Автодорога рядом с домом — счастье или беда?

Столичные строители ежегодно рапортуют об увеличении объемов возведенного жилья, население Москвы постоянно растет. В этих условиях транспортная проблема с каждым днем только осложняется. Однако строительство новых дорог отнюдь не для всех становится благом.

Город давно задыхается в многокилометровых и многочасовых пробках, проехать по центру города почти невозможно днем, а иногда затруднительно и ночью. Ситуация на окраинах тоже далека от идеальной. На решение этой проблемы затрачивается немало сил и средств: расширяются старые магистрали, прокладываются новые, строятся дорожные развязки. Наступление транспортного коллапса несколько отсрочило строительство третьего транспортного кольца. Но радикально ситуацию это не изменило — на очереди строительство кольца под номером четыре.

Вечным пробкам нет конца без четвертого кольца

Окончательно утвержденного плана прокладки новой магистрали еще не существует, но, как сообщил недавно первый заместитель столичного мэра Петр Аксенов, город уже разработал проектно-сметную документацию на 20 млрд руб. по строительству четвертого транспортного кольца. Ранее неоднократно заявлялось, что реализация этих планов откладывается из-за отсутствия средств.

И все же прокладка четвертого транспортного пояса столицы не должна стать столь длительной и дорогостоящей, как строительство третьего кольца. Дело в том, что четвертая кольцевая автодорога пройдет по уже имеющимся магистралям, основная задача строителей — отремонтировать, расширить их и построить дорожные развязки.

План южной половины кольца известен: трасса пройдет по Минской улице, Ломоносовскому и Нахимовскому проспектам, Коломенскому проезду. Наибольшую сложность представляет прокладка двух туннелей, которые проложат на большой глубине под музеем-заповедником «Коломенское» и Филевским парком. Туннель в Филях соединит Минскую улицу с улицей Народного Ополчения, находящейся на другом берегу Москвы-реки.

Проект относительно северной части четвертого кольца пока не утвержден: по уверению чиновников, он находится в стадии разработки. Известно, что общая протяженность нового кольца составит около 61 км — это почти в два раза больше третьего. Значительную часть трассы предполагается провести не по земле, а спрятать в туннели или поднять на эстакады. Одним из главных плюсов новой магистрали будет отсутствие светофоров, к тому же ширина дороги составит по четыре полосы движения в каждую сторону. Ожидается, что интенсивность движения транспорта в часы пик по четвертому кольцу составит около 5,5 тыс. автомобилей.

Дорогу строят — ставки растут

Сейчас одним из основных параметров определения ликвидности жилья является транспортная доступность. Так как число личных автомобилей только растет, на первое место выходит не наличие станции метро в непосредственной близости от дома, а удобные дороги, на которых не придется стоять в пробках. Для объектов же коммерческой недвижимости — будь то офисы, магазины, развлекательные центры или складские помещения — фактор бесперебойного автотранспортного сообщения всегда был определяющим.

«Строительство четвертого транспортного кольца, вне всякого сомнения, повлияет на стоимость недвижимости в ряде районов Москвы, — считает начальник отдела ипотеки ЗАО «Русский дом недвижимости» Дмитрий Кожевников. — В каждом конкретном случае изменение цен будет зависеть от многих факторов. Но, думаю, жилая недвижимость вблизи четвертого кольца в Западном и Северо-Западном округах подорожает минимум на 10–15%. Это дорогие районы, жители которых пользуются преимущественно личным автотранспортом, а трассы и удобные развязки там перегружены или просто отсутствуют. Чем неудобнее было сообщение, тем больше новая магистраль повлияет на цены в том случае, если удастся снять это напряжение. Кроме того, повысится привлекательность коммерческой недвижимости вдоль всей трассы».Проект строительства четвертого транспортного кольца еще не оказывает влияния на стоимость недвижимости в предполагаемых районах его строительства, поэтому, по мнению пресс-секретаря инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергея Лядова, ориентиром может служить ситуация, возникшая после запуска третьего транспортного кольца. На рынок коммерческой недвижимости окончание строительства этой трассы повлияло позитивно. В прилегающих к ней районах стали активно строиться офисные центры, торговые комплексы, складские помещения. «Логистический центр, построенный на третьем транспортном кольце, позволяет обслуживать предприятия, расположенные в двух–трех близлежащих округах, — подчеркивает С. Лядов. — Цены на административные помещения выросли в этих районах как минимум в полтора раза. Например, если раньше на юго-востоке Москвы можно было купить офис по цене $1 тыс. за 1 кв. м, то теперь дешевле $1,5 тыс. за 1 кв. м помещение здесь не найти».

