Рынок недвижимости, или кому положен отпуск летом

Некоторое время назад среди покупателей московских квартир, риелторов и журналистов бытовало мнение, что лето — сезон спокойный, никаких особенных событий не происходит, цены не растут и т. п. Многие по инерции думают так до сих пор, а на самом деле в последние четыре-пять лет все не совсем так.

Казалось бы, в эту пору начинаются отпуска, повзрослевшие дети поступают в вузы, семьи выезжают на дачу. В общем гражданам не до квартир. Однако все перечисленное касается лишь коренных москвичей, в то время как погоду на рынке жилья, особенно в рассматриваемый период, достаточно давно делает совсем другой контингент.

У профессионалов есть понятие — «рынок растет снизу», то есть спрос активизируется в первую очередь среди тех, кто ищет самую простую и дешевую квартиру. В результате ползут цены на однушки и двушки-малогабаритки. Вслед за ними идут в рост и цены на многокомнатные квартиры, которые после разменивают на недорогие. Ведь как мыслит обычный человек: «Если мне теперь не хватает средств от продажи моей большой квартиры на покупку двух маленьких, то… надо повышать цену!»

А кто у нас основной потребитель дешевого жилья, обладающий живыми деньгами? Это прежде всего приезжий. Причем неважно, живет он в Москве еще с 90?х годов или же заработал у себя дома и решил переселиться в столицу. Понятно, что для таких людей вопросы дач, отпусков и вузов неактуальны. В итоге потребительская активность в недорогом сегменте летом не падает. Зато падает активность продавцов, ведь они?то как раз и есть москвичи — со своими летними проблемами и планами.

Поэтому неудивительно, что в течение нескольких лет наблюдается одна и та же картина: предложение летом падает, а цены растут. Уже июнь показал прирост от 1,5 до 2 % за месяц. По этим показателям не отстали июль и начало августа. Причем особенно отличились последние две недели. Параллельно снижался и продолжает снижаться объем предложения.Следует отметить, что особых экономических и социально-политических предпосылок к увеличению цен не наблюдается. Все довольно тихо и буднично, никто не делает резких заявлений. Причина скорее всего в совпадении летнего сезона и окончательного краха надежд покупателей на резкое снижение цен. Не сбылось заявленное одним из видных экспертов и растиражированное СМИ обещание 15–20-процентного падения цен на рынке к лету. Народ убедился, что после полугодичной стагнации 2004 года рынок перешел в 2005?м в режим постепенного роста, и теперь рассматривает возможности покупки с использованием самых различных форм кредитов.

С новостройками ситуация не спешит кардинально меняться к лучшему. Очень осторожно московские застройщики начинают выставлять новые объекты, уже определенно попадающие под действие закона о долевом строительстве. Однако пока превалируют непрямые формы продаж: вексельные схемы, предварительные договоры и прочее. Никто не хочет напрямую подписывать договор о долевом участии в строительстве и брать на себя кабальные обязательства перед клиентом. Покупателю, конечно, от этого не легче.

Как относиться к непрямым формам продаж в новостройках? В принципе ничего страшного здесь нет. Если компания надежная, то и квартиру вы точно получите и лишнего не заплатите. То есть все так, как и в прошлые годы. Ну а если вам повстречались недобросовестные деятели, прикинувшиеся застройщиками, то от бед вас закон о долевом строительстве не спасет, пусть даже и договор будет оформлен в полном соответствии с ним.

Вообще, то, что застройщики осмеливаются запускать в продажу новые проекты, — большой плюс. В последнее время совершенно четко обозначилась перспектива дефицита квартир в новых домах. А они всегда были дешевой альтернативой вторичному рынку, и владельцы жилья волей-неволей принимали во внимание наличие больших объемов недорогих новостроек.

Интересно, что минимальные цены на квартиры в типовых домах и так называемом дешевом монолите довольно ощутимо отстают от среднерыночных цен на «вторичке». Такая ситуация была характерна и раньше, а высокий уровень строительства позволил эту дистанцию сохранить.

Разница в ценах — серьезный стабилизирующий фактор. Недаром замечали, что рывок цен в сегменте новостроек автоматически запускает и рост цен на вторичном рынке.

Почему плохо то, что застройщики осторожны с новыми объемами новостроек? Потому что как раз присутствие серьезного числа конкурентов всегда сдерживало их от соблазна существенно поднимать цены.

Изменится ли ситуация в будущем? По?видимому, да. Когда отработают схемы продаж, не входящие в противоречие с новым законом о «долевке», тот запас площадок в Москве, который имеется сейчас и лежит «под паром», будет пущен в ход. А пока застройщики ожидают первой реакции покупателей и контролирующих органов на свои нововведения. В ситуации, когда выпущен неработающий закон, это оптимальная стратегия. Ибо, как известно, на Руси законов писали всегда много, но следовать им не торопились.

Средние цены на квартиры в новостройках и на вторичном рынке некоторых районов северо-запада Москвы

Район	Новостройки (долл./кв. м)	Вторичный рынок (долл./кв. м)
Речной вокзал	1463-1800	1750
Южное Тушино	1160-1550	1650
Митино	1135-1460	1660
Куркино	1015-1400	1560

Дата публикации: 12:59 26 августа 2005