Ипотека: особенности вторичного рынка

Как известно, ипотечное кредитование бывает разным: каждый банк предлагает свои схемы привлечения накоплений граждан, способы обеспечения кредита варьируются в зависимости от каждого отдельного заемщика, а над всем этим главенствует активно пропагандируемый ипотечными банками «индивидуальный подход». Однако существует противопоставление, объединяющее все ипотечные схемы не только в России, но и в других странах – кредит может быть выдан на покупку недвижимости либо на первичном, либо на вторичном рынке. Третьего не дано, и при этом самой популярной покупкой по понятным причинам является квартира.

На вторичном рынке покупать недвижимость по ипотечным схемам в России стали давно, что, прежде всего, связано с нежеланием банков кредитовать покупки в новостройках из-за большой доли риска и перспективы никогда не увидеть новый дом построенным. Поэтому зачастую банки перестраховывались и если уж предоставляли кредит на покупку в новостройке, то под залог уже существующей «вторички». Как известно, на вторичном рынке недостроя не бывает, а также невелика опасность, что через полгода на месте осмотренной квартиры окажется огороженный забором пустырь. Поэтому так сложилось, что кредитование на покупку жилья на вторичном рынке стало в России базовым направлением развития ипотеки, и даже сегодня большинство банков по-прежнему предпочитает работать со «вторичкой».

«На сегодняшний день наш банк выдает кредиты только на покупку квартир на вторичном рынке», - заявил председатель совета директоров Русского Ипотечного Банка Сергей Корепанов. По словам начальника департамента продаж Городского Ипотечного Банка Игоря Жигунова, этот банк также «не кредитует именно по программе в рамках долевого участия», а «предоставляет кредиты непосредственно на покупку готовых квартир». Примечательно также, что в Национальной ипотечной компании, предоставляющей кредиты как на покупку на первичном рынке, так и на вторичном, по словам начальника отдела заключения ипотечных сделок Елены Филюковой, «квартиры на вторичном рынке приобретают около 98% клиентов».

Требования к квартире

На вторичном рынке столичной недвижимости представлены разные объекты, до сих пор этот сегмент рынка опережает «первичку» по многообразию вариантов и надежных предложений, а, как известно, где велик выбор, там велик риск, что этот выбор окажется неудачным. То есть, несмотря на широкие возможности для удачной покупки, на вторичном рынке существует большое количество недвижимости, которая может принести покупателю не только выгодные дивиденды, но и множество проблем. Поэтому вполне закономерно желание банков удостовериться, что с квартирой, на покупку которой предоставляется кредит и которая зачастую является одновременно обеспечением кредита, за время выплаты ссуды ничего не случится. Требования банков к таким квартирам призваны отсечь неблагополучные предложения, и потому подчас достаточно строги и всегда однозначны.

По словам Сергея Корепанова, Русский ипотечный «предъявляет следующие требования к квартирам, на покупку которых предоставляет ипотечные кредиты». Во-первых, квартира должна находиться в Москве или ближайшем Подмосковье (до 50 км от МКАД) и обязательно соответствовать нормам жилого помещения. Во-вторых, выдвигаются требования к качеству самого дома: «дом не должен быть с деревянными или смешанными перекрытиями, а также панельным или блочным ниже шести этажей постройки до 1975 года и не должен стоять в плане на снос или реконструкцию». В-третьих, что касается самой квартиры, «любые перепланировки должны быть официально согласованы и на них должны быть получены все необходимые разрешения». Это требование связано в первую очередь с новым городским постановлением о перепланировках квартир, согласно которому к владельцу квартиры, официально не подтвердившему перепланировку, могут быть применены санкции вплоть до лишения права собственности, таким образом, банк страхуется от опасности переуступки титула. С этим связано и четвертое требование, призванное отсечь квартиры с «неблагополучной историей» - в Русском ипотечном банке не допускаются сделки по доверенности, а последняя сделка с квартирой, по словам Сергея Корепанова, должна быть совершена не менее 4-х месяцев назад, за исключением приватизации, получения наследства или дарения.

В Национальной ипотечной компании критерии отбора надежных квартир примерно те же самые, что и в упомянутом выше банке, и в первую очередь это касается качества дома. Как говорит Елена Филюкова, «основные требования следующие: квартира должна располагаться в доме, не находящемся в планах на снос, капитальный ремонт или реконструкцию с выселением». По ее словам, «перекрытия в этом доме обязательно должны быть железобетонными, либо смешанными, ни в коем случае не деревянными». Однако, есть и отличие: при получении кредита в Национальной ипотечной компании действует правило, согласно которому, как отмечает Елена Филюкова, «если квартира располагается на первом этаже дома, мы кредитуем на сумму, которая составит не более 70% от оценочной стоимости квартиры». Видимо, это связано в первую очередь с пониженной ликвидностью жилых объектов на первых этажах.

