Долевая защита

Страхование рисков первичного рынка началось в 2000 году, когда «Первая титульная страховая компания» получила лицензию на этот вид услуг и заключила договоры с дольщиками «РОССТРО».

Последователей оказалось немного: «Росгосстрах-Северо-Запад», «УралСиб», «Спасские ворота» и «Русский мир». Несмотря на законодательную беззащитность, граждане, вступающие в долевые отношения с застройщиками (проект закона о защите прав дольщиков лежал без движения в Госдуме много лет), сами страховаться не спешили. Количество заключенных договоров ограничивалось десятками в год. Хотя в мировой практике именно страхование используется для защиты денежных средств.

Сами страховщики оценивали риски долевого строительства дороже, чем убытки от стихийного бедствия, установив достаточно высокие ставки – 3,5-4% от суммы по договору долевого участия. Широкая «практика применения» не сложилась. Известен всего один случай страховой выплаты. Кроме того, договоры, предлагаемые страховщиками, нередко вызывали нарекания юристов, находивших в них перекос в сторону защиты интересов страховой компании. Добровольное страхование дольщиков не стало массовым. Некоторые страховщики приостановили программы по долевому строительству. Другие пошли по пути обязательного страхования. В 2004 году «Росгосстрах-Северо-Запад», «Спасские ворота», «Русский мир» наладили сотрудничество с банками, кредитующими долевое строительство (банки не выдают кредит без страховки договора долевого участия).

Принятие закона № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» должно было защитить граждан от фирм-однодневок без запаса прочности – вводились требования проверки финансовой устойчивости застройщика, целевого использования средств, а также максимальной открытости и прозрачности строительной компании и проекта. Однако закон пока не работает. Нет требуемых подзаконных актов, нет и проектов, подвластных новым правилам. Также ожидается принятие поправок, смягчающих требования к строительным компаниям. Тем не менее, говорилось, что дольщик защищен законом, как броней. Означает ли это, что когда закон станет «рабочим», страховка отомрет за ненадобностью?

Вопрос:

Актуально ли страхование дольщиков после принятия Закона «Об участии в долевом строительстве…»?

Максим Ельцов, генеральный директор Городского ипотечного центра Корпорации «Петербургская Недвижимость»:

- Требования закона в действующей редакции соблюсти невозможно, и застройщики вынуждены изыскивать обходные схемы. Однако, если поправки, устраняющие серьезный перекос между ответственностью строителей и дольщиков, будут приняты на осенней сессии Госдумы, закон даст ощутимый положительный импульс развитию рынка страхования долевого строительства. Обязательная регистрация договора долевого участия, открытость информации о проекте и «прозрачность» фирмы снижают риски. Следовательно, на этот рынок выйдет больше страховых компаний, сформируется нормальная конкурентная среда. Страховщики станут активнее продвигать идею, предложат более привлекательные условия, уменьшат сумму страховой премии. Нынешние 3-4% от суммы договора могут платить немногие.

Обязательная регистрация договоров долевого участия повысит качество обеспечения банковского кредита, и банки смогут увеличить объемы кредитов на приобретение строящегося жилья. Что, в свою очередь, расширит рынок страхования рисков участия в долевом строительстве и послужит снижению тарифов.

Анна Максимова, руководитель Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости:

- Принятие закона не отменяет целесообразность страхования, каждая из сторон пока остается при своих проблемах. Страхование рисков, в том числе долевого участия, – полезная и разумная практика. При выполнении существенных условий: если страховщик предлагает качественный продукт, договор страхования соблюдает баланс интересов сторон, а сама компания устойчива и надежна. Пока, к сожалению, положительная практика не сложилась, примеры страховых выплат единичны.

Бытует ошибочное мнение о достаточности согласия страховщика заключить договор для того, чтобы сделать однозначные выводы о надежности строительной компании. Подобная прямолинейность неуместна.

Кроме того, Закон «Об участии в долевом строительстве...» содержит неоднозначные положения, например, в части обращения взыскания на предмет залога. Из текста неясно, как банк, выдавший кредит строительной фирме, и дольщик будут делить квартиру, если объект не может быть достроен заключившей договор компанией. Страховка могла бы решить эту проблему.

Александр Норко, ведущий эксперт «Страховой группы «Спасские ворота»:

- Вступивший в силу закон фактически не работает. Более того, строители намереваются внести в него кардинальные изменения. А пока застройщики пытаются обкатать новые схемы работы, не попадающие под действие норм документа. Например, предварительные договоры купли-продажи, где предметом договора является не сама квартира, а обещание заключить через какое-то время договор купли-продажи. Кроме того, заметно, что денег некоторым фирмам стало не хватать уже сейчас. Риски дольщиков значительно возросли. Несмотря на более скрупулезный анализ рисков по каждому обращению, можно ожидать увеличения числа страховых случаев. Срывы сроков строительства, проблемы с регистрацией прав собственности, двойные продажи все еще остаются и в обозримой перспективе будут оставаться нашей действительностью. После вступления в силу закона страхование рисков первичного рынка стало еще более актуальным.