Уже теперь многие девелоперы проявляют интерес к тем зонам, где будет проходить четвертое транспортное кольцо, отмечает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец. Но прогнозировать, на сколько именно возрастет спрос и цены на расположенные вблизи новой трассы объекты, он считает преждевременным: «Все зависит от того, как быстро правительство Москвы сможет реализовать данный проект. Известно, что третье транспортное кольцо строили 40 лет. Пока понятно одно — с улучшением транспортной доступности ликвидность объектов коммерческой недвижимости возрастает. Постепенно у арендаторов пропадает убежденность в том, что лучший офис — это тот, который находится в Центральном округе, поэтому объекты, до которых будет удобно добираться по четвертому кольцу, станут пользоваться спросом».

Путь к дому у каждого свой

Что касается изменений на рынке жилой недвижимости, эксперты также предрекают рост цен и спроса на квартиры в прилегающих к будущему кольцу районах. Однако делать общие прогнозы, не зная точно, где именно пройдет новое автомобильное кольцо, слишком сложно. К тому же перспективы у разных частей города различаются весьма существенно, поэтому целесообразно рассматривать каждый район в отдельности.

Так, по мнению Д. Кожевникова, еще больше возрастет привлекательность района Мосфильма, который и сегодня считается дорогим и престижным. Вблизи него расположены крупные автотрассы — Ломоносовский проспект, Минская улица, но их проходимость невысока, постоянно образуются пробки. Если они будут расширены и усовершенствованы в связи со строительством четвертого кольца, жители района смогут быстро и беспрепятственно попадать в центр города.Подобным образом могут развиваться события и в районе Матвеевское. «В свое время там строились дома для сотрудников Управления делами президента, так что публика там солидная, «приближенная к власти», — рассказывает Д. Кожевников. — Но добираться в этот район крайне неудобно — дороги узкие и «слабые», приходится отправляться в объезд — в основном через Аминьевское шоссе. Если четвертое кольцо пройдет через Ломоносовский проспект, есть надежда, что его расширят. В то же время это разгрузит Аминьевское шоссе».

Руководитель направления новостроек ЗАО «Корпорация МИАН» Олег Коленьков уточняет, что в случае с Ломоносовским проспектом возможны различные варианты, поскольку схема прохождения транспортного потока по Ломоносовскому проспекту пока не определена: «В настоящий момент существуют два проекта строительства четвертого кольца в этом районе столицы. Либо на всем протяжении проспекта будет вырыт туннель, а по верху пройдет пешеходно-парковая зона, либо проспект просто расширят на несколько полос движения в обе стороны. При этом на пересечении Ломоносовского и Мичуринского проспектов будет устроена многоуровневая транспортная развязка.

При решении проблемы по первому сценарию я бы говорил о существенном повышении цен на жилье в районе. Во втором случае строительство кольца не сильно отразится на стоимости квартир. Точно так же расширение Минской улицы и Нахимовского проспекта абсолютно не повлияет на цены в данных районах».

На большинстве участков прохождения новой дороги риэлторы прогнозируют повышение привлекательности и увеличение стоимости жилья. К районам с хорошими перспективами, по мнению Д. Кожевникова, можно отнести Хорошево-Мневники и Филевскую пойму. Сейчас перебраться из Хорошева-Мневников в сторону Крылатского, к Рублевскому шоссе, весьма затруднительно: через Москву-реку можно проехать по одному-единственному небольшому Карамышевскому мосту. Если кольцо пройдет вдоль Москвы-реки через Филевскую пойму (соединив улицу Народного Ополчения и Минскую улицу), то цены на жилье существенно повысятся, поскольку будет обеспечен выезд из Филевской поймы напрямую на север Москвы, кроме того, появится дополнительная дорога в центр (помимо улицы Маршала Жукова).

Значительные изменения могут произойти и в районе проспекта Мира. К нему примыкает природный парк Лосиный остров, есть потенциально привлекательные для застройки территории (например, промзона в районе Северянина). Но полноценному развитию данного участка препятствует отсутствие хороших соединений проспекта Мира с Щелковским шоссе (узкая улица Бориса Галушкина не справляется с этой задачей) и с Дмитровским. В настоящее время с Ярославки на другие радиальные магистрали можно добраться либо по МКАД, либо по третьему транспортному кольцу, что очень неудобно. Четвертое кольцо существенно повысит доступность и, соответственно, ценность данного района.Подобная ситуация складывается и в районе Отрадное вблизи метро «Владыкино», где существует потенциальная вероятность выведения промзоны и строительства домов. Кроме того, если четвертое кольцо соединит улицы Большую Академическую и Академика Алабяна, это обеспечит подъездные пути к району Коптево, что улучшит его репутацию, считает Д. Кожевников.

