Шестисоточный рай остался в прошлом?

Садовые товарищества или пресловутые шесть соток – дачные приусадебные участки, так пользовавшиеся популярностью в советские времена. Однако, судя по статистике, садоводческие товарищества, несмотря на серьезную конкуренцию со стороны коттеджных поселков, и сегодня не спешат сдавать позиции.

Немного истории

Как утверждает сотрудник центра независимых социологических исследований Ирина Чеховских, дача – не российское изобретение. «Правда, обеспеченные европейцы в последние 100-150 лет привыкли, скорее, выезжать летом к морю или в горы, где жили в отелях и пансионатах, а не «снимать дачу» в окрестностях родного города, - замечает специалист - Однако известны и сходные практики, наиболее известной из которых была широко распространенная с начала этого века в Германии сдача в аренду горожанам маленьких участков земли (прообраз наших садовых участков), получивших название «шребергартен» (по имени врача, предложившего эту форму рекреации)». Эти участки образовывали целые колонии на окраинах городов, которые очень напоминают современные российские садоводства. Как в свое время в советских садоводствах, там было запрещено ставить стационарные строения, а потому возводились лишь легкие постройки. На таких участках люди проводили свободное время и когда-то даже выращивали для собственного потребления свежие овощи и фрукты. В России дача как таковая берет свое начало во второй половине XIX века в среде более или менее обеспеченных средних городских слоев, когда горожане стали перенимать аристократическую привычку выезжать на лето в деревню, а предприимчивые люди начали активно застраивать пригородные территории. «Для жителей столичных городов дача выполняла функцию второго жилища, расширяющего границы частного пространства, - считает Ирина Чеховских - Имеющееся в городе жилье было настолько мало (а в коммунальной квартире и жестко контролируемо), что приватная жизнь оказывалась крайне затруднена. На выручку приходила дача».

Шесть соток

Когда в 1990 году началась третья волна раздачи земли под садоводческие участки, она захлестнула и провинцию. Традиционные огородники переквалифицировались во владельцев загородных и пригородных участков. К этому времени уже любые формы загородного строительства, огородничества, разведения животных горожанами в свободное от основной работы время стали называться дачами. Хотя можно было бы выделить различные типы загородной деятельности (личное подсобное хозяйство, приусадебный участок, участок в садоводстве, собственно дача, дом в деревне), но нам здесь важно, что понятие «дача» используется горожанами как универсальное. Современная дача редко похожа на свою классическую предшественницу. Распространенный тип дачи сегодня – это пресловутые «шесть соток», половину которых занимает домик, а остальная территория засевается огородными культурами и застраивается теплицами. Любители дачного дела нередко украшают участки цветами, сажают ягодные кусты и садовые деревья.

«Большинство дач сегодня используется в первую очередь для производства продуктов питания, - отмечает Ирина Чеховских - Еще раз следует подчеркнуть, что особенно в малых городах, где дача редко выполняет функцию второго жилья, она представляет собой неотъемлемую часть повседневности. Говоря о производительности дачных участков, следует признать экономическую нерациональность большинства таких хозяйств». По словам специалиста, если произвести элементарный подсчет затрат на выращивание овощей, то становится очевидна убыточность дачного производства: дешевле купить, чем вырастить, но даже принимая во внимание финансовую нерентабельность дачи, нельзя забывать об «особенностях национальной экономики». «У многих дачевладельцев нет альтернативы: на основном рабочем месте либо не платят зарплату, либо она очень мала, либо человек вовсе безработный. Те самые деньги, на которые дешевле купить, просто негде заработать», - добавляет Ирина Чеховских.

