Пересменка

В преддверии смены властной элиты в Москве в строительном комплексе столицы начался передел собственности - старая околоадминистративная верхушка "сдает" строительный бизнес. Теперь у этой отрасли есть шанс стать прозрачной и публичной и за счет этого повысить свою управляемость и капитализацию.

Группа компаний "Базовый элемент", подконтрольная Олегу Дерипаске, в начале августа объявила, что приобретает контрольный пакет акций столичного строительного холдинга "Главмосстрой". "Главмосстрой" - один из крупнейших застройщиков в России. По выручке он занимает 11-е место в списке крупнейших строительных компаний страны (см. таблицу). Однако 11-м местом структуры Олега Дерипаски, похоже, не ограничатся. В традиционном тандеме с компанией "Нафта-Москва" (подконтрольна депутату Госдумы Сулейману Керимову) "Базэл", вероятно, получит контроль над активами крупнейшего строительного конгломерата Москвы - строительно-промышленной корпорации "Развитие" (ее годовой оборот оценивается в 1,5 млрд долларов). "Главмосстрой", к примеру, входил в состав СПК "Развитие" до поглощения ее структурами "Нафта-Москва". Кроме "Главмосстроя" в СПК "Развитие" входили еще и такие гиганты, как "Мосмонтажспецстрой" и "Моспромстройматериалы". У "Базэла", по-видимому, есть интерес купить какую-либо из этих структур и, возможно, даже что-то сверх этого. "У нас на очереди еще ряд строительных активов", - говорят в "Базовом элементе".

Надо сказать, что за последние полгода это не единственный пример вхождения сторонних инвесторов в "святая святых" столичного истеблишмента. Так, несколькими месяцами ранее крупнейшего строителя инженерных коммуникаций компанию "Мосинжстрой" приобрел концерн "Нефтяной". Отметим также, что крупнейшая компания отрасли - "Интеко" (принадлежащая супруге мэра Москвы Елене Батуриной) - также стала распродавать свои активы конкурирующим фирмам. Что происходит, пожалуй, понятно. Подходит время смены власти в столице. И те, кто был у кормушки, фиксируют накопления. Отходят в сторону.

Каковы мотивы тех, кто входит в этот бизнес, до конца не известно - от комментариев "новые строители" пока отказываются. Возможно, это стратегические приобретения, возможно, проекты, затеянные с целью дальнейшей перепродажи. Но как бы то ни было, пришедших на рынок ждут неплохие доходы. На базе оставшихся в живых в строительном комплексе России организаций можно создать корпорацию с капитализацией в несколько миллиардов долларов.

Напористый девелопмент

По некоторым данным, "Базовый элемент" купил более 50% акций "Главмосстроя" за 120 млн долларов. По информации пресс-службы "Базэла", сейчас сделка находится в стадии оформления, завершить ее планируется в сентябре 2005 года, после чего на внеочередном собрании акционеров представители "Базэла" войдут в состав совета директоров "Главмосстроя".

"Главмосстрой" контролирует более 70 дочерних фирм (среди них подразделения монолитного строительства, строительные тресты, заводы железобетонных изделий). Холдинг "Главмосстрой" занимается жилищным строительством в Москве и области. В прошлом году им возведено около 900 тыс. кв. м жилья, из них более 700 тыс. кв. м по городскому заказу. "Главмосстрой" возводит также объекты коммерческой недвижимости. Его доля на столичном рынке оценивается в 20%. В этом году "Главмосстрой" поднял планку и собирался сдать порядка 1 млн кв. м жилья, из них по городскому заказу - более 600 тыс.

По информации некоторых московских девелоперов, "Базовый элемент" начал проявлять интерес к столичной недвижимости еще полтора-два года назад. Тогда же во всеуслышание заявила о себе и компания "Нафта-Москва". Она действовала напористо. Компания скупила более 400 га земли в Подмосковье, вознамерившись построить около 2,7 млн кв. м жилья и коммерческой недвижимости. Эксперты оценили стоимость этого проекта в 3 млрд долларов. Кроме того, структуры, близкие к "Нафте", стали акционерами близкого к строительному комплексу столицы Мосстройэкономбанка и владельцами торгово-офисного комплекса "Смоленский пассаж" (оценивается экспертами более чем в 200 млн долларов), а также СПК "Развитие". Правда, за контроль над СПК "Развитие" пришлось побороться весьма жесткими методами. Если кто помнит, в конце июня этого года в Гранатном переулке в центре Москвы развязалась массовая драка с участием примерно 200 человек. Это одна из противоборствующих сторон пыталась проникнуть в офис, принадлежащий СПК "Развитие", а вторая ей препятствовала. В тогдашнем СПК "Развитие" указывали, что за нападавшими стояли структуры Сулеймана Керимова.

"Два года назад, когда олигархи еще только начали проявлять интерес к московскому рынку недвижимости, он рос на сорок процентов ежегодно, - говорит один из московских девелоперов. - На нем можно было быстро и хорошо заработать. Но сейчас рыночная конъюнктура изменилась - темпы уже не те, что раньше. Судя по всему, Керимов оставил себе понятный актив в виде 'Смоленского пассажа'. А от 'Главмосстроя' и других строительных организаций решил избавиться". Впрочем, наш собеседник не исключил, что все участники сделки купли-продажи контрольного пакета акций "Главмосстроя" могли действовать в рамках заранее достигнутых договоренностей.

