Облегченный механизм получения кредитов еще не гарантирует революцию на рынке жилья

Более 70 процентов россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. Однако доля ипотечных кредитов во всех сделках с куплей-продажей жилья составляет менее 2 процентов. Принятые недавно документы по развитию ипотеки в нашей стране по замыслу разработчиков должны вот-вот заработать и вызвать если не бум на рынке, то уж приличное оживление во всяком случае. Главное ведь - законы должны снизить ставки по ипотечным кредитам, которые могут составить 10 процентов вместо нынешних 15.

Рынок замер в ожидании большого скачка, а вот эксперты говорят, что его может не быть вовсе, ведь помимо ставок по кредитам есть еще и цены на жилье, а они у нас при наших зарплатах просто неподъемные. Проанализировав официальную статистику, эксперты выяснили, что у москвича со средней зарплатой на выплату ссуды на квартиру в 30 квадратных метров, если ни на что другое денег не тратить, уйдет 12,5 лет (это без банковских процентов). А чтобы купить один квадратный метр по средней цене в Москве, человек со средней зарплатой должен работать 5 месяцев. А в Тюменской области, где зарплаты почти такие же, как в столице, а квартиры намного дешевле, гражданин может купить такую же жилплощадь всего за 2-2,5 года. Если же еще и тратить деньги на еду, одежду и коммунальные услуги, то выкупить "однушку" в столице можно за 30 лет, а в Тюмени - за четыре года.

Если бы все россияне жили как тюменцы, тогда, конечно, можно было бы рассчитывать на ипотечный бум, но беда в том, что уровень зарплат в других регионах чуть ли не в десятки раз ниже тюменского. Есть регионы, где срок выплаты кредита в несколько раз превышает продолжительность человеческой жизни. Ульяновцы, например, за "однушку" будут выплачивать 333 года. Свыше 50 лет придется отдавать кредит жителям Рязани и Калуги, Нижнего Новгорода, Тулы и Ростова.

Для нормальной покупки жилья в Москве доход потенциального заемщика должен составлять 43 тысячи рублей в месяц. Таких людей в столице почти сто тысяч, но большинство из них уже не нуждаются в жилье. В Подмосковье купить жилье в кредит сможет человек, получающий 19 тысяч рублей, но таких в регионе тоже не густо.

Всего россиян, которые хоть в какой-то степени могут претендовать на ипотечные кредиты, наберется 4,3 миллиона. Однако далеко не каждому из этих счастливчиков нужна однокомнатная квартира. Cкорее всего, они уже давно владеют существенно большей жилплощадью.

Ипотека в России создается по западным образцам, при этом не учитывается решающий фактор - уровень доходов населения. В Германии, например, любой желающий приобрести квартиру или дом может в течение 6-8 лет накопить часть необходимой ему суммы, а уже остальное - на весьма льготных условиях - ему предоставит банк. Государство со своей стороны также всячески поощряет приобретение собственного жилья, освобождая его владельцев на четыре-шесть лет от уплаты части налогов или предоставляя им возможность списывать кое-какие расходы. Сегодня в стране идет дискуссия об изменении этой системы и предоставлении таких льгот лишь семьям с детьми. Но пока этой системой могут пользоваться практически все.

Теперь о кредитах. Конечно, величина кредита и его "длина" имеют очень важное значение, чем длиннее и дешевле кредит, тем он подъемнее. Сегодня самый длинный кредит - до 20 лет под 15 процентов годовых. Начальный взнос - 25 процентов. Такой кредит в Испании, например, будет стоить всего 3 процента годовых, и это при средней зарплате 1200 долларов в месяц. Кредит на 30 лет обойдется уже в 4-5 процентов.

В Германии минимальный срок, на который предоставляется ипотечный кредит, - один год, а максимальный - 30 лет. Кредит на 10 лет предоставляется сегодня под 5 процентов годовых, а минимальная сумма, которая должна быть выплачена в течение года, скажем, в первые год-два, составляет лишь 1 процент от всего кредита. Но одновременно, если у человека есть такая возможность, то он имеет право погасить свой долг уже через год. В США в среднем процентные ставки по 30-летним обязательствам составляют 5,65 процента.

Так что при наших низких зарплатах, высоких ценах на жилье и стоимости кредитов трудно рассчитывать на массовость ипотеки, даже если механизм, заложенный в принятых документах, заработает на полную катушку.