Прогнозы аналитиков: какое лето — такая и осень

Ситуация на рынке жилой недвижимости Москвы и Подмосковья изменяется неуклонно. Период ажиотажного спроса и безудержного роста цен сменился длительной стагнацией, затем наступил период, который профессионалы единодушно назвали стабильностью. Как и предсказывали большинство аналитиков в начале года, цены на жилье хоть и медленно, но продолжают расти. Многие предрекали существенные перемены в связи со вступлением в силу закона о долевом строительстве, однако до сих пор заметного влияния на рынок этот документ не оказал. Нередко это объясняется тем, что рынок недвижимости слишком инертен — реакция на события замедлена. Как будет складываться ситуация на рынке осенью? Этот вопрос мы задали аналитикам, которые серьезно расходятся в своих оценках.

Эрнест Ерохин, начальник отдела маркетинга компании «Русский дом недвижимости»

— Тема последствий закона о долевом строительстве муссировалась всю весну. На самом деле рынок их пока не ощутил. Думается, они не заставят себя ждать, когда на рынке новостроек исчерпается «задел», проще говоря, когда будут проданы квартиры в сданных или строящихся на данный момент объектах.

Уже в данный момент специалисты рынка констатируют уменьшение объемов нового (начатого после 1 апреля) строительства приблизительно на 15%. Осенью может произойти традиционная активизация спроса, что вызовет увеличение объемов продаж. Но к этому моменту рынок недвижимости еще не почувствует изменений, и осень пройдет спокойно. А вот зимой, после сезона активных продаж, предложение, вероятно, уменьшится, что при сохранении спроса может спровоцировать рост цен. Игроки рынка, естественно, опасаются этого не меньше, чем потребители: спокойный, стабильный и предсказуемый рынок выгоден обеим сторонам.

Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО «Корпорация МИАН»

— Сейчас мы наблюдаем определенную стабильность на рынке первичного жилья. В то же время, несмотря на наличие такого фактора, как сезонность, снижения стоимости новостроек не наблюдается. Количество качественных предложений уменьшилось ввиду изменений в законодательстве (1 апреля 2005 года вступил в силу закон о долевом участии в строительстве). Кроме того, число покупателей возросло за счет клиентов, приобретающих жилье на заемные банковские средства. Что касается прогнозов, резких скачков или падения цен на новостройки мы не предвидим. Ожидается плавный рост цен на квартиры первичного рынка в среднем на уровне 2% в месяц.

На вторичном рынке жилья заметно значительное снижение количества предложений. Осенью этот факт, безусловно, приведет к увеличению спроса. Соответственно, нас ожидает очередное повышение цен на вторичное жилье до конца 2005 года. Поскольку цены на квартиры в Москве растут быстрее, чем доходы потенциальных покупателей, многие из них обращают более пристальное внимание на ближайшее Подмосковье. Поэтому, на мой взгляд, возможно повышение цен на вторичное жилье в этом регионе. К тому же увеличивается процент сделок с использованием ипотечного кредитования и при покупке вторичного жилья.

Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век»

— По нашим оценкам, темпы роста цен на жилую недвижимость осенью увеличатся до 2–2,5% в месяц. Такова логика экономических процессов. В последнее время значительно выросла себестоимость строительства: заметно подорожали цемент, арматура, песок. Старые запасы заканчиваются, стройматериалы приходится закупать по новым, более высоким ценам. Это не может не отразиться на цене недвижимости.

Увеличились операционные издержки. Принятие пакета законов о доступном жилье потребовало разработки новых схем работы — а это дополнительные трудозатраты. Чтобы соответствовать современным требованиям в такой сложной отрасли, как строительная деятельность, необходим высококвалифицированный персонал. Требуется все больше внимания уделять мерам по стимулированию сотрудников — без индексации зарплат не обойтись.

Растет и административная нагрузка на инвестиционно-строительные компании. Ожидания, что административная реформа создаст более четкие и понятные процедуры согласований и реализации проектов, не оправдались. Плачевное состояние коммунальной и социальной инфраструктуры заставляет органы власти увеличивать обременения, которые застройщики вынуждены закладывать в стоимость жилья.

Осеннему росту цен будет способствовать и некоторое снижение объемов предложения жилья после вступления в силу закона об участии в долевом строительстве. Ужесточив требования к застройщикам, закон ограничил выход на рынок новых проектов. Сбываются опасения, что предложение будет отставать от спроса: все больше сделок заключается через ипотеку, все активнее выходит на рынок отложенный спрос. Несомненно, что интерес к улучшению жилищных условий станет повышаться, соответственно, будет расти и стоимость квартир.

Александр Сенягин, маркетолог инвестиционно-риэлторской компании «Пересвет-Инвест»

— До конца 2005 года первичный рынок Москвы будет только расти. Единственный вопрос — темпы этого роста. Судя по тому, что традиционного летнего затишья мы не наблюдаем, осень обещает показать высокие темпы увеличения стоимости недвижимости.

Если рассматривать нынешнюю ситуацию, то рост цен обусловлен несколькими факторами: постоянным увеличением себестоимости строительства, сохранением высокого уровня инфляции, отсутствием новых предложений на рынке. На последний фактор немалое влияние оказало и изменение законодательства. По нашим прогнозам, рост цен в ближайшее время составит более 2–3% в месяц.

