Москва радостно застыла в ожидании гостиничного бума

Одним из приоритетных направлений деятельности московского правительства сегодня становится развитие гостиничного сектора. Столичные власти пытаются привлечь инвесторов к массовому строительству отелей, устанавливая всевозможные льготы, в том числе по выкупу прав аренды на застраиваемые участки.

Рынки офисных и торговых помещений близки к насыщению, а гостиничный сектор представляет собой практически свободную нишу для девелоперов. В Москве достаточно отелей международного уровня, но катастрофически не хватает недорогих гостиниц класса «три звезды». Но за такие проекты столичные девелоперы пока берутся неохотно. Путешествие в Москву — удовольствие не из дешевых, в особенности для иностранцев, предпочитающих размещаться в отелях уровнем не менее «четыре–пять звезд». Один день проживания в российской столице обходится туристам в несколько сотен долларов.

При этом спрос на гостиницы в Москве третий год подряд бьет рекорды. Летом поселиться в высококлассном отеле без предварительного бронирования номера довольно сложно. 2005 год по уровню спроса является показательным: заполненность гостиниц даже в не сезон порой достигает 100%, и это при ценах от $170 до $450 в сутки. «При этом мы оперируем данными, касающимися в основном гостиниц высокого класса, — говорит вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко. — Можно смело предположить, что в отелях среднего уровня загруженность еще выше».

Причины понятны: нехватка гостиничных мест обострилась после вывода нескольких крупных гостиничных объектов — в общей сложности порядка 4–5 тыс. гостиничных номеров. В 2005 году вышли на рынок три новых объекта, но они не улучшили ситуацию, увеличив предложение номеров лишь на 600 единиц.

Разумеется, в сложившейся ситуации выигрывают владельцы гостиниц и управляющие компании. Любопытная справка: «Новотель» в Москве является второй по прибыльности гостиницей этой международной сети, на первом месте только нью-йоркский «Новотель». Цены на гостиницы, которые по международным стандартам относятся к категории «три звезды», для постояльца «с улицы», не имеющего специального корпоративного тарифа, соответствуют ценам пятизвездочных отелей в западных столицах. Например, московский «Холидей» позиционируется как трехзвездочный, однако цена номера — около $220 в сутки — «четырехзвездочная». Кстати, многие московские отели формально оставляют цены на прежнем уровне, но сокращают скидки, предоставляемые через туроператоров.

«В 2001 году трехзвездочные отели составляли примерно 40% общего числа, — рассказывает генеральный директор компании Hotel Сonsulting&Development Group Александр Лесник. — Сейчас их количество несколько уменьшилось (до 35%). После закрытия на реконструкцию еще нескольких объектов, которое планируется в ближайшее время, снизится еще больше — до 30%».

«Сегмент «четырех–пяти звезд» растет достаточно быстро, — считает М. Усенко. — Уже вышел на рынок Swissotel, скоро появятся еще несколько, в том числе Ritz Carlton, Four Seasons и Grand Hyatt, и эта ниша начнет быстро перенасыщаться. Девелоперам придется переключаться на сравнительно менее высокодоходные проекты, то есть обратить внимание на гостиницы  среднего (туристического) класса».

Что стоит отель построить

На данный момент в Москве ведется строительство 40 гостиниц. В 2005 году запланирован (и частично осуществлен) ввод 14 новых объектов, что увеличит номерной фонд Москвы приблизительно на 3 тыс. номеров.

В этом году начнется возведение отеля на территории Гостиного двора (ул. Ильинка). На Большой Никитской будет построена гостиница уровня «три звезды» приблизительно на 25 номеров. На месте гостиницы «Спорт» появится многофункциональный комплекс с отелем. Принято решение, что в конце года гостиница «Россия» будет закрыта на реконструкцию. Начался снос гостиницы «Киевская», на месте которой возведут трехзвездочный отель на 350 мест.

Помимо нового строительства разрабатываются проекты реконструкции существующих гостиниц, в частности, расположенных в Северо-Восточном административном округе («Останкино», «Восток», «Золотой колос» и др.). Уровень данных объектов соответствует «одной–двум звездам», а их доля в номерном фонде Москвы оценивается приблизительно в 15%. Программа реконструкции предусматривает повышение уровня, а также увеличение количества номеров более чем в три раза.

«Учитывая местоположение заявленных участков под застройку, можно говорить об изменении географии расположения гостиниц, — считает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец. — Происходит постепенное смещение от центра к более удаленным районам. Пока гостиницы расположены достаточно неравномерно. Около 30% объектов находятся в центре города, при этом основная их часть относится к уровню «четыре–пять звезд».

Специалисты отмечают развитие новых разновидностей гостиничной недвижимости. Так, компания «Стабильная линия» планирует создание сети мини-отелей, соответствующих уровню «три звезды». Компания Douglas Consulting развивает сеть придорожных мотелей, которые будут располагаться у шоссе в Подмосковье и соседних областях. Намечается тенденция строительства многофункциональных комплексов, в состав которых входят гостиницы. Среди таких проектов — строящийся гостинично-деловой центр на Новинском бульваре и многофункциональный гостинично-офисный комплекс рядом с аэропортом «Шереметьево-2».

