В ожидании серьезных инвесторов

Период активного роста рынка офисной и торговой недвижимости в Москве и Петербурге практически завершен. Однако эта сфера бизнеса по-прежнему привлекательна для вложений и может приносить инвесторам неплохие доходы.

По оценкам экспертов, средняя окупаемость проекта, связанного со строительством офисной и торговой недвижимости (бизнес-центры, офисы, гостиницы), составляет в среднем 4-5 лет (в зависимости от вида объекта и суммы инвестиций). Сам же рынок будет продолжать расти, хотя и более медленными темпами.

Бизнес-центры имеют спрос

«Рынок офисных помещений в Петербурге замедлил свое развитие. Из 120 тысяч квадратных метров в эксплуатацию было введено 40 тысяч квадратных метров, а открытие некоторых бизнес-центров, намеченное на 2004 год, было перенесено на 2005 год», - сообщили в консалтинговой компании Colliers International.

К числу таких проектов относится бизнес-центр River House (УК «Лига»), который открылся в конце июня 2005 года на ул. Академика Павлова, 5. Общая площадь помещений - 27 тыс. кв. метров, третья часть (около 10 тыс. кв. метров) сдается в аренду под офисы.

Однако в целом,полагают эксперты, динамика прироста рынка офисной и торговой недвижимости положительная. «Спрос на офисные помещения в Петербурге остается на, высоком уровне», - говорит директор по развитию недвижимости ОАО «ПСБ Инвест Групп» Николай Вечер.

Многие эксперты также отмечают перспективность инвестирования в объекты коммерческой недвижимости. По их мнению, сегодня на рынке офисной недвижимости не хватает качественных проектов, которые устроили бы серьезных инвесторов.

«Важно правильно выбрать концепцию бизнесцентра, определить риски и местоположение объекта. От этого во многом зависит успех всего проекта», - уверен президент Гильдии управляющих и девелоперов Санкт-Петербурга Александр Гришин.

Банки и фонды не стоят в стороне

Инвестиции в офисную недвижимость интересуют сегодня не только профессиональных участников рынка, но и тех, кто сравнительно недавно работает в этой нише. Я имею в виду прежде всего представителей коммерческих банков, крупные инвестиционные компании», - говорит Александр Гришин.

В июле 2005 года о выходе на петербургский рынок заявили несколько западных компаний,которые создают инвестиционный фонд White Days для инвестиций в коммерческую недвижимость. Всего в рамках этого фонда в течение 3 лет планируется освоить около $200 млн. Сейчас фонд находится в процессе регистрации. Его основная деятельность будет связана с приобретением существующей коммерческой недвижимости: гостиниц, бизнес-центров, логистических комплексов.

В Петербурге реализуется много новых проектов в сфере офисной недвижимости. Всего в городе насчитывается-около 200 бизнес-центров разного класса общей площадью 850 тыс. кв. м. Многие компании заявляют о планах строительства новых офисных центров, а также о расширении имеющихся площадей. Так, ООО «СП «Лен-Ютон» в июне 2005 года приступило к реконструкции второй очереди бизнес-центра класса «А», расположенного на Невском пр., 30. Инвестиции в проект составили около 4 млн евро. Бизнес-центр «Невский, 30», принадлежащий городу, находится в долгосрочной аренде у ООО «СП «Лен-Ютон».

«Классные» сегменты

Поданным консалтинговой компании «Астера», 2005 год должен стать рекордным по вводу площадей класса «А» (около 17-25 тыс. кв. м). При этом новые офисы этого класса (из-за дефицита площадей в центре города, проблем с транспортом и парковкой), возможно, будут строиться за пределами исторического центра Петербурга.

Общая площадь бизнес-центров класса «А» по состоянию на конец 2004 года - около 36 тыс. кв. м (примерно 5 % рынка офисной недвижимости Петербурга).

Также в 2005 году будет динамично развиваться сегмент бизнес-центров класса «В» и «В+». При относительно невысокой ставке арендной платы (в среднем около 25 - 30 долларов за один кв. м в месяц) бизнес-центры класса «В» вытеснят своих конкурентов - офисы класса «А» и «С» - по причине постепенного улучшения качества сдаваемых в аренду помещений и расширения перечня своих услуг.

Самым большим сегментом рынка офисной недвижимости в Петербурге по-прежнему остаются бизнес-центры класса «С». На них сегодня приходится до 70 % от общего объема предложения на петербургском рынке. Потребность в недорогих офисах возрастет в связи с активным развитием промышленных зон,расположенных в пределах города.

Зона развития

В декабре 2004 года правительство Петербурга утвердило программу развития таких территорий. Зонами первоочередного развития, согласно этому документу, являются «Шу-шары-2», «Металлострой-2», «Конная Лахта», «Пред-портовая-3», «Нойдорф». На развитие этих территорий из бюджета Петербурга в 2005 году будет выделено около 300 млн руб. Всего в Петербурге насчитывается около 48 нежилых зон общей площадью 30 тыс. га(данные Комитета экономического развития, промышленности и торговли администрации Санкт-Петербурга).

В 2005 - 2006 годах, по мнению экспертов, спросом будут пользоваться офисные помещения со складом и производством.

«Причина растущего спроса на такие помещения -приход на петербургский рынок крупных российских и западных торговых сетей, таких как «О'Кей», «Лента», «Рамстор» и др.», - считает Александр Гришин. Так, турецкая компания «Рамэн-ка» (сеть гипермаркетов «Рамстор») до 2008 года планирует построить в Петербурге не менее 10 своих магазинов. О планах по развитию также заявили московская сеть «Перекресток», ООО «Агроторг» (сеть «Карусель») и некоторые другие операторы.

По мнению специалистов компании Colliers International, наиболее привлекательными для строительства производственных и складских комплексов являются новые промзоны,расположенные на окраинах города,вблизи КАД («Парнас», «Предпор-товая», «Уткина заводь», «НойдорфСтрельна» и другие).

Дата публикации: 16:00 05 сентября 2005