Ликвидность объекта является основным требованием, выдвигаемым к квартире со стороны Городского ипотечного банкв. По словам Игоря Жигунова, основных критериев отбора допустимых квартир всего четыре. Во-первых, это должен быть ликвидный объект. Во-вторых, дом не должен находиться в аварийном состоянии. В-третьих, квартира не должна иметь зарегистрированных обременений или ограничений. И, в-четвертых, необходимо положительное заключение страховой компании. Как говорит Игорь Жигунов, «банк кредитует даже дома старого жилого фонда, главное – чтобы с точки зрения технического состояния дом был пригоден для эксплуатации». Однако, как и Национальная ипотечная компания, Городской выдвигает ряд дополнительных требований. Прежде всего, это должна быть отдельная квартира (т.е. комнаты банк не кредитует), при этом сумма кредита по различным программам банка не может превышать 90% стоимости квартиры. Кроме того, вполне естественно, что, по словам Игоря Жигунова, квартира должна находиться на территории субъекта РФ, где реализуется программа Банка. «Сейчас это 6 регионов: Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Ленинградская область, Самара, Нижний Новгород», - добавляет эксперт.

Таким образом, требования банков к квартире на вторичном рынке достаточно четки и призваны выявить заведомо рисковые варианты, грозящие обернуться судебными процессами и потерей прав собственности на жилье. Однако, несмотря на такую жесткую систему, по мнению большинства банкиров, зачастую наиболее важным остается индивидуальный подход, позволяющий всем полюбовно договориться.

Плохая история

Одним из главных поводов для беспокойства при кредитовании на покупку «вторичной» квартиры остается жилье с «неблагополучной» историей, то есть квартиры, на которые могут претендовать несколько владельцев или приобретенные продавцом благодаря мошенническим операциям с недвижимостью. Таких случаев не так уж мало, если судить по сообщениям пресс-службы столичного ГУВД. Несмотря на развитие легального рынка недвижимости, квартирные мошенники никуда не пропадают, особенно на просторном вторичном рынке жилья. Однако неблагополучная история может быть не только у «подставной» квартиры, но и у самой обыкновенной жилплощади – часто это связано с отбыванием одним из наследников срока заключения и смертью владельца квартиры. Таким образом, когда один из наследников решается квартиру продать, в любой момент может появиться другой потенциальный «хозяин», о котором просто «забыли». Естественно, что на покупку таких квартир ни один ипотечный банк выдавать кредит не намерен.

При этом в каждом банке свои способы отсева «неблагополучных» квартир. Например, Русский ипотечный банк перепоручает эти обязанности риэлторам, непосредственно работающим на рынке. «Мы продаем свои кредитные продукты через агентства недвижимости. Это позволяет заемщикам существенно сократить затраты времени на оформление документов и получить гарантию профессионального рассмотрения всех вопросов, связанных с правами собственности», - говорит Сергей Корепанов. Кроме того, по его словам, «также в этот процесс привлечены непосредственно страховые компании, которые берут на себя риск потери собственности заемщиком». Таким образом, отмечает он, «клиент, обращаясь в агентство недвижимости, получает подробную консультацию о том, под какую квартиру наш банк сможет выделить ему кредит, и банку уже не приходится изучать эти вопросы».

В Городском ипотечном банке проверка истории квартиры проходит в два этапа. По словам Игоря Жигунова, вначале «документы по квартире проверяет страховая компания, то есть проводит так называемую предстраховую экспертизу», а затем «документы проверяются при подготовке сделки в банке». «Таким образом, это позволяет клиенту получить информацию об истории квартир и, по сути, бесплатную экспертизу объекта», - говорит эксперт.

Национальная ипотечная компания предлагает другую стратегию «отсева» неблагополучной недвижимости – не перепоручая никому этот процесс, банк сам расследует историю каждого объекта. «В Национальной ипотечной компании предусмотрена проверка юридической чистоты титула сотрудниками юридической службы. Даже если наш клиент нашел квартиру самостоятельно, и у него нет возможности проверить документы с помощью риэлторского агентства, наша юридическая служба проведет эту проверку в самые короткие сроки», - говорит Елена Филюкова. Кроме того, по ее словам, «риск утери права собственности на квартиру включен в комплекс обязательного страхования». При такой «двойной страховке» процент проблемных случаев в нашем банке практически равен нулю, считает она.

В целом же, большинство банков предпочитают комбинировать различные способы защиты, и зачастую необходимость проверки легитимности прав собственности, или титула, ложится на плечи страховых компаний, которые в любом случае страхуют эти права собственности. Стоит отметить, что этот пункт является обязательным при оформлении кредита практически в каждом банке.

