Экономкласс подкрался к первичному рынку

До недавнего времени большинство девелоперов на загородном рынке стремились всеми силами позиционировать свои коттеджные поселки как элиту. Возможностей иногда не хватало, тогда недостатки проекта старались компенсировать интенсивной рекламой. Между тем настоящий элитный сектор постепенно насыщался. Большинство людей, которые могли и хотели потратить свой миллион долларов (или несколько миллионов), это уже сделали, а требования к дорогому загородному жилью настолько выросли, что просто "за красивые глаза" в этот узкий круг уже не берут.

В то же время незаметно рос и крепчал российский средний класс. Очередность крупных приобретений "среднего русского" была обычно такая: хорошая машина (20 тыс. долл.), квартира (150 тыс. долл.) и вот, наконец, настало время поменять дачу на что-нибудь посерьезнее. Обычно покупатели городских квартир бизнес-класса на загородном рынке попадают в ценовой диапазон экономкласса. Хотя каждый под этими терминами понимает нечто свое, но очевидно, что девелоперы сейчас стали гораздо серьезнее, чем пару лет назад, относиться к людям, готовым заплатить за коттедж... А сколько именно они готовы заплатить и каковы особенности экономкласса на загородном рынке, мы решили расспросить у заместителя директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владимира ЯХОНТОВА.

- Чтобы точно знать, что мы говорим об одном и том же, скажите для начала, что вы понимаете под экономклассом на загородном рынке.

- Понятие это, конечно, условное. Мы исходим из цены и относим к экономклассу объекты стоимостью до 300 тыс. долларов. В реальной жизни бюджет семей, покупающих такие дома, может сильно отличаться. Для кого-то это далеко не последние деньги - они покупают, по сути, благоустроенную всесезонную дачу для отдыха всей семьи. А кто-то продает основное жилье и переезжает в недорогой коттедж на постоянное жительство. Эта тенденция сейчас развивается, что не в последнюю очередь связано с активным ростом цен на жилищно-коммунальное обслуживание.

- Есть ли что выбрать в этом ценовом диапазоне?

- На сегодня существует большой дефицит качественных предложений экономкласса. в основном предложения такого уровня сосредоточены на вторичном рынке. Новые поселки экономкласса строить крайне сложно, несмотря на большой спрос.

- А в чем же сложность?

- Большие затраты на строительство, высокая цена земельных участков привели сегодня к тому, что соотношение затрат и прибыли при строительстве поселков экономкласса может быть невыгодно девелоперу. Уложиться в бюджет до 300 тыс. долларов за объект достаточно непросто.

- Но ведь рынок должен как-то выровнять дисбаланс спроса и предложения.

- Есть два пути и два прогноза на этот счет. Либо будут применяться более дешевые технологии, которые снизят себестоимость, либо платежеспособный спрос постепенно подтянется к тому уровню цен, который сейчас позволяет реализовывать проекты с достаточной рентабельностью. Это произойдет, если массовый спрос начнет дотягиваться до уровня бизнес-класса.

Заметьте, что в сегменте бизнес-класса гораздо больше предложений на первичном рынке. Именно в этом направлении сегодня направлен общий вектор покупательского спроса, поскольку современные коттеджные поселки могут обеспечить упорядоченную застройку, благоустроенную территорию, комплексную безопасность и социальную однородность - все то, чего хотят покупатели. То есть, существует серьезная разница между тем, что может себе позволить покупатель в экономклассе, и тем, что он на самом деле хочет.

- Так выпьем же за то, чтобы наши возможности всегда совпадали...

- Вот именно.

- Вернемся к типичной ситуации. Семья продает городскую квартиру и покупает недорогой коттедж на вторичном загородном рынке.

- С вторичкой тоже не все так просто. Жилье на загородном рынке очень быстро устаревает. Архитектура устаревает морально, отделка стареет физически. То, что казалось в середине девяностых верхом красоты и комфорта (красный кирпич, оцинкованная крыша, высокий забор в чистом поле), сегодня уже трудно продать, если серьезно не снизить цену. В конце 90-х - это ужасные планировки и архитектура. Только с 2000 года стали использоваться нормальные импортные материалы, и постепенно начала улучшаться архитектура домов. С 2003 года начали активно выходить на рынок коттеджные поселки.

