Ипотека: стойкая задержка в развитии

Ипотека... Это слово звучит почти как диагноз. Но, по сути, развитие российской ипотечной системы действительно вошло в стойкую болезненную фазу. С одной стороны, проблемы требуют принятия срочных кардинальных решений, с другой — все усилия сводятся на нет уровнем инфляции, который не допускает значительного снижения процентов по банковским кредитам. Принятие целевой федеральной программы «Доступное жилье» всколыхнуло надежды на сдвиги с мертвой точки, но оптимизм постепенно начинает угасать.

Результаты развития рынка жилищного строительства показывают, что возможность приобретения жилья сегодня имеют лишь 10% населения, а по некоторым данным, и того меньше — всего 4-5%. Основная часть россиян — по оценкам экспертов, почти 100 млн человек — оказалась отлучена от рынка жилья, так как не имеет возможности единовременно оплатить стоимость квартиры, а условий кредитования под доступные проценты практически не существует.

Один из авторов научного доклада «Строительство доступного жилья в России: проблемы и решения», подготовленного коллективом Института международных экономических и политических исследований РАН, Татьяна Чубарова уверена: пока у нас будут существовать 14-15%-ные банковские ставки, не стоит ожидать, что ипотека станет основным способом решения квартирного вопроса. По словам Чубаровой, при нынешней рыночной стоимости жилья (приблизительно 40 тыс. рублей за 1 кв. метр) работающий человек со средней зарплатой 5-6 тыс. рублей в месяц при реальной норме накоплений не более 25% через четверть века упорной и настойчивой работы сможет приобрести примерно 15 кв. метров. Ситуация малопривлекательная, если не сказать безысходная

Ипотекой же на сегодняшний день в России могут воспользоваться лишь 10-12% населения. В развитых странах, где процентные ставки составляют 2-3%, эта цифра достигает 60-70%. «При нынешних условиях ипотечного кредитования я бы не советовала прибегать к такой форме решения жилищной проблемы, — говорит Татьяна Чубарова. — Согласитесь, удвоение, а то и утроение стоимости жилья, которое получается в итоге — перспектива не слишком привлекательная даже для людей с относительно высоким достатком. Это просто нечестно, играть на таких условиях». Поэтому сегодня, как ни банально это звучит, гораздо безопаснее и выгоднее взять в долг у родственников и знакомых, чем связывать себя долговыми обязательствами с банками.

Повышение эффективности ипотеки, по утверждению экспертов, напрямую связано со снижением процентных ставок и развитием соответствующих финансово-кредитных институтов. Естественно, что улучшение условий кредитования зависит и от общей ситуацией в экономике. По общему и единодушному мнению аналитиков, базовой ставкой для ипотечного кредитования является уровень инфляции. Пока она будет оставаться высокой, плата за кредитные ресурсы не снизится.

Однако на сегодняшний день в различных регионах России начинают успешно применяться так называемые накопительные программы. По словам помощника заместителя председателя комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Госдумы РФ Любови Оловянниковой, в какой-то мере снизить накал проблемы должны жилищно-накопительные кооперативы, закон о которых был принят этой весной. «В этой системе есть много позитива, но есть и недостатки, которые тормозят процесс, — сказала она корреспонденту «Росбалта». — Накопительная система должна стать спасением, особенно для малообеспеченных слоев населения, к которым сегодня относятся, в том числе, военнослужащие и бюджетники».

Суть жилищно-накопительных кооперативов, в общем-то, проста: член ЖНК вносит часть стоимости жилья, остальное доплачивает кооператив, предоставляя пайщику рассрочку на 5-10 лет. Основное условие для пайщика — вступительный взнос и ежемесячные членские выплаты. До окончания погашения рассрочки жилье остается в собственности кооператива. Во многих регионах, по словам Оловянниковой, создаются кредитные потребительские кооперативы граждан, при этом администрации осуществляют дотационные программы. Существуют регионы, где такие системы достаточно развиты, например, в Уфе или Ижевске.

Здесь тоже существуют ловушки, которые порой бывает очень трудно обойти. Одна из них — недобросовестные организации, которые путем реорганизации в потребительские ипотечные кооперативы хотят получить доступ к средствам населения. Они обещают очень низкий процент, заключают договор с неопределенным сроком и прокручивают внесенные средства. В итоге пайщики рискуют остаться и без денег, и без жилья.

Важным инструментом решения жилищной проблемы в стране многие считают одобренную Правительством систему рефинансирования ипотечных кредитов. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) перекупает у банков выданные ими «короткие кредиты», рефинансирует их, превращая в долгосрочные — на 15-20 лет. Таким образом, банки получают государственные гарантии по рискам невозврата кредитов. До 2010 года, по расчетам Минэкономразвития РФ, общий объем госгарантий должен превысить150 млрд рублей.

В настоящее время Единая система рефинансирования ипотечного жилищного кредитования (ЕСР ИЖК) действует в 76 субъектах Российской Федерации, а к концу года, по планам агентства, должна охватить всю территорию России. На сегодняшний день средний размер ипотечного кредита сроком в среднем на 16 лет составляет 400 тыс. рублей. Несмотря на не очень-то выгодные пока условия кредитования, динамика выдачи ипотечных кредитов, по данным АИЖК, из года в год растет. В 2004 году было выдано всего 56,3 тыс. ипотечных кредитов, в 2005 планируется, что эта цифра увеличится до 115 тыс., к 2008 — до 570 тыс., а в 2010 году достигнет в соответствии с пожеланиями Президента Путина 1 млн.

По мнению генерального директора Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Семеняки, существующие объемы ипотечного кредитования на порядки меньше того уровня, который позволит реально повысить доступность жилья. Для того, чтобы увеличить эти объемы и сделать ипотечные кредиты более доступными для населения, необходим приток долгосрочных и недорогих ресурсов на рынок ипотечного кредитования.

Для региональных банков участие в ЕСР ИЖК — практически единственная возможность развивать розничный бизнес по выдаче ипотечных кредитов в условиях отсутствия долгосрочных ресурсов, отмечает Семеняк. У крупных банков на начальном этапе есть альтернатива — развивать свои ипотечные программы с последующим рефинансированием за счет выпуска своих ипотечных ценных бумаг. Но любой универсальный банк, соблюдая нормативы ликвидности, рано или поздно исчерпает выделенные на ипотеку лимиты. Именно поэтому система рефинансирования нуждается в государственной поддержке.

Специалисты считают, что ипотека в нашей стране получит развитие только тогда, когда объем господдержки составит не менее 300 млрд рублей, а инфляция все-таки начнет снижаться. К сожалению, пока что эти условия так же далеки от реальности, как и надежды большинства жителей России обзавестись собственным жильем.