Между тем в "Базэле", видимо, считают, что доходность и привлекательность строительного бизнеса остается высокой. "Мы плотно занимались исследованием рынка строительства и недвижимости и считаем его весьма перспективным", - заявила "Эксперту" пресс-секретарь "Базэла" Элеонора Вейцман. Это же подтвердил и вице-президент "Главмосстроя" Владимир Воронин. По его словам, новые акционеры намерены развивать компанию. "Он сказал, что привык быть первым, - говорит г-н Воронин о новом владельце 'Главмосстроя' Олеге Дерипаске, - и хочет стать номером один на строительном рынке. Сейчас в компании проводится аудит, который продлится месяца три. После этого будет сделано заключение, какие активы 'Главмосстрою' нужно докупить, чтобы замкнуть производственный цикл". По мнению одного из экспертов отрасли, одним из таких активов может стать, к примеру, крупный проектный институт.

Пока без площадки

Вообще участники строительного рынка неоднозначно оценивают сделку по приобретению "Главмосстроя". У многих из них действия компании вызывают недоумение. В частности, председатель правления компании "СХолдинг" Алексей Шепель обращает внимание на крайнюю непрозрачность старейшего московского холдинга. Кроме того, он полагает, что у "Главмосстроя" относительно небольшой портфель перспективных площадок под застройку. "Отсутствие площадок можно считать главным сдерживающим фактором развития компании", - отмечает директор по маркетингу корпорации "Инком-недвижимость" Сергей Елисеев. Учитывая, что около 80% объемов строительства в "Главмосстрое" приходилось на городской заказ, можно предположить, что коммерческой земли у холдинга действительно не так уж много. Ведь лишь благодаря муниципальному заказу и протекционизму городских властей несколько лет назад "Главмосстрой" сумел выбраться из затяжного кризиса: в конце девяностых он ежегодно возводил не более 50 тыс. кв. м жилья.

Впрочем, оговариваются наши собеседники, площадки можно купить. Для "Базэла" это не проблема. "Например, можно купить большие участки, которые находятся в федеральной собственности, - уточняет г-н Шепель, - и затеять какой-нибудь масштабный проект. Либо скооперироваться с кем-нибудь, например, с той же 'Нафтой', у которой эти участки уже есть".

Да и у самого "Базового элемента" тоже есть чем загрузить "Главмосстрой". Еще четыре года назад для реализации девелоперских проектов "Базэл" создал компанию "БЭЛ-Девелопмент". У этой компании есть приличный актив в виде территории фабрики "Трехгорная мануфактура", что на Краснопресненской набережной. У "БЭЛ-Девелопмент" был план строительства на этом месте огромного жилого комплекса.

Кроме того, одна из основных компаний конгломерата "Базовый элемент" - "Русский алюминий" - решила обзавестись собственным офисом и готова потратить на это около 100 млн долларов. По-видимому, "Русал" закажет строительство своего офисного здания в центре Москвы, на Сретенке, тому же "Главмосстрою".

Кроме того, "БЭЛ-Девелопмент" в настоящее время строит офисные центры в Самаре и Новосибирске, реконструирует санаторий "Родина" в Сочи. В планах - реконструкция аэропортов Краснодара и Геленджика, которые достались "Базовому элементу" в 2004 году после покупки "Авиалиний Кубани". Контролируя эти два аэропорта, "Базовый элемент" начал подготовку строительства между Анапой и Сочи нового аэропорта с пропускной способностью не менее 500 тыс. пассажиров в год. У "Базового элемента" есть также интерес к Сочинскому аэропорту в Адлере, приватизация которого еще предстоит. А в начале года о намерении инвестировать порядка 200-250 млн долларов в гостиничный бизнес объявила другая близкая "Базэлу" компания - "Русские отели".

Председатель совета директоров компании "Миэль-недвижимость" Григорий Куликов называет выход "Базэла" на строительный рынок логичным продолжением стратегии диверсификации бизнеса финансово-промышленной группы. С Куликовым согласен вице-президент компании "Система-Галс" (девелоперское подразделение АФК "Система") Андрей Закревский. По его мнению, новое приобретение позволит "Базовому элементу" сбалансировать инвестиционный портфель. Теперь помимо подверженных резким конъюнктурным колебаниям сырьевых активов в нем появился низкорисковый актив, связанный с рынком недвижимости. Он позволит генерировать большие денежные потоки в перспективе. В ближайшие годы на базе "Главмосстроя" вполне может быть создана компания национального масштаба, а ее акции выведены на биржу. На подготовку компании к IPO, по оценкам г-на Закревского, может уйти примерно два года. "Не исключено, что 'Базэл' рассчитывает привести строительный холдинг в порядок и продать дороже. В том числе через IPO", - говорит г-н Елисеев из "Инком-недвижимости".

По нашим оценкам, на базе имеющихся в непосредственной собственности и предлагаемых к продаже строительных активов "Базовый элемент" в состоянии создать мощную структуру, по своей капитализации близкую к турецкой компании Enka. Для ориентира: выручка Enka в 2004 году составила 1,8 млрд долларов, чистая прибыль - 272 млн долларов. Капитализация этой компании превышает 2,1 млрд долларов. В таком случае, вложив лишь несколько сотен миллионов долларов, Олег Дерипаска может рассчитывать выйти из этого бизнеса уже с миллиардами.

Вне зависимости от того, является покупка московского строительного холдинга стратегическим приобретением или же это венчурный проект, затеянный с целью дальнейшей перепродажи, сделка отражает новые тенденции на столичном рынке недвижимости. В условиях изменившейся конъюнктуры и политической неопределенности, связанной с перестановками в городской администрации, многие "старожилы" рынка, бизнес которых был основан исключительно на административном ресурсе, с него уходят. В высвобождающуюся нишу устремляются новые игроки. И в их силах сделать этот сегмент нашей экономики менее криминальным и более прозрачным

Дата публикации: 11:15 18 августа 2005