Как очереднику приобрести жилье, не ожидая, пока подойдет очередь?

Ответ на этот вопрос дает начальник отдела мониторинга рынка жилья Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Сергей Морозков. Решайте сами, какой из способов, о котором он рассказывает, вам больше подходит, а город вам поможет.

Еще недавно город предлагал очередникам всего два способа приобретения жилья в собственность на льготных условиях: с помощью субсидии или рассрочки платежа. Сегодня к ним добавилось еще два способа социальной ипотеки.

Первый способ: город строит жилье и продает по льготной стоимости - в 2-2,5 раза дешевле такого же, но коммерческого жилья. В два раза снижается и сумма ипотечного кредита. Снижаются и требования банков к необходимому уровню доходов заемщика.

Второй способ: можно получить безвозмездную субсидию, добавить к ней банковский ипотечный кредит, 10% личных средств и купить жилье на рынке недвижимости. Если человеку полагается сравнительно небольшая субсидия - 50-60%, но он не хочет ждать, а берет в банке кредит, субсидию он получит в первоочередном порядке.

Город поддерживает заемщиков

В обоих случаях город оказывает адресную поддержку очередникам. Подчеркиваю - адресную. Банки кредитуют заемщиков на своих, рыночных условиях, но благодаря двум нашим схемам обеспечивается косвенное дотирование процентной ставки.

Сегодня минимальные рублевые процентные ставки по кредитам - 13% годовых. Однако у семьи очередников за счет финансовой поддержки города платежи по кредиту будут такие, как если бы банк выдавал кредит под 4-6% годовых в рублях.

Есть точка зрения: будет эффективным прямое дотирование процентной ставки за счет бюджета. Так ли это? Сейчас человек, который хочет купить квартиру, должен сразу заплатить минимум 30% от ее стоимости. При прямом дотировании банковской ставки первоначальный взнос не уменьшается, и человек, который не может собрать нужную сумму, лишается возможности решить жилищный вопрос. Вторая проблема - дополнительное налогообложение. В Налоговом кодексе записано: если вы получили материальную выгоду от экономии на процентах, должны заплатить налог. Значит, реально процентная ставка будет выше указанной в кредитном договоре.

Но и банку, который получит "бесплатные" деньги из бюджета, придется заплатить налог на прибыль. Для компенсации этих потерь он вынужден будет увеличить базовую процентную ставку. Это увеличение снова будет оплачивать заемщик.

Поскольку кредиты выдаются на 20-30 лет, банки учитывают возможные изменения в политике и экономике страны и перестраховываются: увеличивают опять же базовые процентные ставки и предусматривают в договоре, что в случае прекращения бюджетного дотирования, заемщик обязан погашать кредит по рыночной ставке. Если у человека не будет такой возможности, то банки должны будут обратить взыскание на заложенное имущество. Рискуют банк, заемщик и город. К тому же ежегодно нагрузка на бюджет по прямому дотированию ставки будет колоссально возрастать.

Еще вопрос: какие будут у города административные затраты по сопровождению дотирования ставки каждого заемщика в течение нескольких десятков лет? При том же результате дотирование процентной ставки обойдется городу и человеку значительно дороже, чем другие схемы. Вывод: схема прямого дотирования процентной ставки не эффективна и рискованна для всех ее участников.

Другое распространенное мнение: когда процентные ставки будут такими же, как на Западе, тогда ипотека станет массовой. Процентные ставки сегодня в нашей стране оптимальны, и они не сильно отличаются от реальной процентной ставки на Западе. Она представляет собой разницу между номинальной ставкой и уровнем инфляции. На Западе банковские процентные ставки 4-5-6% годовых, но там и уровень инфляции 2-3%. У нас же официальная инфляция почти 12% в год, а ипотечные кредиты можно взять под 13-15% годовых. Поэтому, на мой взгляд, главный тормоз на пути ипотеки - не размер ставок, а стоимость 1 кв. м жилья, несоизмеримая с уровнем доходов "средних" москвичей, который сегодня по официальной статистике равняется 700-750 долларам в месяц.