Как это выглядит сегодня

Как отмечает управляющий директор консалтинговой компании Blackwood Марина Маркарова, по некоторым оценкам на сегодняшний день в Подмосковье находится более 11 тысяч садоводческих товариществ и кооперативов. «Согласно ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» данные объединения могут быть оформлены как некоммерческое товарищество, потребительский кооператив или некоммерческое партнерство», - добавляет специалист. Однако, по словам Марины Маркаровой, пока количество садоводческих товариществ только растет. «Если в 1999 г. количество товариществ и дачных кооперативов в Подмосковье не превышало 10 000, то сейчас уже их более 11 000», - подчеркивает эксперт. По мнению руководителя отдела загородной недвижимости компании «Новый город» Натальи Орловой, точного количества садоводческих товариществ в Подмосковье не знает никто. «Речь идет о тысячах, - отмечает специалист - Классифицировать их можно так: есть большая группа «шестисоточников» - участки по шесть соток, которые выделялись в 70-е годы от предприятий своим работникам, на 90% они не приватизированы. Кроме того, там нет газа и канализации. И есть более новая волна – 90-е годы, они уже до 12 соток. Как правило, это уже приличные коттеджные поселки». Стоит отметить, что иногда внутри этих двух видов товарищества разграничиваются еще и по виду деятельности. Например, часто встречаются садово-вишневые или садово-огородные товарищества. Безусловно, это не значит, что в таких товариществах дачники занимаются исключительно разведением вишни или посадкой огородов, просто один вид деятельности доминирует.

Строгая иерархия

Как отмечает Марина Маркарова, высшим управления товарищества является Общее собрание членов товарищества. Собрание проводится, как правило, раз в год, но в случае необходимости может быть созвано внеочередное общее собрание. Исполнительным органом выступает Правление, которое осуществляет руководство текущими делами, принимает решения по вопросам, которые не отнесены к исключительной компетенции Общего собрания. Правление подотчетно Общему собранию. Правление возглавляет председатель, а для осуществления контроля над финансово-хозяйственной деятельностью Товарищества Общее собрание избирает Ревизионную комиссию. Ревизионная комиссия также подотчетна Общему собранию. Стоит сказать, что в Ревизионную комиссию не могут входить члены Правления и их родственники.

Садоводческие товарищества vs коттеджные поселки

По словам Натальи Орловой, такого юридического понятия – «коттеджный поселок» не существует. «Это характеристика по внешнему виду, - подчеркивает эксперт - Коттеджный поселок в современном понимании – это охраняемый населенный пункт, где есть единая обслуживающая организация, однородная застройка, коммуникации. И, конечно, место, которое комфортно для постоянного проживания».

По мнению Марины Маркаровой, можно выделить несколько основных отличий между садоводческим товариществом и современным коттеджным поселком: в садоводческом товариществе владелец дома не может прописаться в нем, так как это запрещено законодательством. В большинстве из них земля находится в собственности садоводческого товарищества. Еще один момент: в садоводческом товариществе социальный статус владельцев может сильно отличаться, тогда как все владельцы домов в коттеджном поселке, как правило, принадлежат к одному слою общества. Также коттеджный поселок выгодно отличается от товарищества более современным уровнем коммуникаций, наличием охраны территории и собственной сервисно-эксплуатационной службы.

Куда идем, товарищи?

По словам Натальи Орловой, самые заметные из имеющихся сегодня в Подмосковье садоводческих товариществ - это «Урожай» - на Ильинском шоссе. Товарищество расположено в 8 км от МКАД, дома стоят до 2,5 млн. – это, как отмечает специалист, «на участках по 8 соток»! В товариществе имеются свой магазин, ресторан, а также развлекательный комплекс. Другой яркий пример - «Изумрудный город» на Ярославском шоссе. Все участки в товариществе площадью до 24 соток, есть и 48 соток. Коттеджи площадью по 550 кв. м оформлены в документах как садовые домики. На территории имеются все центральные коммуникации.

«Что касается самых крупных садоводческих товариществ по числу домов, - госорит Наталья Орлова, - то есть и такие, в которых домов насчитывается до 2500, но они вряд ли примечательны. Как правило, это – дешевые наделы по 6 соток, на них крохотные домики…» Если прогнозировать на будущее, то мнению Натальи Орловой, для некоторых садоводческих товариществ, а именно для «высшей категории», например, того же «Урожая», оно радужное. «Границы между такими товариществами и современными поселками стираются, - считает специалист - они покупаются состоятельными людьми, там строятся новые дома. Что касается «шестисоточников», то это товар для бедных людей. Ломать их, конечно, не будут – это хлопотно, землю под застройку проще получить другими путями. Но и дорожать такие участки тоже вряд ли станут – богатые покупают другую недвижимость, а у бедных людей нет денег».

Дата публикации: 16:37 23 августа 2005