней начисленной заработной плате и объему товарооборота Московская область находится на втором месте в стране после Москвы, можно сделать вывод, о том, что потенциал спроса на рекреационные услуги (так называются связанные с отдыхом услуги) довольно высок. Учитывая вышесказанное, основными клиентами гостиничных комплексов Московской области являются жители региона и близлежащих мест. Как это не покажется парадоксальным, но на долю данного региона приходится около 20% всех туристических ресурсов страны, ежегодно в области отдыхают около 2 млн. человек и на этом рынке работают более 250 туристических компаний. Эти показатели сопоставимы с данными Краснодарского края, который традиционно считается одним из курортных центров России.

Основные места расположение гостиниц в области - на севере, северо-западе и западе региона. Большое количество рекреационных объектов находится в окрестностях Звенигорода, Рузы, Наро-Фоминска и Дмитрова. Юго-восток практически для целей рекреации не используется, несмотря на насыщенность этих направлений дачными объектами: сказывается как классическое восприятие района как «немодного», так и негативная экологическая обстановка.

Серьезным препятствием для широкомасштабного роста числа рекреационных объектов в Подмосковье является высокие темпы роста промышленного производства (в частности, строительство новых заводов, которые загрязняют окружающую среду), а также высокая стоимость земли: для создания дома отдыха «с нуля» необходим очень большой участок, который (если он есть) выгоднее продать под застройку коттеджных поселков.

По официальным данным, в настоящее время на рынке санаторно-курортных и гостиничных услуг в Московской области работают около 170 комплексов, количество номеров – более 15 тысяч, количество одновременных посетителей может достигать 34 тысяч человек.

На рынке гостинично-санаторных услуг наблюдается парадоксальная ситуация: курортов с 4-5 звездами всего около 10% от общего числа объектов, что является очень высоким значением (из 17 миллионов жителей московского региона по оценкам аналитиков пользоваться более-менее регулярно услугами высококлассных объектов рекреационной индустрии могут от силы 1-2%). Вместе с тем, около половины всех гостиничных объектов представляют собой низкоклассные (1-2 звезды) постсоветские дома отдыха и пансионаты, которые практически неспособны предоставить подобающий сервис и обладают чрезвычайно изношенной материально-технической базой.

Судя по всему, из-за проблем с выделением земли в последние годы новые объекты появлялись только в верхнем ценовом сегменте 4 и 5 звезд (от 160 до 325 долларов за номер за сутки). При этом, по оценкам экспертов, среднегодовые показатели загруженности превышают 60% - что является очень высоким показателем для сектора высококлассных услуг.

Торговая недвижимость

По оценкам экспертов, в скором времени сектор розничной торговли в Москве будет если не перенасыщенным, то уж точно не самым лакомым куском на рынке недвижимости: в столице открыто довольно много сетевых магазинов в форматах супер- и гипермаркетов, а также моллов.

В московской же области преимущественно рынок торговых площадей до недавнего времени развивался не очень цивилизованным путем: за исключением пост-советских универсамов подавляющее большинство торговых объектов было в форме ларьков, палаток и рынков. Вместе с тем, в последнее время наметилась тенденция выхода на рынок московской области крупнейших ритейлеров: такие компании, как «Мега», «Спар», «Паттерсон» и «Копейка» стремятся «застолбить» место на рынке с хорошим потенциалом покупательской способности населения. Справедливости ради, стоит заметить, что довольно часто ритейлеры развиваются через франчайзинговые схемы.

Одним из самых серьезных барьеров для выхода на подмосковный рынок являются бюрократические проволочки и барьеры в виде неясных критериев допуска. Тут уместно привести один показательный пример: в 2002 году администрация Московской области разработала концепцию «Торгового квартала Подмосковья», суть которой заключалась в строительстве 50 торгово-развлекательных центров. На данный момент, как это ни парадоксально, проект находится в «замороженном» состоянии.В целом, можно констатировать, что подмосковная коммерческая недвижимость имеет все шансы на бурный рост в самое ближайшее время, правда, рост этот не коснется офисных центров – все- таки, вотчиной деловой жизни остается столица, в то время, как в пригородах люди предпочитают жить и отдыхать.

Дата публикации: 10:25 16 августа 2005

Источник: bpn.ru