Итак, с помощью разработанных Департаментом жилищной политики схем социальной ипотеки достигается главная цель - радикальное снижение финансовых затрат заемщика при улучшении жилищных условий с использованием ипотечного кредитования.

Теперь жилье становится доступным для людей со средними доходами и даже ниже средних. Семьи очередников с доходами 500-700 долларов в месяц могут воспользоваться схемами, которые мы разработали, и улучшить жилищные условия. Сегодня ипотека доступнее, а жилье дешевле для тех, кто стоит в очереди, в два - два с половиной раза.

В этом году на экспериментальном этапе применения первой схемы планируется построить около 800 квартир. А из 1 млрд. 120 млн. рублей, выделяемых ежегодно из бюджета на субсидии очередникам, до 50-60% будет направлено на субсидирование первоначального взноса за квартиры, покупаемые по второй ипотечной схеме.

Куда можно обратиться

С 1 августа прием очередников по социальной ипотеке ведет подведомственное департаменту Агентство по реализации жилищных займов и субсидий.

Телефоны агентства: 229-47-17 и 229-69-50.

Что должен знать очередник

Необходимо иметь определенный уровень дохода, желательно официальный, подтвержденный справкой НДФЛ-2 (налог на доходы физических лиц). Но банки готовы рассмотреть и выдать кредит под неофициальные доходы: учитывая, где работает человек, какую должность занимает, есть ли у него активы - гараж, машина, дача и т. д.

На что можно рассчитывать

Первоначальные взносы за счет собственных средств должны составить минимум 30% при покупке жилья у города. Если же очередник покупает жилье на рынке с помощью субсидии, то первоначальный взнос снижается до 10%. Коммерческий банк "Московское ипотечное агентство", принадлежащий городу, - сегодня основной оператор, который будет оценивать платежеспособность заемщика и предоставлять кредиты. Процентная ставка по кредиту - 13,5% годовых в рублях.

Одно из требований: ежемесячные платежи в счет погашения кредита и процентов не должны превышать 30 - 50% от "чистого" дохода семьи заемщика. Кроме того, для москвичей коммерческий банк "Московское ипотечное агентство" увеличил срок кредитования до 30 лет (можно взять кредит на 10, 15, 20, 30 лет). Необходимое условие - возраст заемщика на момент получения кредита должен быть такой, чтобы до выхода на пенсию он полностью рассчитался с банком. Разрешается досрочное погашение кредита через полгода со дня его получения и без штрафных санкций и оплаты оставшихся процентов.

Кто собственник квартиры

Когда город продает жилье с рассрочкой платежа, квартира находится в собственности города, пока человек полностью не рассчитается за нее.

При покупке квартиры с помощью ипотеки ситуация иная: квартира сразу оформляется в собственность заемщика, но с обременением - государственной регистрацией залога (ипотеки) квартиры. Залогодержателем этого имущества становится кредитор, то есть банк. Человек - собственник квартиры, но не может ее продать, подарить, обменять без согласия банка. Он может ею пользоваться, прописывать туда членов своей семьи, а также завещать. Когда заемщик погасит кредит - обременение ипотекой снимается.

Что произойдет, если заемщик не сможет платить

Если заемщик не может платить по причинам, предусмотренным страховыми случаями: потерял трудоспособность, погиб один из основных созаемщиков и т. д., страховая компания погасит сумму страхового долга, предусмотренного договором, и обременение с квартиры будет снято. Квартира останется в собственности семьи заемщика.

Если случай не подпадает под страховой, - потерял работу или распалась семья, банк может пойти навстречу и реструктуризировать долг, дать отсрочку. Если ситуация критическая, банк обратит взыскание на объект залога - квартиру во внесудебном или судебном порядке. И в том, и в другом случае квартира продается на рыночных условиях. Отличие в том, что в первом случае банк и заемщик продают квартиру через риэлторские фирмы. Часть вырученных средств возвращается банку: остаток основного долга, проценты, которые заемщик все это время не платил, штрафные пени, упущенная выгода, а оставшуюся сумму отдают заемщику. На эти деньги он может купить квартиру меньшей площади. Если дело доходит до суда и продажи квартиры с торгов, то вряд ли стоит рассчитывать на получение высокой цены за квартиру. Поэтому до судебного разбирательства дело лучше не доводить.