А если отказали...

Большое количество сложных случаев и профессиональный контроль со стороны ипотечных банков и страховых компаний неизменно приводят к тому, что обратившийся в агентство недвижимости или банк потенциальный клиент получает отказ в кредите на покупку понравившейся ему квартиры. Как говорит Игорь Жигунов, «отказ в кредитовании конкретного объекта может быть в случае его несоответствия ранее указанным критериям». Однако, по его словам, винить в таком решении кредитора не стоит, так как «банк изначально при работе с клиентами и партнерами уведомляет о требованиях, предъявляемых к предметам залога». Таким образом, полагает банкир, при выборе объекта клиент в курсе основных моментов, на которые надо обращать внимание.

В Национальной ипотечной компании, по словам Елены Филюковой, действуют те же правила. «Требования банка к приобретаемому объекту недвижимости подробно разъясняют наши эксперты на начальных и последующих стадиях поиска квартиры и оформления документов. Если квартира не соответствует требованиям банка, либо история квартиры внушает опасения, банк отказывает в кредитовании такой квартиры», - говорит эксперт. Однако, кредитная история потенциального заемщика на этом не останавливается. «Естественно, работа с клиентом на этом не заканчивается, подбирается другая квартира, и процесс проверки повторяется снова», - говорит она.

По мнению большинства специалистов, отказ в выдаче кредита является рядовым явлением при кредитовании вторичного рынка, слишком много теневых схем осталось банкирам и риэлторам в наследство от предыдущего этапа развития рынка.

При этом есть юридические отличия в ипотечном кредитовании «первички» и «вторички». Как объясняет Елена Филюкова, при покупке квартиры на первичном рынке через Национальную ипотечную компанию в залог идет не квартира, а права требования на нее. По ее словам, «договор инвестирования должен быть заключен по форме банка, а также необходимым условием является предоставление документов по застройщику и разрешительной документации на строительство многоэтажного квартирного дома». При покупке же квартиры на вторичном рынке, для предоставления кредитных средств в залог идет сама квартира. Соответственно отличаются и требования, предъявляемые к залогу, в связи с чем возникает большее количество причин для отказа в получении займа.

Немного подождать, и....

По мнению большинства экспертов, покупка квартиры на начальной стадии строительства вызвана, прежде всего, недостаточным количеством средств и высокими темпами роста цен на недвижимость, привлекающими многих потенциальных клиентов не только к дешевому приобретению, но и к инвестированию в недвижимость. Оба эти фактора с одной стороны обеспечивают высокую прибыль инвестора, а с другой стороны свидетельствуют о недостаточном развитии рынка: нехватке собственных средств у застройщика и высоких рисках строительства. В последнее время темпы роста цен на недвижимость сильно снизились, однако говорить о резком увеличении собственных средств у покупателей недвижимости пока не приходится. Поэтому ипотечное кредитование на покупку «первичной» квартиры твердо занимает свою небольшую, но все же популярную нишу.

С этой точки зрения ипотека на вторичном рынке - более «цивилизованный» тип кредитования, потенциально связанный с меньшими рисками, если не считать квартир с «плохой историей». «Как показывает практика, клиенты чаще обращаются к поиску квартиры на вторичном рынке, поскольку риск минимален и можно сразу же въехать в приобретенную квартиру», - говорит Елена Филюкова.

Поэтому эксперты оценивают перспективы этого сегмента ипотечного рынка достаточно высоко. По словам Сергея Корепанова, если сейчас этот рынок даже в Московском регионе практически неразвит, то, по оценкам Русского ипотечного банка, его накопленный потенциал составляет не менее 20 млрд. долларов. «Из годового оборота рынка жилой недвижимости порядка 7-8 млрд долларов ипотечные сделки составляют не более 5-7%. Очевидно, что потенциал огромен», - считает эксперт. Со своим коллегой согласна и Елена Филюкова. По ее словам, «учитывая также ежегодный рост цен на недвижимость, перспективы этого сегмента ипотечного кредитования очень высоки».

В целом, по словам специалистов, отделить рынок ипотеки на вторичном рынке от «первичного кредитования» довольно сложно – каждый из типов кредитования рассчитан на клиента с различными доходами и интересами, только один из которых остается незыблемым – желание приобрести квартиру наиболее доступным способом. Поэтому «перспективы достаточно большие. По оценкам специалистов рынок ипотечного кредитования в РФ имеет объем около 50 млрд.долл. Пока выдано кредитов всего на сумму около 1 млрд. долларов. Таким образом, есть к чему стремиться и развивать рынок», - заключает Игорь Жигунов.

Дата публикации: 14:17 23 августа 2005

Источник: bpn.ru