В большинстве случаев проблемы, которые возникают при продаже или покупке "перестроенных" квартир, можно решить. Но не всегда

Уже полгода мы живем с новым Жилищным кодексом. По которому хозяин квартиры с самовольным переустройством может оказаться в суде. Ему грозят штрафы, огромные расходы, большая волокита по оформлению переделок и даже выселение! Несмотря на суровость закона, квартиры с перепланировками - как правило, незарегистрированными - на московском рынке активно продаются и покупаются. О типичных ситуациях рассказывают риэлторы.

ЦИФРА

1430 заявлений на перепланировку приняли за эти шесть месяцев в службе "единого окна" только одного Центрального округа Москвы. Это больше, чем за весь прошлый год!

ЧТО ПОЧЕМ

Цена "урегулирования" вопроса через фирму-посредника

$От 400 до 1000 долларов - простая перепланировка: убрали перегородку, не затрагивались несущие конструкции.

$2000 - 2400 долларов - средняя по сложности перепланировка: объединили и расширили за счет коридора санузел или проделали 1 проем в несущей стене.

$От 2500 долларов - сложная перепланировка: несколько проемов в несущей стене, объединение квартир и т. п.

2 - 3 месяца будут собираться и оформляться документы на узаконивание перепланировки. Будьте готовы, что оформление может затянуться!

Ситуация N1

Вы решили продать квартиру.

Несколько лет назад бывшие хозяева или вы сами сделали перепланировку. И не зарегистрировали ее.

Особенно это актуально для жителей Подмосковья. Если в Москве техник БТИ приходит смотреть квартиры "через раз", то в области это процедура обязательная... Не спрячешься!

Если перепланировка совсем крохотная, скажем, была переставлена газовая плита или снесли вентиляционный шкаф на кухне, можно просто все вернуть как было. Но и на это время потребуется. До двух недель (иногда дольше) придется ждать прихода техника БТИ. Потом еще минимум 10 дней он будет составлять новый план. То есть на все про все нужен месяц, 200 - 300 рублей за работу техника плюс материалы и работа по восстановлению квартиры в прежнем виде.

Если перепланировка посложнее, со сносом стен, то лучше ее все-таки узаконить (какие нужны для этого документы, см. "КП" за 10 мая, адреса жилинспекций - в номере за 22 марта). Специалисты уверяют: самому провести весь процесс практически нереально. Если только отпуск взять на пару месяцев и посвятить его сбору справок и стоянию в очередях. Чаще всего народ обращается к услугам фирм-посредников.

Ситуация N2

Продавец "перестарался" с перепланировкой, и ее зарегистрировать сложно

Совсем "свежий" случай: москвичи улучшали жилищные условия - соединили вместе две квартиры. И случайно "прихватили" кусочек коридора. Продать квартиру в таком виде невозможно. Ее не зарегистрируют. Придется либо все делать как было, а это адский труд! Можно попробовать "выкупить" у города оттяпанный кусочек коридора. При этом придется привлекать строителей и архитекторов, которые докажут: если оставить все как есть, дом и его жильцы не пострадают. Эту "сдвоенную" квартиру до сих пор продать не удалось.

Другой случай. Покупатель нашел отличную квартиру с евроремонтом в центре Москвы. Хозяин уверял, что в ней "незначительная" перепланировка - лоджия присоединена к комнате, а наружная стена дома снесена. Зато вставлены стеклопакеты - от пола до потолка. Но выяснилось, что на месте кухни сейчас спальня, кухня - в ванной, а санузел - в центре квартиры. Естественно, что перепланировка не была (и не могла быть) узаконена! Узнав историю преображения квартиры, клиент отказался от покупки.

Когда перепродать проблемное жилье не получится

- Наибольшие сложности возникают с квартирами, где хозяева присоединили лоджии и балконы к жилой площади, подвели туда отопление, - говорит директор Департамента территориальных отделений ЗАО "Корпорация МИАН" Елена БАРМИНА. - Или поменялось местоположение кухни, ванной комнаты. Зачастую эти квартиры очень презентабельны, удобны. Покупатели "загораются" желанием там жить. Однако, узнав, что приобретатель обязан узаконить перепланировку в кратчайшие сроки либо вернуть все к первоначальному виду, делают выбор в пользу "типового" жилья. У купившего квартиру с неузаконенной сложной перепланировкой нет надежды улучшить в будущем жилищные условия. Ведь возможностью однократной продажи подобного жилья уже воспользовался предыдущий собственник.

Бойтесь перепланировок, если берете кредит

Когда вы берете ссуду на квартиру, осмотреть ваше будущее жилье придет оценщик, - объясняет руководитель отдела продаж агентства недвижимости "Кутузовский проспект"

Ирина ЧЕРНЯЕВА. - В отчете он обязательно укажет, что в квартире была сделана неузаконенная перепланировка. И что это снижает ее стоимость - на цену оформления. В среднем на 2 тысячи долларов. Отчет оценщик предоставит страховой компании, которая берет на себя риски по вашей ипотеке.

В итоге из-за перепланировки в квартире, которую вы покупаете, вам могут вообще не дать денег или уменьшить сумму кредита. Или увеличатся затраты по страхованию. Были случаи, когда покупателю, берущему ипотечный кредит, приходилось забирать аванс и искать другой вариант.

Советы покупателю:

Смотреть квартиры всегда лучше в сопровождении риэлтора. Он точно знает стандартные планировки и сразу разглядит переделку.

Требуйте у продавца квартиры показать вам поэтажный план БТИ. Здесь показана типовая планировка и уже оформленные перепланировки (если были). Внимательно посмотрите, совпадает ли план с реальным состоянием квартиры. Лучше посмотреть его еще до внесения аванса. Если план и реальность не совпадают, спрашивайте, есть ли разрешение на перепланировку. Нет такого: решайте, за чей счет узаконивать переделы.

Красные линии на плане БТИ не всегда повод для уныния, - считает ведущий специалист по работе с недвижимостью агентства "Триумф" Мария ЦИЦИНА. - Если квартира вам очень понравилась, если переделки небольшие и их можно узаконить, покупайте квартиру. Но помните: после сделки лучше пусть всегда у вас будут припрятаны 2 - 3 тысячи "зеленых" на решение "перепланировочных" проблем.

Готовьтесь к тому, что покупка квартиры с очень большими переделками - это головная боль не на один год. По закону перепродать в том же виде ее нельзя. А законы, касающиеся перепланировок, в будущем будут становиться только жестче, а штрафы - больше.

Советы продавцу:

Если перепланировка уже сделана, но не оформлена, вы очень рискуете. Зачастую покупатели боятся брать такие квартиры. Даже если сами не пойдете в БТИ, о перепланировке могут сообщить соседи. И уж обязательно о перепланировке надо рассказать покупателю! А еще лучше сами заранее узаконьте переделку.

Нужно срочно продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Заложите цену оформления в стоимость квартиры - сделайте скидку!

Что расскажет поэтажный план

Этот документ входит в обязательный набор при купле-продаже квартиры. Взять его могут собственник квартиры в БТИ или риэлтор - по доверенности.

Одинарные линии на плане - обычные стены. Двойные линии - несущие стены. Красная линия - незаконная перепланировка.

Ни в коем случае не соглашайтесь на покупку, если на плане:

красная линия уходит за пределы квартиры,

красная линия проходит через несущие стены.