Платежи заемщика при приобретении квартиры с использованием ипотеки при отсутствии и наличии адресной поддержки города в формах: строительства жилья по городскому заказу с последующей продажей гражданам по льготной стоимости, субсидирования первоначального взноса при покупке жилья на рынке недвижимости
Наименование	Платежи без дотирования процентной ставки	Платежи при государственной поддержке:
		При покупке жилья на рынке с использованием субсидии	При покупке жилья у города по льготной стоимости
Площадь квартиры, кв. м	60	60	60
Стоимость 1 кв. м, руб.	40 000	40 000	20 000
Стоимость квартиры, руб.	2 400 000	2 400 000	1 200 000
Минимальный первоначальный взнос (собственные средства), руб.	720 000	240 000	360 000
Субсидия на строительство или приобретение жилья (70%), руб.	-	1 183 140	-
Ипотечный кредит, руб.	1 680 000	976 860	840 000
Срок кредитования, лет	20	20	20
Банковская процентная ставка, % годовых	13,5	13,5	13,5
Ежемесячный аннуитетный платеж, руб.	20 284	11 794	10 142
Эквивалентная банковская процентная ставка (по ежемесячным платежам), % годовых	-	6	4

Ориентировочные платежи очередников при приобретении жилья по социальной ипотеке
Общая площадь квар-тиры, кв. м	Стоимость С1 кв. м, руб. к	Стоимость квартиры, руб.	Перво-начальный взнос за квартиру (собствен-ные средства очередников- 30% от стоимости квартиры), руб.	Ипотечный кредит, руб.	Банковская процентная ставка, % годовых в руб.	Срок креди-тования, лет	Ежеме-сячные аннуи-тетные платежи, руб.
38	20 000	760 000	228 000	532 000	13,5%	10	8 101
						15	6 907
						20	6 423
						30	6 094
	22 000	836 000	250 800	585 200		10	8 911
						15	7 598
						20	7 066
						30	6 703
	24 000	912 000	273 600	638 400		10	9 721
						15	8 288
						20	7 708
						30	7 312
	26 000	988 000	296 400	691 600		10	10 531
						15	8 979
						20	8 350
						30	7 922
52	20 000	1 040 000	312 000	728 000	13,5%	10	11 086
						15	9 452
						20	8 790
						30	8 339
	22 000	1 144 000	343 000	800 800		10	12 194
						15	10 397
						20	9 669
						30	9 172
	24 000	1 248 000	374 400	873 600		10	14 634
						15	12 831
						20	12 154
						30	11 748
	26 000	1 352 000	405 600	946 400		10	14 411
						15	12 287
						20	11 427
						30	10 840
60	20 000	1 200 000	360 000	840 000	13,5%	10	12 791
						15	10 906
						20	10 142
						30	9 621
	22 000	1 320 000	396 000	924 000		10	14 070
						15	11 996
						20	11 156
						30	10 584
	24 000	1 440 000	432 000	1 008 000		10	15 349
						15	13 087
						20	12 170
						30	11 546
	26 000	1 560 000	486 000	1 092 000		10	16 628
						15	14 178
						20	13 185
						30	12 508
80	20 000	1 600 000	480 000	1 120 000	13,5%	10	17 055
						15	14 541
						20	13 523
						30	12 829
	22 000	1 760 000	528 000	1 232 000		10	18 760
						15	15 995
						20	14 875
						30	14 111
	24 000	1 920 000	576 000	1 344 000		10	20 466
						15	17 449
						20	16 227
						30	15 394
	26 000	2 080 000	624 000	1 456 000		10	22 171
						15	18 904
						20	17 579
						30	16 677

