Сложные вопросы рынка недвижимости

Добрый день! Я живу в гражданском браке уже 2 год в кооперативной квартире. Нужно ли оплачивать комунальные услуги за проживание моего гражданского мужа в моей квартире, если он прописан в другом месте? Спасибо за ответ. Всего доброго.

ОТВЕТ: Это очень распространенный и довольно спорный вопрос, поэтому я специально изучила имеющуюся судебную практику по данному вопросу, и, с Вашего позволения, отвечу цитатой: "Протест прокурора области, принесенный в президиум Омского областного суда по жалобе председателя ТСЖ, удовлетворен. Истица обратилась в суд с иском к товариществу собственников жилья (ТСЖ) о признании решения общего собрания членов товарищества об оплате коммунальных услуг из расчета проживающих жильцов, недействительным. В обоснование требований истица указала, что является собственником квартиры в ТСЖ, где зарегистрирована одна. Вместе с ней в квартире проживают муж и двое несовершеннолетних детей. Муж и дети зарегистрированы по другому адресу в г. Омске, по которому производят оплату коммунальных услуг. Председатель ТСЖ со ссылкой на решение общего собрания, предъявляет требования об оплате коммунальных услуг за всех проживающих в квартире членов ее семьи. Районный суд решение общего собрания ТСЖ в части взимания оплаты за коммунальные услуги по количеству фактически проживающих жильцов признал не соответствующим закону. Не согласившись с решением суда, председатель ТСЖ обратился в прокуратуру Омской области с заявлением, в котором просил проверить законность судебного постановления. Проверкой, проведенной прокуратурой, установлено, что решение суда постановлено с нарушением норм материального права. В связи с чем прокурором Омской области в президиум Омского областного суда принесен протест, в котором предложено решение отменить как незаконное. В протесте прокурор указал, что судом установлено, что постоянным местом проживания членов семьи истицы является квартира в ТСЖ. В квартире, где осуществлена прописка ее мужа с несовершеннолетними детьми, указанные лица не проживают, коммунальными услугами не пользуются. Решение собрания о расчете оплаты по количеству проживающих жильцов связано с установлением на доме приборов учета по расходованию горячей, холодной воды, водоотведения. Оплата коммунальных услуг для собственников, проживающих в домах, оборудованных приборами учета расходования коммунальных услуг и не имеющих индивидуальных поквартирных приборов учета, производится на основании расчета объема потребленных коммунальных услуг, что не противоречит Закону РФ "Об основах федеральной жилищной политики" в части возмещения расходов на содержание жилья, а также на коммунальные услуги. Освобождение членов семьи истицы от уплаты фактически предоставленных услуг по пользованию горячей, холодной водой, водоотведению, вывозу мусора приведет к тому, что бремя затрат по предоставлению данных услуг ее семье будет возложено на других жильцов дома.Учитывая, что коммунальные платежи истицы оплачивались по месту жительства на всех членов семьи, она вправе обратиться в домоуправление о производстве перерасчета коммунальных услуг в связи с не проживанием по адресу регистрации. Отменяя решение районного суда, президиум Омского областного суда указал, что в силу ФЗ "О товариществах собственников жилья" домовладельцы оплачивают водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные предоставленные им коммунальные услуги в соответствии с действующим законодательством. По смыслу ГК РФ, члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут все обязанности, вытекающие из пользования жилым помещением.При таких обстоятельствах президиум Омского областного суда посчитал, что решение районного суда не может быть признано законным, и имеются основания для его отмены".

Уважаемые юристы! Наш дом планируют под снос. Мы втроем – отец, мать, дочь – живем в двух комнатах в 3х-комн. квартире с двумя лиц. счетами, поделенными по суду. Другой счет у сына. Могут ли нас при переселении поселить в одну квартиру? И на какую жилплощадь мы можем рассчитывать на нас троих, если мы не стоим в очереди на получение и ли улучшение жилья?

