Рынок покупателя: всерьез и надолго

Риэлтеры прогнозируют, что с середины осени цены на недвижимость начнут плавно подниматься. Тем не менее ажиотажного спроса, который наблюдался до середины прошлого года, уже не будет. Операторы надеются, что "рынок покупателя" наступил всерьез и надолго.

В конце июня в Ассоциации риэлтеров Петербурга и Ленинградской области собрались руководители крупных агентств недвижимости города, чтобы на "круглом столе" поделиться с аудиторией итогами за прошедшие полгода и прогнозами на ближайшее время.

По мнению выступавших, сегодня все сегменты рынка недвижимости переживают не самое лучшее время: на вторичном - низкая покупательская активность, до сих пор не решены проблемы с регистрацией; на первичном - грядет существенное снижение предложения (из-за нового законодательства); с ипотекой, на которую в свое время возлагались большие надежды, пока туговато.

Риэлтеры ждут подъема

Операторы констатируют, что сегодня рынок покупателя прочно вступил в свои права: теперь правила диктует не продавец, а приобретатель. "Для рынка это совершенно естественная ситуация: теперь покупатель может долго выбрать, сравнивать понравившиеся объекты по множеству характеристик, у него есть время, чтобы взять кредит. До этой стабилизации на рынке царила совершенно нездоровая гонка: за объектами выстраивались целые очереди, стремительно росла цена и т. п.", - рассказал Максим Чернов, генеральный директор агентства "Легион-Недвижимость".

Основная причина такого привилегированного положения покупателя - большой объем предложения. По статистике того же "Легиона", в докризисный период на вторичном рынке жилой недвижимости объем предложения по Петербургу составлял 18-19 тыс. объектов, в настоящее время он примерно на 40% выше - 26-27 тыс.

Естественным последствием этого стало понижение цен и сегментация спроса. Так, сегодня спрос смещается в сторону относительно дешевой жилой недвижимости - одно- и двухкомнатных квартир, комнат. Интерес же к большим метражам - трех- и четырехкомнатным квартирам - падает. В то же время практически стабилен спрос на квартиры, которые приобретаются для последующего перевода в нежилой фонд.

Цена продаж пока еще медленно снижается. Чтобы хоть как-то это компенсировать, многие собственники изначально завышают цену предложения. Тем не менее через какое-то время, не найдя покупателя на свой объект, они вынуждены опустить ценник на 5-30%.

По мнению специалистов, с октября-ноября начнется плавный рост цен, впрочем, его темп не будет превышать темпов инфляции. "Кроме прочего, мы ожидаем приток покупателей из других регионов. Еще недавно для многих иногородних инвесторов питерский рынок недвижимости представлялся чем-то совершенно неизведанным. Наше агентство сейчас ведет работу с покупателями из богатых регионов России, то же делают и многие наши коллеги", - говорит Виктория Голубева, генеральный директор агентства "Невский проспект".

А клиенты ходят кругами

Первичный рынок переживает стагнацию со своими трудностями. Повышение цен по ряду объектов прошлой осенью вызвало снижение спроса и затормозило дальнейший рост цен (сегодня средняя цена на жилье массового спроса стабилизировалась на уровне $1005-1020 за кв. м).

Рынок покупателя воцарился и здесь. "Наши клиенты становятся более требовательными. Планы застройщика "со временем" возвести рядом с домом школу, детсад и пр. все меньше устраивают покупателей, причем даже в сегменте экономкласса. Многие клиенты "ходят кругами" у нескольких объектов, выжидая скидок, различных акций. Сегодня четко прослеживается категория клиентов, которые формируют отложенный спрос: они берут у нас информацию об объектах и "уходят думать", - рассказывает Михаил Бимон, директор департамента маркетинга корпорации "Петербургская недвижимость".