Геннадий Стерник, директор аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

— На 2005 год я давал неблагоприятный сценарий развития событий на рынке жилья Москвы, а именно — понижение цен на 15–20%. Этот прогноз не оправдался в Москве, зато реализовался в Петербурге. Причины того и другого в том, что в условиях ухудшающейся макроэкономической ситуации (при повышении доходов от экспорта энергоносителей происходит отток капиталов за рубеж, снижаются темпы роста ВВП, производства, доходов населения) Москва, как пылесос, втягивает в себя все возможные избыточные капиталы, а Питер не столь привлекателен для вложений. Поэтому столица удержала спрос и цены на жилье (с ежемесячным повышением на уровне 1%), а в Петербурге стоимость квартир снижалась.

К лету, вопреки пессимистическим ожиданиям МЭРТ и Минфина, макроэкономическая ситуация улучшилась. Возможно, это связано с ценами на нефть, которые достигли исторического максимума и продолжают повышаться. И рынок недвижимости сразу отреагировал положительно — спрос и цены начали расти.

Отдельно стоит сказать о рынке новостроек. Все те риски и напряжение, которые возникли весной прошлого года, обострились в связи с банковским микрокризисом и усилились после принятия новых законов, сегодня не только не рассеялись, но в некотором смысле даже повысились. Отдельные застройщики находятся на грани разорения, некоторые проекты — на грани краха. Растет число замороженных объектов, снижаются темпы ввода, нарастает противостояние властей и застройщиков, население (частные инвесторы-дольщики) безрезультатно пытается отстаивать свои нарушенные права. В то же время прекрасно себя чувствуют в финансовом отношении большинство инвестров-застройщиков, в том числе с иностранным капиталом, растет спрос на жилье в новостройках, развивается ипотечное кредитование, поднимаются цены.

В мае, по итогам четырех месяцев 2005 года, мы говорили о том, что наметились два сценария развития рынка — ранее описанный негативный и позитивный, с итоговым темпом прироста цен за год 10–15%, и оценили вероятность их реализации как равную. Сегодня, несмотря на все положительные тенденции рынка, я не готов окончательно отменить негативный сценарий, но согласен снизить оценку вероятности его развития до 30%. Будем надеяться, что реализуется положительный сценарий, и до конца года ситуация на рынке будет только улучшаться.

Вячеслав Тимербулатов, директор по маркетингу группы компаний «Конти»

— На наш взгляд, до конца этого года на рынке не должно произойти каких-либо существенных изменений. Судя по имеющимся тенденциям, спрос и предложение останутся на прежнем уровне. Нет оснований предполагать, что их соотношение в следующем полугодии претерпит значительные изменения. Рост цен сохранит темп предыдущего полугодия — 1,5–2% в месяц.

Продолжатся процессы структурированной работы застройщиков, которые начались с принятием Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Почти подавляющее большинство компаний работают в строгом соответствии с положениями нового закона: заключение инвестиционных контрактов и реализация проектов начинаются только после того, как собрана вся документация и получено разрешение на строительство.

Сегодня о продаже объекта без получения разрешительной документации объявляют только мелкие нечистоплотные строительные компании. Мы полагаем, что к концу года таких застройщиков практически не останется, поскольку закон о долевом строительстве был принят главным образом для защиты конечного инвестора (покупателя) от их деятельности. На рынке останутся только серьезные компании, способные работать в полном соответствии с нормами нового законодательства. Но значительного влияния на цены это не окажет, поскольку в деятельности крупных компаний на ценообразование влияет в основном экономический фактор, а юридический играет лишь упорядочивающую роль.

С другой стороны, мы ожидаем, что в следующем полугодии конструктивное влияние на деятельность застройщиков окажут общественные организации, создаваемые для защиты интересов строительных компаний.

Марина Федчун, генеральный директор компании «ДОМ-Недвижимость

— По нашему мнению, спрос и предложение во втором полугодии 2005 года будут сбалансированы, что не способствует резким изменениям на рынке жилья. Некоторого повышения покупательской активности можно ожидать осенью, когда закончится период отпусков.

Увеличивается спрос на квартиры улучшенной планировки в престижных районах Москвы и Подмосковья. Объем продаж новостроек существенно не снизился, несмотря на вступление в силу закона об участии в долевом строительстве: подавляющее большинство продающихся сейчас новостроек не попали под действие нового закона.

Резкого скачка цен не ожидается, но в течение второго полугодия они будут равномерно повышаться. К концу года это приведет к подорожанию жилья в целом на 15–20%, вторичного элитного жилья — примерно на 20%. Рост цен на московские квартиры неизбежен, поскольку платежеспособный спрос в столице по-прежнему опережает предложение.

О появлении новых тенденций на рынке говорить пока сложно, но стоит сказать о некоторых уже существующих. В последнее время все большую популярность приобретает покупка жилья с помощью ипотечного кредитования. Почти 30% сделок в компании «ДОМ-Недвижимость» заключается с привлечением заемных средств. Это объясняется тем, что банки предлагают новые, более выгодные для заемщиков схемы кредитования. Кроме того, в последнее время жители Москвы и области стали спокойно относиться к «жизни в кредит».

Сохранятся тенденции перемещения строительства жилья эконом-класса в Подмосковье, а также увеличения числа альтернативных сделок.

Кроме того, существует опасность сокращения количества предложений вторичных квартир из-за введения в действие нового Жилищного кодекса, который запрещает сделки с неприватизированным жильем и ужесточает правила перепланировки квартир.

Дата публикации: 10:22 05 сентября 2005

Источник: bpn.ru