Существенно могут измениться цены на жилье в активно застраиваемых районах Печатники и Курьяново. С одной стороны их ограничивает Москва-река, с другой — железнодорожная ветка. Выбраться из этих районов в часы пик на автомобиле проблематично, поэтому в настоящее время цены на квартиры там значительно ниже, чем на аналогичное жилье в районах с лучшей транспортной доступностью. Строительство четвертого кольца способно радикально изменить ситуацию. Но, по мнению О. Коленькова, «цены на квартиры поднимутся только после того, как станет ясно, что стройка данного участка четвертого кольца близится к завершению, когда будет сооружена развязка на перекрестке Люблинской улицы и Волгоградского проспекта — в месте, где образуется одна из самых серьезных пробок юго-востока Москвы».В то же время на северо-востоке Москвы в районе Ботанического сада резкого колебания цен не предвидится, считает О. Коленьков: «Там нет острой необходимости в новой магистрали, близлежащие районы и сейчас отличаются неплохой доступностью, а новый участок транспортной артерии будет проложен с единственной целью — «замкнуть» кольцо. Поэтому не исключено, что кто-то выставит квартиру на продажу на 5% ниже рыночной цены из-за расположенной поблизости стройки, кто-то, наоборот, цену повысит на те же 5% из-за новой трассы».

Вряд ли подскочат цены на недвижимость и в таких районах, как Марьино или Бескудниково. «В недорогих районах с жильем эконом-класса для большинства населения гораздо важнее близость станций метро, чем удобное автомобильное сообщение», — отмечает Д. Кожевников.

По его мнению, необходимо учитывать, что в ряде районов появление четвертого транспортного кольца в какой-то степени ускорит вывод промзон за пределы города и возведение кварталов дорогого жилья: с увеличением транспортной доступности сразу поднимется привлекательность этих районов и быстрее найдутся инвесторы.

Чем ближе, тем... хуже

Среди этих радужных перспектив некоторых собственников жилья ожидает «ложка дегтя». Речь идет о тех, кто проживает в домах, расположенных в непосредственной близости от участков, по которым пройдет трасса, — на так называемой «первой линии». Им ничего хорошего от строительства четвертого автокольца ожидать не приходится. Тем, у кого перед окнами круглосуточно мчится поток машин, не позавидуешь. Естественно, новую трассу в непосредственной близости от жилья снабдят шумозащитными экранами, на окна домов безвозмездно установят стеклопакеты, но это не сделает воздух чище, а вид из окна — привлекательнее.

Подобная картина уже наблюдалась при строительстве третьего транспортного кольца. «Тогда на 40–45% упали цены на квартиры, находящиеся в непосредственной близости от магистрали, — напоминает О. Коленьков. — Строились такие высокие эстакады, что жильцы четвертых и пятых этажей, выйдя на балкон, могли протянуть руку и практически дотронуться до бордюров скоростной трассы. Поэтому сейчас на вторичном рынке отмечается рост предложений квартир, находящихся неподалеку от предполагаемой транспортной артерии».

Несмотря на то что планы по созданию четвертого транспортного кольца пока не оказывают влияния на стоимость недвижимости в предполагаемых районах его строительства, многие клиенты отказываются от покупки жилья в домах, находящихся на «первой линии», отмечает С. Лядов. Принятию положительного решения не способствует даже значительное снижение цены предложения. Очевидно, что дальше ситуация будет только усугубляться: жить рядом с автомагистралью — как строящейся, так и уже готовой — некомфортно, а избавиться от такого жилья почти не представляется возможным.

Но обойтись без строительства нового кольца не удастся. Как отмечает О. Коленьков, наметилась тенденция увеличения разрыва цен между жильем внутри МКАД и за ее пределами. Транспортная ситуация в столице ухудшается день ото дня, добираться в центр из области и с дальних окраин все сложнее и дольше. Если в ближайшее время реализация проекта четвертого транспортного кольца в столице не будет начата, вполне возможно, что через три–четыре года разница цен на столичные квартиры и квартиры в ближайшем Подмосковье может увеличиться еще более существенно — с $200–400 за 1 кв. м до $1 тыс.

Дата публикации: 12:04 22 августа 2005

Источник: bpn.ru