Концептуальные коттеджные поселки: будущее недвижимости, или "нероссийский" вариант

Поселки с концепцией, как невеста с приданым: и в более выигрышной позиции находятся по сравнению с другими, и спросом повышенным пользуются.

В обиходе современного загородного рынка концептуальными называют коттеджные поселки, где есть все необходимое для полноценной жизни за городом: хорошая инфраструктура и высококачественные дома (обязательно охраняемые), оригинальное название и правильное позиционирование среди клиентов.

На самом деле, "богатых невест" на рынке не очень много. О том, какую стратегию должен выбрать инвестор-застройщик, чтобы его проект "выстрелил в десятку" и почему концептуальных поселков так мало, нам рассказывают эксперты: Сергей Касаткин, директор Департамента продаж управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" и Сергей Пушкин, руководитель Департамента загородной недвижимости компании "Новое Качество".

По загородной недвижимости "МИЭЛЬ-Недвижимость" консультирует клиентов примерно с 2001 года, но как отдельное консалтинговое направление эти услуги были оформлены лишь в прошлом году: в рамках нашего департамента мы создали специальный отдел, который может разработать концепцию поселка "от и до" или же дать "разовую" консультацию - в зависимости от пожеланий заказчиков. Сегодня мы вышли на такой уровень, что готовы не только делиться накопленной информацией, но и обучать, как "вести себя" на рынке загородной недвижимости. Как девелопер компания "МИЭЛЬ" занималась (и продолжает заниматься) несколькими коттеджными поселками, в том числе "Ромашково", "Барвихой-2" (1,2 очереди), "Барвихой-CLUB", M.O.N.A.K.O.V.O. Причем, если начинали мы с небольших проектов, то постепенно переходили к крупным поселкам бизнес-класса и де-люкс.

Идеальному поселку нужны советы девелопера

На наш взгляд, компании, которые успешно занимаются девелопментом, могут оказать и наиболее профессиональные услуги по консалтингу на загородном направлении, при том, что сегодня этим больше занимаются риэлторы. Однако надо понимать, что цели и задачи девелопера (как разработчика проекта) и риэлтора (как его продавца) довольно значительно отличаются. Первому может быть просто неинтересно продавать свой "продукт" на начальной стадии - он предпочтет привлечь инвестиции, "довести" проект до ума и потом уже реализовать его по более привлекательной цене. Среди заказчиков его услуг нередко оказываются как инвесторы-застройщики, так и крупные компании, которые купили оптом землю в Подмосковье и намерены ее выгодно использовать. Поскольку последние часто далеки от земельного бизнеса, то им, несомненно, будут полезны советы, как составить, к примеру, правильный бизнес-план коттеджного поселка, выбрать проектировщика и строительную компанию, организовать на месте службу заказчика-застройщика и как, наконец, выгодно продать готовые объекты, разработав удачную маркетинговую стратегию.

Безусловно, основные задачи и старожилов, и новичков загородного рынка совпадают: имея в активе земельные участки, они либо развивают свои проекты с тем, чтобы получить максимальную прибыль, либо выходят на рынок как продавцы, либо же занимают выжидательную позицию, держа земли про запас. Но продавать наделы тоже надо уметь. В этом случае опираться исключительно на советы риэлторов, наверное, не совсем верно. Они не могут точно определить, как лучше продать тот или иной участок: разделив его на меньшие или оборудовав коммуникациями и инфраструктурой, предлагать покупателям земельные наделы с подрядом на строительство или создать целый коттеджный поселок и реализовывать готовые к проживанию дома. Это целая экономика - просчитать, сколько потребуется денег для развития инвестпроекта, какие средства будут привлекаться со стороны, как быстро они обернутся и какие дивиденды принесут. Тем более, что цели у инвесторов могут быть разными: кому-то нужны "быстрые" деньги, а кто-то готов к долгосрочным перспективным вложениям.

На загородном рынке недвижимости сегодня очень много предложений. Но по-прежнему редки поселки с продуманной концепцией, которые бы привлекали покупателей разумным соотношением цены и качества. Многие застройщики приобретают земельные участки в Подмосковье и начинают их осваивать только потому, что заниматься землей сейчас выгодно. Но фактически они выдают потребителю "сырой" продукт: профессиональных девелоперов у нас пока не так много. Но если раньше строительство коттеджных поселков было совершенно новым направлением на нашем рынке, то сегодня объяснить появление подобных проектов довольно сложно. Более того, трудно понять, как некоторые компании, создав в качестве девелоперов низколиквидные загородные объекты, "вдруг" начали активно заниматься консалтингом на рынке коттеджного домостроения.

Мы стали выступать в роли консультантов в конце февраля этого года. В рамках нашего загородного департамента было организовано специальное направление, сотрудники которого на сегодняшний день разработали три концепции для очень крупных организаций.

Концептуальные поселки нынче в дефиците

По нашим данным, сейчас в бизнес-секторе загородной недвижимости (от 300 тысяч долларов до миллиона за коттедж с участком) предложение значительно превышает спрос. А вот чего на первичном рынке практически нет - так это ни поселков с единой архитектурной концепцией стоимостью 150-250 тысяч долларов, ни очень дорогих и одновременно очень качественных проектов (от 1,5 миллионов долларов). Да, есть предложения отдельных домов де-люкс, что-то можно найти на вторичном рынке, но не более того. Следовательно, в перспективе в выигрыше окажется тот, кто восполнит этот дефицит. Но, несмотря на то, что бизнес-предложение превалирует над спросом, покупателю непросто найти по-настоящему качественный загородный продукт в этом сегменте рынка. Чего-то обязательно не достает: или инфраструктура недостаточна для комфортного проживания, либо стройматериалы и отделка оставляют желать лучшего, либо сам поселок построен не очень грамотно.

А все потому, что экономят

К сожалению - это беда многих наших застройщиков. Даже выслушав советы специалистов, что не стоит экономить ни на материалах, ни на проектировщиках, ни на рабочих, если ты позиционируешь свой проект как бизнес или элиту, они нередко действуют с точностью до наоборот. Даже если сначала они соглашаются, что дорогой проект требует серьезного воплощения, то потом все равно возникает понятное человеческое желание снизить его себестоимость. Застройщики рассуждают примерно так: нет разницы, какой кирпич использовать и какой разряд должен быть у нанятого каменщика, - ведь потребитель все равно не разбирается в тонкостях строительного дела. А от этих тонкостей, на самом деле, зависит, сколько и в каком состоянии простоит дом.