Вообще у людей начал формироваться вкус. Сейчас им уже есть с чем сравнивать. То, что сравнения не выдерживает, продается дешевле, чем того хотелось бы владельцам. Такие предложения частично формируют сегодняшний эконом-класс. Однако вторичных предложений могло бы быть гораздо больше, если бы владельцам таких домов было куда уехать: ведь гораздо проще купить новый, более современный дом, чем перестраивать старый. По сути, дефицит первичных предложений в экономклассе сдерживает и вторичный оборот. Сегодня недорогие вторичные объекты обычно выходят на рынок, когда их владельцы накопили денег на более дорогой коттедж в организованном поселке бизнес-класса.

- Но все-таки поселки экономкласса существуют в природе?

- Не только в природе, но и в Подмосковье. Причем есть очень хорошие поселки. Но, конечно, они расположены не по самым популярным направлениям. Обычно их строят на севере, востоке, юге от Москвы - там, где более дешевая земля. Вообще главный вопрос - за сколько девелопер купил землю. Если она ему досталась недорого, то он может построить поселок экономкласса и быстро его продать - это выгодно. Претензию на элитность покупатель может не оценить и можно надолго увязнуть на рынке, вместо того чтобы побыстрее освободить ресурсы для следующего проекта.

Поэтому сейчас девелоперы заинтересованы в поиске земли по разумным ценам. Надо сказать, что предложение "большой" земли сейчас высокое, но собственники обычно пытаются удержать цены на искусственно завышенном уровне. И ясно, что это будет продолжаться достаточно долго, поскольку земля под Москвой раскуплена в качестве актива крупными финансовыми институтами, которые надеются хорошо на этом заработать.

- Триста тысяч - это, видимо, тоже не застывшая цифра?

- Конечно, даже если только учесть инфляцию, то ежегодно цены будут корректироваться минимум процентов на 10 процентов. Это относится и к экономклассу. Можно предположить, что и стройматериалы продолжат дорожать. Рост себестоимости будет толкать вверх и конечные цены.

- Судя по всему, значительная масса средних русских так никогда и не догонят свою мечту о загородном комфорте.

- Для тех, кто "не догоняет", разумный выход - это ипотека. Сейчас ипотечные схемы уже с успехом используются на загородном рынке. Некоторые банки начали давать кредиты на покупку домов в конкретных коттеджных поселках. Кстати, для потребителя это хороший знак: если банк сотрудничает с данным девелопером, значит - это надежный проект. Банк не захочет принимать в залог права на объект с риском долгостроя.

- Что я сегодня могу реально приобрести на мои скромные доходы?

- Если вашу скромность можно оценить в 300 тыс. долларов...

- Немного меньше, но давайте допустим.

- Либо вторичка раннего периода коттеджного домостроения, либо новый небольшой коттедж площадью около 150 кв. м (до 200) в районе 30 км от МКАД на одном из не самых престижных направлений. Участок примерно 15 соток.

- А если я хочу не коттедж, а хорошую дачу?

- Это, как говорят в рекламе, совсем другая тема. Для дачи 300 тысяч - это уже бизнес-класс. В этом случае задачу выполнить гораздо проще, поскольку стоимость земли за 30-километровой зоной сильно падает. Кроме того, к сезонному жилью требования не такие высокие, другая технология строительства, инженерная начинка. Так что здесь в такую сумму будет легко уложиться и даже позволить себе некоторые излишества. А вообще, между нами, хорошую дачу можно купить и дешевле.

- А МИЭЛЬ не планирует построить что-нибудь не очень дорогое?

- У нас готовится один интересный долгосрочный проект. Там есть все, что нужно для реализации проекта экономкласса - не очень дорогая земля, большой землеотвод. Будем строить его в несколько очередей, при необходимости корректируя в соответствии с запросами рынка. Сейчас идет предварительное согласование этого проекта. Я думаю, что это будет очень качественное предложение для экономкласса. Так что в этом сегменте будем от теории переходить к практике.

Дата публикации: 10:55 18 августа 2005

Источник: bpn.ru