На рынке недвижимости Москвы начался глобальный передел

Крупные компании, составляющие костяк московского стройкомплекса, или уже сменили владельцев, или в них идет активная скупка акций в интересах третьих лиц. Проектами в области недвижимости и строительства заинтересовались финансово-промышленные группы, которые раньше держались в стороне от столицы.

В качестве основных причин происходящего эксперты называют как экономические, так и политические факторы. С одной стороны, столичный рынок недвижимости является надежным и прибыльным источником вложения средств для компаний, получающих сверхдоходы от деятельности в сырьевой сфере. С другой стороны, городские власти не препятствуют вхождению новых игроков в некогда закрытый строительный бизнес. "Передел идет потому, что в этом есть заинтересованность и олигархов, и мэрии, у которой в силу изменений в избирательном законодательстве больше нет причин держать стройкомплекс в строгой узде", - заявил источник, близкий к городской администрации.

Китобои

Исторически в Москве было 4 кита, на которых базировался строительный комплекс города - Главмосинжстрой, Главмосстрой, Главмоспромстройматериалы и Главмоспромстрой (сегодня соответственно - Мосинжстрой, Главмосстрой, Моспромстройматериалы и Моспромстрой). Все эти структуры действуют и поныне. Более того, они по-прежнему являются главной опорой горадминистрации при реализации масштабных строительных программ. Однако с 2004 года все четыре компании оказались вовлечены в процесс слияний и поглощений, который к лету этого года достиг своего пика.

Сначала собственника сменил Мосинжстрой. В мае почти 90% акций холдинга, объединяющего около 150 организаций, купил концерн "Нефтяной". Его глава Игорь Липшиц стал президентом компании, сменив на этом посту Семена Свирского.

"Свирский продал свой пакет акций "Нефтяному", не поставив в известность руководство города. Это было тяжелым ударом", - признался высокопоставленный источник в горадминистрации.

Новые собственники "Мосинжстроя" заявляют, что сохранят профильный бизнес - прокладку инженерных коммуникаций и строительство, а также займутся девелопментом. Недавно компания вместе с концерном "МонАрх" выиграла конкурс на подготовку площадки под строительство в деловом центре "Москва-Сити" здания мэрии, а также заявила о начале первого девелоперского проекта на Серебрянической набережной.

Вслед за Мосинжстроем начались атаки на Главмосстрой и спромстройматериалы, входящие в структуру СПК "Развитие", которое возглавлял бывший заместитель главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина Александр Воронин. "В начале приватизации в орбиту компании попали три крупных главка: Главмосстрой, Моспромстройматериалы и Мосмонтажспецстрой. Все пакеты были приобретены легально, за реальные деньги. Например, за 80% акций в Моспромстройматериалах мы выплатили бывшему директору Владимиру Константинову несколько десятков миллионов долларов", - рассказывает о происхождении СПК "Развитие" сын Александра Воронина, первый вице-президент Главмосстроя Владимир Воронин. Однако в начале лета Воронины лишились своего бизнеса.

Контроль над холдингом получила компания "Нафта-Москва", ранее уже заявившая о своих интересах на строительном рынке покупкой Мосстройэкономбанка. "Сумма сделки оказалась меньше реальной стоимости активов, которые принадлежали СПК "Развитие", признал Владимир Воронин.

Впоследствии выяснилось, что "Нафта-Москва", которую связывают с депутатом Госдумы Сулейманом Керимовым, не является конечным покупателем "Развития". Контрольный пакет Главмосстроя приобрел "Базовый элемент" Олега Дерипаски. Сообщалось также, что собственностью "БаэЭла" станут и Моспромстройматериалы. Однако пока эта информация не нашла подтверждения. Ряд экспертов утверждает, что Керимов собирается стать самостоятельным игроком.

Обе структуры от комментариев на этот счет отказываются. Как утверждает источник в горадминистрации, "сделка по покупке СПК "Развития" коренным образом отличалась от смены собственника в "Мосинжстрое". Дерипаска и Керимов встречались с Юрием Лужковым и договорились о принципах своей работы в Москве".