• вы можете приобрести жилое помещение только в доме, который построен правительством Москвы за бюджетные средства и предназначен для продажи очередникам с использованием ипотеки;
• вы приобретаете жилье по договору купли-продажи, заключаемому с правительством Москвы в лице Департамента жилищной политики;
• вы приобретаете жилье по льготной цене, которая определяется себестоимостью строительства конкретного дома (ориентировочно 20-26 тыс. руб. за 1 кв. м общей площади);
• вы обращаетесь за предоставлением жилищного ипотечного кредита в банк, действующий в рамках соглашения, заключенного с правительством Москвы;
• срок кредитования может составлять от 10 до 30 лет; возврат кредитных средств банку должен быть осуществлен до наступления пенсионного возраста заемщика; стаж по последнему месту работы заемщика должен быть не менее 6 месяцев;
• процентная ставка по кредиту устанавливается банком самостоятельно (ориентировочно - 13-15% годовых в рублях), однако благодаря льготной стоимости жилья размер уплачиваемого вами первоначального взноса, ежемесячные платежи в погашение кредита и затраты на страхование снижаются почти в два раза по сравнению с платежами при приобретении жилья на рыночных условиях;
• после перечисления в бюджет города 100% стоимости квартиры согласно договору купли-продажи вы и члены вашей семьи становитесь собственниками квартиры и снимаетесь с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий;
• купленная вами квартира будет обременена залогом до полного погашения вами предоставленного банком кредита.

* * *

По вопросам участия в социальной ипотеке вам следует обратиться в подведомственное Департаменту жилищной политики ГУП "Агентство по реализации жилищных займов и субсидий".

ГУП города Москвы "Агентство по реализации жилищных займов и субсидий" в рамках схемы социальной ипотеки:

1. Консультирует очередников по вопросам ипотечного жилищного кредитования, предоставляет информацию об адресах продаваемых домов, стоимости 1 кв. м.

2. Осуществляет предварительную квалификацию очередников (оценку платежеспособности) по стандартам банка.

3. Формирует совместно с очередниками пакеты документов, необходимые:

• для подачи и рассмотрения кредитной заявки в банке; 
• для заключения договора купли-продажи; 
• для получения кредита в банке; 
• для оформления в собственность очередника приобретаемой квартиры.

4. При необходимости оказывает содействие очередникам в получении разрешения органов опеки и попечительства на приобретение жилья у города по ипотечной схеме.

5. Осуществляет взаимодействие с банками, структурными подразделениями Департамента по реализации схемы ипотечного кредитования очередников.

* * *

1. На консультации очередники знакомятся с условиями ипотечного жилищного кредитования банков, проводятся предварительные расчеты в соответствии с пожеланиями, материальными возможностями очередников, стоимостью и размерами предлагаемой жилой площади, условиями кредитования банков.

Для получения консультаций очередникам необходимо иметь при себе следующие документы (оригиналы или копии):

• паспорта всех членов семьи,
• свидетельства о браке, о рождении детей,
• извещение о постановке на учет на улучшение жилищных условий.

2. На консультации заполняется анкета предварительной квалификации для проведения оценки платежеспособности по стандартам банка, подготовленный пакет документов передается в банк.

Для заполнения анкеты очередникам необходимо предоставить в ГУП "АРЖЗС" следующие сведения и документы (оригиналы или копии) всех совершеннолетних членов cемьи:

- паспорта, ИНН, место работы, организационно-правовая форма предприятия и название; должность; сфера деятельности предприятия; стаж работы (общий и по последнему месту); образование; доходы, подтвержденные после уплаты налогов; доходы неподтвержденные; свидетельства о браке, о рождении детей; извещение о постановке на учет на улучшение жилищных условий.

Консультации проходят по адресу: Газетный переулок, дом 5.

Проезд до станции метро "Охотный ряд", выход к Центральному телеграфу, переулок расположен между Центральным телеграфом и кафе "Макдональдс". Вход в здание (двери из светлого дерева под большим зеркальным козырьком) между авиакассами и туристическим агентством "Сан Экспресс".

Телефоны для справок: 229-47-17, 229-69-50, местный телефон: 1-33.