Лев Каплан, вице-президент Санкт-Петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой»:

- Многие положения закона должны усилить гарантии дольщикам, снизить риски. Однако он по-прежнему не работает из-за отсутствия подзаконных актов и невозможности исполнения многих требований. Потому и нет проектов, следующих букве ФЗ № 214.

Более того, на рынке строящегося жилья сложилась неблагоприятная ситуация (независимо от вступления в силу закона о долевом строительстве). Строительные компании просчитывают возможности сокращения издержек, количества работников. Некоторые рассматривают вопрос о целесообразности развития бизнеса. В этих условиях риски дольщиков возрастают. Те же факторы вынуждают страховые компании осторожничать, стремиться к минимизации собственных убытков. О снижении суммы страховой премии речь не идет, и далеко не каждый проект может быть застрахован.

Евгений Ярыгин, директор Центра страхования титула страховой компании «Русский мир»:

- В связи с принятием закона № 214 ФЗ страхование не утратило актуальности. Во-первых, ипотека на первичном рынке успешно развивается, и банки по-прежнему требуют страховать риски дольщиков. Во-вторых, закон никак не защищает строительные предприятия, участвующие в долевом строительстве, от риска банкротства. В этом случае возврат дольщику вложенных в «долевку» инвестиций представляется весьма проблематичным. В-третьих, договор страхования предусматривает защиту интересов дольщика при неисполнении обязательств по договору долевого участия, а также защиту от противоправных действий третьих лиц (мошенничество, преступная халатность должностных лиц и др.).

Есть еще несколько аргументов в пользу страхования. Ряд строительных организаций предлагает клиентам (по существу дольщикам) договоры, которые формально не являются договорами долевого участия (например, предварительный договор купли-продажи) и не подпадают под действие закона № 214 ФЗ. Кроме того, статья 14 об обращении взыскания на предмет залога сформулирована расплывчато, и риски дольщика остаются.

Михаил Возиянов, коммерческий директор холдинга RBI:

- Мы предложили страховку нашим клиентам в момент становления первичного рынка, когда многие опасались вкладывать деньги в строящееся жилье и хотели дополнительных гарантий. Сейчас рынок более цивилизованный, и из десяти обратившихся клиентов только один интересуется вопросом страхования, но и это не всегда заканчивается заключением договора.

Возможно, этот вопрос не столь актуален и в связи с развитием программ ипотечного кредитования, предполагающих обязательное страхование. В компании «Северный город» до 16% объема сделок в месяц – продажи с использованием ипотеки, то есть с обязательным страхованием рисков. Однако, несмотря на существующее законодательное поле, каждый решивший купить квартиру должен серьезно проверить деятельность компании-застройщика, собрав максимально полную информацию о ее работе. Если возникают сомнения в устойчивости, надежности, репутации и позитивном опыте компании, вряд ли стоить строить свою квартиру с таким партнером.

Дмитрий Синишев, директор управления маркетинговых коммуникаций ООО «Росгосстрах-Северо-Запад»:

- Принятый закон «Об участии в долевом строительстве…» должен изменить ситуацию для дольщиков в сторону уменьшения рисков. Однако страхование не стало менее актуальным. Все риски в долевом строительстве можно условно разделить на субъективные, связанные с неисполнением застройщиком своих обязательств, в том числе по причине банкротства, и объективные. Соблюдение требований закона должно (когда он начнет работать) сократить субъективные риски, но полностью их не исключает. Кроме того, рыночную ситуацию нельзя назвать абсолютно благоприятной. Несмотря на постоянный анализ состояния рынка и финансовой устойчивости субъекта инвестиционной деятельности, который ведут страховые компании, сейчас вероятность наступления страховых случаев повысилась. Страхование также эффективно защитит от объективных рисков, в частности, ликвидации объекта инвестирования по причине пожара, взрыва или других стихийных бедствий.

Резюме

Ни страховщики, ни застройщики, ни юристы не считают закон о долевом строительстве панацеей. Строители используют иные, не попадающие под действие закона, формы привлечения денежных средств. Предсказать, насколько они гарантируют гражданам получение квартиры в собственность, трудно - судебной практики по ним нет. В отличие от проверенных временем договоров долевого участия.

Более того, принятие пакета законов о доступном жилье совпало по времени с изменением рыночной ситуации. В условиях снижения объемов продаж увеличивается вероятность несоблюдения сроков окончания строительства и регистрации права собственности. Страховщики прогнозируют рост числа страховых случаев.

Страховые компании стремятся снизить свои риски до минимума. Долевое строительство для них (как и для банкиров) менее привлекательно и прозрачно, чем недвижимость с уже оформленным правом собственности. Пока продвижение страхования дольщиков во многом зависит от объемов ипотечных кредитов на строящееся жилье.

Возможно, принятие поправок действительно послужит прозрачности стройкомплекса в законодательном плане. Что убедит банки в надежности обеспечения кредита. От кредиторов зависит развитие обязательного страхования. Добровольное же вырастет только вместе с потребительским самосознанием и снижением тарифов.

Дата публикации: 12:15 05 сентября 2005

Источник: bpn.ru