Срочно требуется инвестор

Постановлением правительства Москвы «Об основных положениях Программы развития туризма в Москве на период до 2010 года» возведение гостиниц названо приоритетным направлением. Была разработана программа по увеличению номерного фонда к 2010 году до 180–200 тыс. мест. В апреле этого года проведен аукцион по продаже площадок под строительство гостиниц, но из заявленных 17 лотов проданы лишь четыре. «Во многом это связано с неудачным расположением участков — все они удалены от центра, — говорит М. Гец. — Для инвесторов местонахождение объекта часто играет решающую роль: без удобной транспортной доступности невозможна хорошая заполняемость отеля».

Главная причина недостаточной заинтересованности инвесторов в строительстве гостиниц — низкая по сравнению с другими сегментами рынка доходность. В первую очередь отели проигрывают жилью, а также офисам и торговой недвижимости. «Если есть какая-то лазейка, чтобы переменить назначение участка с гостиничного строительства на что-то другое, девелоперы с радостью это сделают, — говорит М. Усенко. — Гостиницы — сложный бизнес. Сюда люди вкладывают деньги с осторожностью».

«Еще одна проблема российских инвесторов — отсутствие «длинных» денег, — считает А. Лесник. — В любом банке с особой тщательностью рассматривают проект, если срок его реализации — более трех лет. Ведущие банки и вовсе не хотят разговаривать на эту тему».

Сроки окупаемости в гостиничном секторе, безусловно, выше, чем в других сегментах коммерческой недвижимости, и составляют приблизительно 7–8 лет. Но при этом стоит учитывать, что срок эксплуатации отеля дольше, его моральный износ наступает позже, здание можно выгодно продать и через несколько лет после строительства.

Ждать ли гостиничного бума?

Несомненно, до тех пор, пока московские девелоперы не «наиграются» с офисами и торговыми центрами, в гостиничный сектор они не придут. А первые два сегмента, даже при наметившемся насыщении площадями, считаются наиболее доходными. Кроме того, девелоперские проекты требуют времени: любой из них займет не меньше двух–четырех лет: его необходимо сначала разработать и правильно спроектировать, а потом построить. Но гостиницы — не типовые жилые дома, которые можно быстро возвести и сдать без отделки. Гостиница должна быть полностью отделана. Кроме того, проекты гостиниц более сложны — в одной «коробке» находятся не один и не два, а сразу несколько взаимосвязанных бизнеса, которые создают единый гостиничный продукт.

Таким образом, запланированные сегодня объекты будут достроены только через два–три года. И только после этого можно будет говорить о существенном увеличении предложения на рынке. «К 2009–2010 годам могут появиться новые предложения в гостиничном секторе, которые действительно начнут оказывать значительное давление на тарифы и уровень загрузки отелей, — считает М. Усенко. — Это повлечет за собой снижение цен и увеличение количества незаполненных номеров. Но раньше вряд ли что-то кардинально изменится».

Михаил Гец руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood:

— По себестоимости строительство гостиницы эконом-класса и, допустим, пятизвездочной, не слишком отличаeтся. Основную разницу в затратах составляют отделка и оснащение номеров. Но в любом случае большие инвестиции в пятизвездочный отель в будущем сулят значительно лучшую окупаемость. Поэтому инвесторов привлекает класс выше «трех звезд».

Правительство принимает активные меры по привлечению инвесторов (снижена цена за аренду земли под строительство гостиниц, проводятся конкурсы на подбор инвесторов). Но поиск источника финансирования по-прежнему остается сложной задачей. Это связано и с длительными сроками окупаемости, и с необходимостью проводить большое количество согласований, что существенно увеличивает затраты на строительство. Положительная динамика присутствует, но вряд ли удастся увеличить гостиничный фонд до заявленных 200 тыс. мест к 2010 году.

Александр Лесник генеральный директор компании Hotel Сonsulting&Development Group:

— Если участок под гостиницу находится в центре города, то нет никакого смысла ставить там объект высокого класса. Как только стоимость земли в общем объеме инвестиций выходит за 10–12% — проект становится нерентабельным. А сейчас иногда и за 30% зашкаливает. В этом случае легче построить офис и сдавать его, не думая ни о чем.

Земли под гостиницы даются не самые удобные. Последние конкурсы показали, что большинство из участков не вызвали интереса у инвесторов. Не будешь ведь располагать четырехзвездочную гостиницу в спальном районе, где кругом рабочие общежития. Думаю, скорее гостиничного бума можно ожидать в регионах. В крупных городах все чаще появляются серьезные гостиничные проекты. Рост рынка сначала будет наблюдаться именно там.

Марина Усенко вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels:

— В гостиницах стандарта «три звезды» значительную долю бизнеса составляeт «групповой бизнес» (в первую очередь, размещение тургрупп). Как правило, туроператоры, которые гарантируют гостиницам значительное количество постояльцев в год, получают большие скидки на номера, что оказывает влияние на реальные доходы гостиницы. А бизнес-клиентура, в первую очередь иностранцы, которые являются основными постояльцами отелей более высокого разряда, как правило, спокойнее относится к высоким ценам на номера. Поэтому тарифы подобных гостиниц в данное время стабильно высокие и девелоперам такие проекты более интересны. Следует отметить, что дешевые гостиницы также могут иметь приемлемые сроки окупаемости — все зависит от конкретных параметров проекта.

Дата публикации: 18:26 05 сентября 2005

Источник: bpn.ru