По статистике корпорации, рост объема предложения пока временно прекратился - из-за сокращения активности инвесторов (которая в свою очередь связана с нашумевшими изменениями законодательной базы). В первых двух кварталах 2005 года вывод новых объектов на рынок оказался минимальным за последние три года. А дальше будет и того хуже: согласно расчетам сдачи новых объектов, уже в 2007 году на рынке ожидается явный дефицит нового жилья.

"С вступлением в силу новых законов у строителей резко сократилась возможность привлекать инвестиции частных лиц. Это привело к так называемым "расчетам через тумбочку": уполномоченный риэлтер принимает от граждан по предварительному договору купли-продажи деньги, на которые потом покупает векселя строительной компании. При такой схеме у разного рода мошенников появляется огромное поле для деятельности. Сегодня подобные расчеты между строительными компаниями и теми, кого бы раньше назвали "дольщиками", буйным цветом расцвели в Москве", - комментирует Павел Штепан, президент Ассоциации риэлтеров Петербурга и Ленинградской области.

И тут - сегментация

В ходе "круглого стола" риэлтеры коснулись и рынка коммерческой недвижимости. По их наблюдениям, здесь, как и на вторичном рынке, продолжается сегментация по качеству объектов. Покупатель этой категории недвижимости также становится более требовательным.

Лидерами по спросу остаются торговые помещения в "проходных" местах - в историческом центре, у станций метро, на пересечении магистралей (причем с каждым разом клиенты запрашивают все большие и большие метражи). Дефицит предложения порождает явно завышенные арендные ставки. "Сейчас заметно активизировался спрос на производственные помещения. Явно не хватает складских площадей, которые бы соответствовали запросам арендаторов", - поделился наблюдениями Александр Степанов, директор департамента коммерческой недвижимости агентства "Ината".

Ипотека сдает позиции

Собравшиеся не смогли обойти стороной и вопросы ипотеки. Граждане "утолили" информационный голод: теперь смысл ипотечного кредитования понятен большинству потенциальных заемщиков - утверждают риэлтеры. Однако это не сделало ипотеку массовым явлением. Ставки до сих пор высокие, а требования к заемщикам все еще слишком жесткие - из-за чего ипотека пока не может стать залогом развития рынка доступного жилья, считают операторы.

Впрочем, некоторые позитивные изменения они все же отметили. "Стагнация положительно повлияла на продавцов - теперь многие из них куда охотнее, чем раньше, готовы работать с покупателем, который использует кредитные деньги", - считает Максим Чернов.

Говоря об ипотеке, риэлтеры уже не выражают того оптимизма, которым были полны еще год назад. В то же время большое будущее на рынке недвижимости сулят потребительскому кредитованию. "Многим гражданам для покупки квартиры часто не хватает $8-10 тысяч. Связываться с ипотекой в этом случае невыгодно (и часто - невозможно, так как многие банки не выдают столь маленькие ипотечные ссуды. - Прим. автора). В то же время на рынке активно развивается потребительское кредитование. Если Россия в 2006 году вступит в ВТО, на наш рынок выйдут серьезные структуры с относительно дешевыми деньгами. Взять потребительский кредит станет гораздо легче, чем раньше", - полагает г-н Чернов.

Сегодня рынок недвижимости переживает тяжелый период: новое, весьма спорное законодательство, стагнация и пр. И риэлтерам, и строителям становится все сложнее работать. Однако в этих трудностях операторы видят и залог своего развития. "За последнее время существенно возросла роль профессионалов. Разбираться в новых законах, использовать ипотеку, накопительные схемы и т. п. - все это непросто. Людям, которые пришли на этот рынок на несколько месяцев - дешево купить, дорого продать и на этом "навариться", в таких условиях приходится все труднее. Успех - плохой учитель. Поэтому сегодняшний рынок заставляет компании укреплять свой менеджмент, проводить дополнительное обучение персонала - одним словом, совершенствоваться", - подытожил Павел Штепан.

Дата публикации: 12:00 24 августа 2005

Источник: bpn.ru