Компромисс между «коробками» и хоромами

Традиционным бюджетным решением квартирного вопроса считается малогабаритная квартира в панельном доме. Между тем, этому варианту уже есть достойная альтернатива — монолитные дома эконом-класса, где цена квартир вполне сопоставима с «панелью».

Доля монолитного жилья в застройке Москвы в последние годы заметно возросла. Как говорит Дмитрий Орлов, руководитель отдела продаж «Бизнес-премиум» управления новостроек компании «Миэльнедвижимость», соотношение коммерческого предложения «панели» и «монолита» сегодня — 40/60, хотя два-три года назад эти цифры были диаметрально противоположны. При этом по всем прогнозам тенденция увеличения объемов «монолита» в структуре застройки столицы сохранится.

Понятно, что доля монолитных домов растет в верхних ценовых сегментах,— однако в последнее время это происходит и в эконом-сегменте.

Как говорит Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек компании «Миэль-недвижимость», по себестоимости «монолит» эконом-класса практически не отличается от панельных домов. К тому же здесь в большинстве случаев не предусматривается обустройство внутридомовой инфраструктуры и парковки, что также снижает цену квадратного метра. Собственно, это главным образом и отличает монолит экономкласса от более качественных категорий жилья.

Одним из главных преимуществ домов, построенных по индивидуальным проектам, специалисты считают свободную планировку. «Это позволяет обустроить жизненное пространство в соответствии со вкусом хозяина: установить межкомнатные перегородки или, напротив, создать студию,— говорит Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора ЗАО «Корпорация МИАН».— Тогда как панельные дома — это всегда типовые проекты, где возможна лишь минимальная перепланировка, да и то связанная с немалыми хлопотами».

Дмитрий Орлов добавляет, что монолитные здания имеют лучшие потребительские свойства и экологические характеристики, отличаются разнообразием, гораздо более удачными архитектурными решениями. Относительно недорогие монолитные дома чаще всего строятся в привлекательных с точки зрения проживания ЗАО и в СЗАО, меньше — в ВАО, который, напротив, не слишком прельщает покупателей.

Панель не сдается

Между тем основное преимущество панели — быстрые сроки возведения. А также, как считает Ирина Егорова, маркетолог корпорации «ИНКОМнедвижимость», если говорить именно о бюджетном варианте приобретения, то у панельного жилья больше плюсов с точки зрения затрат на ремонт.

В группе компаний ПИК говорят, что требования клиентов к «панели» в последнее время стали в несколько раз выше. Поэтому производители панельных серий вынуждены идти на модернизацию и улучшение жилья.

По данным агентства «Миэль-недвижимость», цена квадратного метра в панельных новостройках начинается от $1050–1150 на стадии строительной площадки (ОчаковоМатвеевкое, Печатники, Лианозово) и доходит до $2000– 2100 в Новых Черемушках.

В среднем стоимость панельного «квадрата» в удаленных от центра районах составляет $1250–1500, а в местах, где жилье традиционно пользуется спросом,— $1450–1700.

При рассмотрении вариантов необходимо также помнить, что площади в нетиповых домах значительно больше, и поэтому общая стоимость квартир получается выше, чем в типовых новостройках. Это учитывает и девелопер, когда перед ним встает вопрос, панельный или монолитный дом возвести на полученном под застройку участке.

Тут вступает в силу множество факторов, среди которых себестоимость, определение целевой аудитории потенциальных покупателей, ликвидность, сроки строительства и т. д.

Считается, что монолитное здание строить выгоднее: как правило, его можно дороже продать. Правда, как полагают в группе компаний ПИК, это не всегда так. И в подтверждение своих слов приводят такой пример: в свое время квадратный метр в доме серии КОПЭ, возводимом этой группой, продавался на 20% дороже, чем в монолитном доме, находящемся по соседству. Дело в том, что в монолитном доме были очень большие по площади квартиры, которые могли себе позволить далеко не все. Соответственно со временем цену приходилось снижать. В результате, четырехкомнатная квартира площадью 100 кв. м в панельном доме стоила $120 тыс., а 160-метровая четырехкомнатная квартира в соседнем «монолите» — $160 тыс. А покупателям, выбирающим недорогое жилье, не нужны хоромы, поэтому даже при большей цене за метр «панель» приобреталась более охотно.

Хотя это вряд ли касается однокомнатных квартир в монолитных домах эконом-класса, которые пользуются чрезвычайной популярностью у покупателей. Тем более что площадь «однушек» в экономклассе не так велика, и в целом они стоят относительно недорого. Такое жилье раскупается, как говорится, на корню, несмотря на то, что цена квадратного метра здесь на 10–15% выше, чем в квартирах с большим количеством комнат.

Монолит — очередникам

Коммерческие предложения новостроек «московских» серий теперь все чаще появляются на рынке ближайшего Подмосковья. Массовая застройка, по словам Дмитрия Орлова, сменила свои столичные адреса (Жулебино, Бутово, Марьино) на областные (район Кутузовский недалеко от Одинцова, Красногорье рядом с Красногорском). О том, что в ближайшем Подмосковье, где сегодня требуется высокая скорость застройки, сегодня целесообразно возводить именно панель, говорят и специалисты ПИК.

Например, в Химках, Долгопрудном. Однако если говорить о большей удаленности от МКАД, то эта целесообразность пропадает: например, в Дмитрове эта группа компаний возводит дома уже по индивидуальным проектам, рассчитывая на местных покупателей, а не на москвичей.

Дмитрий Кузнецов утверждает, что приоритеты покупателей жилья эконом-класса с каждым годом меняются. Все большее значение имеет отсутствие по соседству промышленных предприятий, уровень районной инфраструктуры, и иногда именно эти факторы становятся определяющими при выборе — какой дом предпочесть, панельный или монолитный.

Панельные дома необходимы для реализации программы доступного жилья. При этом понятно, что строятся они не на века, а для решения текущих жилищных проблем населения, и когда эта нужда пройдет, «панель» постигнет участь сегодняшних «хрущевок». «Быстрые темпы строительства и „социальные метражи” — вот что нужно городу»,— говорит Оксана Каарма.

Впрочем, для решения социальных задач в последние годы власти стали выделять и площади в монолитных домах.