Могикане

Последний из "могикан" стройкомплекса в его прежнем формате - Моспромстрой - в настоящий момент также переживает не лучшие времена. Уже год на предприятии идет активная скупка акций. В отличие от других компаний Моспромстрой никогда не имел реального собственника: в ходе приватизации его акционерами стали около 24 тыс человек, каждый из которых имел не более 2% акций. "Очевидно, что те процессы, которые происходили в других строительных компаниях, рано или поздно должны были произойти и в Моспромстрое", - считает собеседник в горадминистрации.

Источники в самой компании пояснили, что поскольку Моспромстрой является закрытым акционерным обществом, купить его акции люди со стороны не могли: "Сначала скупщики уговорили 12 человек подарить им свои ценные бумаги, а войдя в число акционеров, активизировали процесс уже на законных основаниях".

Сколько акций Моспромстроя в настоящий момент уже скуплено, определить пока не представляется возможным. Реестр собственников закрыт. В самой компании считают, что не более 8%. В городской администрации говорят о 16-17%. А старший консультант Центра корпоративной защиты Роман Паршин полагает, что, судя по последним изменениям в составе совета директоров Моспромстроя, не дружественные по отношению к компании структуры вполне могли стать владельцами 25% акций.

Кстати, кто именно скупает акции строительного гиганта, не является тайной - это Московское речное пароходство, Росбилдинг и некая компания "Нерль". Причем, ряд экспертов утверждает, что действуют они в интересах Сулеймана Керимова.

"Керимов уже обратился к Лужкову с предложением объединить долю города (департаменту имущества Москвы, по разным оценкам, принадлежат от 24% до 26% акций Моспромстроя - "ИФ") и купленные им акции и договориться о консолидированном голосовании по наиболее важным вопросам", - утверждает источник.

С таким же предложением, по данным "Интерфакса", к мэру обратился и глава Моспромстроя Василий Мороз, но ответа пока не получил. Тем не менее, в самой компании надежду на поддержку столичного правительства не потеряли, в ней указывают на то, что Лужков возглавил наблюдательный совет Моспромстроя.

Смена ориентиров

После сделки по Главмосстрою Лужков заявил, что относится к событиям, происходящим на строительном рынке "совершенно спокойно". "Идут обычные рыночные процессы: акции предприятий продаются и покупаются. Это происходит не только в строительном секторе и не только в столичных масштабах", - поддержал градоначальника глава стройкомплекса Владимир Ресин.

Интерес к строительным активам Москвы со стороны крупного бизнеса и чиновники, и независимые эксперты объясняют привлекательностью этого рынка, с одной стороны, и невозможностью для крупных финансово-промышленных групп найти источники вложения свободных средств вне его, с другой стороны.

"На федеральном уровне не определены приоритетные отрасли, куда бизнесмены могли спокойно вложить свои средства и иметь гарантированный доход", - считает Лужков. Московская же система, по словам мэра, хорошо отлажена и способна приносить инвесторам стабильную прибыль.

Директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев также указывает на перспективность столичного рынка недвижимости для крупных игроков: "по совокупности факторов - ликвидность, риск, доходность - рынок недвижимости гораздо более привлекательный, чем, например, фондовый". По его данным, доходность от реализации проектов в области девелопмента составляет не менее 30%. "Но может доходить и до 100%", - подчеркнул эксперт.

"Процессы, происходящие на строительном рынке Москвы - это не передел, а его логичное развитие", - считает вице-президент "Системы-ГАЛС" Андрей Закревский. В Москве почти не осталось простых строительных площадок, а для освоения сложных и для выхода в регионы у большинства столичных строительных компаний нет свободных средств.

"Зато у "Нафты" и тем более "БазЭла" они есть", - говорит Закревский. Крупные игроки, пришедшие со стороны, могут дать московскому стройкомплексу то, чего ему сейчас больше всего не хватает - длинных и дешевых денег - и тем самым подстегнуть развитие отрасли.

"Новый менеджмент "Мосинжстроя" и других строительных гигантов - это не прежние "красные директора". Они смогут вывести компании на качественно иной уровень", - полагает собеседник в стройкомплексе. Впрочем, существует опасность, что новые владельцы со временем не захотят играть по правилам, предложенным правительством Москвы. С точки зрения бизнеса, гораздо выгоднее строить дома бизнес-класса или элитные комплексы, чем заниматься панельным домостроением.

