Девелопер и архитектор на московском рынке недвижимости

Оздоровление московского рынка недвижимости, все более широкое присутствие на нем не только иностранных инвесторов, но и признанных мастеров мировой архитектуры ведет к неизбежному принятию общемировых правил игры. Складываются новые отношения между российскими архитекторами и девелоперами. И те, и другие находят общий язык, опираясь именно на эти правила.

Каковы мнимые и подлинные вызовы с Запада, на которые должны ответить московские архитекторы? По мнению генерального директора «Ведис Девелопмент» Игоря Евтушевского, это во первых, круг проблем, связанных со вступлением нашей страны в Всемирную торговую организацию (ВТО), и соответственно введением мировых нормативов на рынке недвижимости. «У нас есть известные проблемы, связанные с алгоритмом прохождения этапов согласования и утверждения архитектурных проектов, и этот темп совершенно не соответствует западным стандартам. Эти препятствия существенно сдерживают развитие рынка».

Второе, что беспокоит московских архитекторов - это активный приход на наш рынок западных коллег. Реальной угрозы экспансии со стороны западных архитекторов на нашем рынке пока нет, что же касается обострения конкуренции, то оно, по мнению девелоперов, неизбежно ведет к оздоровлению рынка, к прогрессу.

Самые существенные претензии девелоперов к архитекторам связаны с привязкой проектов, рождаемых нашими архитектурными бюро к «местности», с пониманием градостроительной политики, пониманием архитекторами общих тенденций развития города, страны. Западный архитектор без этого не обходится, он видит шире одного проекта, владеет всем контекстом. При этом он также старается по каждому проекту вникнуть в запросы рынка, заказчика: по особенностям участка, по глубине этажа, по метражу. Этими своими качествами он и привлекает российских заказчиков.

Московские девелоперы, отметил руководитель «Ведис Девелопмент», как и западные их коллеги, хотят, чтобы архитекторы более основательно входили в коммерческую суть каждого проекта. Понятно, что выразительность – это задача архитектора, но архитекторы на Западе настроены, в первую очередь, на то, что любой проект должен продаваться.

Некоторые московские архитекторы опасаются, что вмешательство иностранных консультантов в работу по застройке Москвы ведет к коммерциализации архитектуры. На их взгляд, коммерческая архитектура – это то, что портит вид города, а девелопер архитектурных проектов должен понимать, что в любом случае он занимается продажей именно архитектуры. Но вряд ли с такой позицией будут согласны девелоперы, смотрящие на проекты несколько шире.

Профессиональный цех в целом нуждается в консультационной помощи, в просветительстве – для понимания девелоперских задач, вписывания в мировой контекст рынка недвижимости. Без ликвидации пробелов в образовании на московском рынке, а тем более, на европейском рынке нашим архитекторам работать будет, чем дальше, тем сложнее.Качественный рост на московском рынке недвижимости сводится не только к архитекурному вкладу. У этого рынка есть и своя специфика, и свои инвестиционные возможности. Москва больше не ищет на западном рынке инвесторов, 8-9 миллиардов долларов в год приходящих в качестве инвестиций на рынок – этого вполне достаточно. На московском рынке недвижимости сейчас, по мнению руководителя «Ведис Девелопмент», дефицит перспективных идей и проектов, а не инвесторов.

Понятно, что инвестор предоставляет деньги на реализацию проекта, а архитектор – идеи. Однако результат их взаимодействия нужно еще и продать. Девелопер решает задачу превращения денег в товар, более ценный, чем первоначальные вложения. Понятны слабости каждой стороны. Архитектор заведомо делает нечто не очень коммерческое, а инвестор зачастую слабо представляет, что можно сделать, и что подходит именно ему. Архитектору становится легче работать, когда он имеет дело с уже сформулированной задачей.

Самое сложное проектирование, отмечает Андрей Мушта, известный архитектор и заместитель генерального директора «Ведис Девелопмент», – это проектирование «вообще», игнорирующее конкретные обстоятельства. Самые бездарные проекты – это типовые проекты. Они придумывались для абстрактного места, абстрактного усредненного человека, непонятного ландшафта. Но эпоха блочного, типового строительства, эпоха мощных домостроительных комбинатов завершается. Только когда речь заходит об определенном месте, конкретных ограничениях, конкретных заказчиках, людях, архитектурный проект начинает обретать индивидуальность. Задать эти параметры – задача девелопера. Он должен их просчитать не только на момент застройки, но и с учетом того, как все это будет выглядеть через 5-10 лет. Какими станут эти жилые дома, эти офисные здания.

Не надо забывать еще и о четвертом участнике проектирования, позиция которого влияет и на взаимоотношения девелопера и архитектора. Это консалтинговые фирмы, которые занимаются продажей офисных квадратных метров. Соответственно, они готовят анализ рынка, разрабатывают базы по рынку недвижимости: что и где строится, продается, какова заполненность, какова потребность. Девелопер по каждому дискуссионному вопросу подключает консультантов, своих постоянных партнеров, подгоняет проект, снимает часть проблем с инвестора, часть – с архитектора. Все эти, казалось бы, азбучные для развитого, западного рынка недвижимости проблемы, на молодом московском рынке недвижимости приходится не просто прививать, внедрять в сознание, но и реализовывать на практике. Вот почему так важно согласие между архитектором и девелопером.

Дата публикации: 16:10 17 августа 2005

Источник: bpn.ru