"Пока у нас есть надежный рычаг влияния на застройщиков - это земля и конкурсы, на которых она выделяется. Ведь в инвест-контрактах четко прописана доля города", - предупреждает глава управления по экономической безопасности правительства столицы Александр Корсак.

Ресин уверен, что "реализация любого инвестиционного проекта невозможна без конструктивного диалога с городской властью, а вопросы того, что можно и что нельзя строить на данной конкретной площадке четко определены Генпланом".

Молчаливое согласие

Опрошенные эксперты согласны, что большинство сделок на строительном рынке проходит с ведома или при поддержке горадминистрации.

"Без согласия мэрии это вряд ли было бы возможно", - говорит Паршин. Олигархи заявляют о своих намерениях, а власти идут им навстречу, потому что "время пришло". "Ведь Юрий Лужков уже объявил, что не намерен оставаться на своем посту еще на один срок", - поясняет Паршин. Эту версию не опровергают и в столичном правительстве. "Не исключено также, что мэр испытывает давление извне", - говорит собеседник агентства "Интерфакс".

"В свое время в городе сложилась полит-элита и бизнес-элита, которые поддерживали друг друга. Но сейчас ситуация иная. Одно дело - выборность, когда тебе надо на кого-то опереться. И совсем другое - система, при которой первое лицо назначается сверху", - соглашается с экспертом собеседник в горадминистрации. "Политический фактор, безусловно, имеет место. Любое крупное политическое событие - будь то выборы в Мосгордуму или назначение первого лица - приводит к активизации групп влияния", - говорит депутат Мосгордумы Ирина Рукина.

По словам депутата, больше всего ее беспокоит, что передел строительного рынка проходит в криминальном контексте. "Методы, которыми действуют эти люди абсолютно дикие. Драки, маски-шоу, силовые захваты офисов, в каждом конкретном случае можно найти криминальный элемент", - негодует Рукина. Корсак в интервью также признал, что некоторые последние сделки проходили нецивилизованно. Однако, подобная практика смены собственников, по его словам, постепенно сходит на нет. Если в 2004 году в Москве было зарегистрировано 40 силовых захватов предприятий, то за восемь месяцев этого года - всего 6.

Продолжение банкета

Эксперты не сомневаются, что передел столичного строительного рынка на этом не закончится. Потенциальные покупатели уже достаточно громко заявили о себе. "Олег Дерипаска привык быть первым и хочет стать номером один на строительном рынке", - уверен Владимир Воронин. В скором времени к "БазЭлу" могут присоединиться и другие финансово-промышленные группы, уже реализующие в Москве крупные проекты в области офисной недвижимости. Прежде всего "Норникель", имеющий пакет акций ОАО "Сити", и "Северсталь", строящая в "Сити" одну из высоток.

"Объектами для очередной экспансии могут в первую очередь стать "ДСК-1" и "СУ-155", - предполагает Паршин. Обе компании вертикально интегрированы, имеют собственные производства и могут рассматриваться как вариант приобретения готового бизнеса, что наиболее целесообразно экономически. В руководстве "СУ-155" заявили, что "не имеют планов по продаже бизнеса". Первый зам. гендиректора "ДСК-1" Андрей Паньковский сказал, что "у руководства компании нет ни мыслей, ни планов сворачивать деятельность". "Мы продолжаем работу над проектами как в социальном, так и в коммерческом сегменте, разрабатываем новые серии домов, выполняем пожелания департамента жилищного фонда и жилищной политики города по оптимизации набора квартир", - сообщил он.

Паршин не исключает также, что в свое время со строительным бизнесом может окончательно расстаться и компания "ИНТЕКО", ранее уже продавшая свои цементные предприятия и "ДСК-3". "Рано или поздно "ИНТЕКО" уйдет с рынка. Дождется хорошего предложения и уйдет. Такие планы у ее руководства, несомненно, имеются", - уверен Паршин.

Однако в пресс-службе компании не подтвердили мнение эксперта. "Подобные слухи являются беспочвенными и не соответствуют действительности", - пресс-секретарь "ИНТЕКО" Наталья Поливода.

Дата публикации: 10:11 05 сентября 2005

Источник: bpn.ru