ОТВЕТ: Вне зависимости от того, стоит Ваша семья в очереди на улучшении жилищных условий или не стоит, квартиры по договору социального найма должны предоставляться строго по нормам предоставления, и в случае сноса дома тоже. Это четко прописано в Законе г. Москвы "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы", а также в Законе "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения": "Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в виде отдельных квартир в жилищном фонде социального использования в пределах городской черты. Размер общей площади предоставляемого жилого помещения должен соответствовать социальной норме для семьи данной численности на дату принятия Решения. При этом учитываются все жилые помещения, имеющиеся у граждан и членов их семей на праве собственности, а также гражданско-правовые сделки, совершенные гражданами и членами их семей с жилыми помещениями после принятия Постановления, но не более чем за пятилетний период до принятия Решения. В случае невозможности предоставления жилого помещения в соответствии с нормами настоящего Закона гражданам, занимающим жилые помещения по договору социального найма, может быть предоставлено жилое помещение большего размера: - по договору социального найма при превышении нормы предоставления на семью не более чем на 9 квадратных метров общей площади; - по договору найма (коммерческого найма) при соблюдении общих положений и превышении нормы предоставления на семью более чем на 9 квадратных метров общей площади" - ст. 9 Закона - "Освобождение жилого помещения, занимаемого гражданином по договору социального найма". На сегодняшний день норма предоставления (социальная норма) по Москве - 18 кв. м. общей площади на человека: "Норма предоставления соответствует социальной норме и составляет 18 квадратных метров общей площади на одного человека, за исключением случаев, предусмотренных законодательством. 3. Размер общей площади квартиры определяется как сумма площадей всех помещений квартиры, включая площадь жилых комнат и мест общего пользования в квартире. Места общего пользования квартиры - вспомогательные нежилые помещения, предназначенные для обслуживания только этой квартиры, в том числе кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно-гигиенические помещения, иные подсобные помещения" - ст. 8 Закона города Москвы "Основы жилищной политики города Москвы" (с изменениями на 16 февраля 2005 года). Кроме обязательных 18 кв. м. общей площади на человека, при предоставлении жилья по договору социального найма, должны учитываться следующие интересы граждан: " 1. При предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты или однокомнатной квартиры совершеннолетними гражданами, кроме супругов, а также лицами разного пола старше 9 лет. 2. Не допускается предоставление разным семьям жилых помещений в квартире, не подлежащей коммунальному заселению. 3. Жилые помещения предоставляются с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств" - ст. 11 Закона города Москвы "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы" (с изменениями на 08.12.2004). То есть, при предоставлении жилья, должен быть расчитан не только метраж предоставляемой квартиры из расчета 18 кв. м. на человека, но также должно быть соблюдено правило не предоставления разным семьям одной квартиры, не подлежащей коммунальному заселению, а также не предоставления одной комнаты разнополым лицам старше 9 лет или однополым совершеннолетним лицам. Применительно к Вашей ситуации: на семью из трех человек (мама, папа, дочь старше 9 лет) необходимо предоставить как минимум двухкомнатную квартиру, метражом не менее 18*3=54 м.кв. Совершеннолетнему сыну должна быть предоставлена отдельная однокомнатная квартира. Но с последним условием может быть "неувязочка". Дело в том, что спорен тот вопрос, кого считать разными семьями, а кого не считать. Разделение лицевого счета служит дополнительн "плюсом", но всё же не является, по мнению Департамента жил. политики, ДОКАЗАТЕЛЬСТВОМ того, что семьи - совершеннолетние дети и их родители - являются разными. Поэтому практически всегда возникают споры с жил. комиссией, вплоть до суда. Разные семьи, по мнению работников Департамента, - ведущие раздельное хозяйство (разный "кошелек", не питаются с одного стола и т.д., и т.п.), а не только оплачивающие отдельно свои коммунальные счета. Поэтому, возможно, право на предоставление Вам троим и Вашему сыну двух квартир придется отстаивать. Дополнительным аргументом в Вашу пользу может послужить п. 3 ст. 2 Закона "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы (напрямую этот пункт к Вашей ситуации не относится, речь идет о постановке на учет нуждающихся в улучшении жил. условий, но как я уже сказала, как дополнительный аргумент это можно использовать): "Граждане, проживающие в одном жилом помещении, объединенные признаками родства или свойства, но имеющие свои источники дохода, отдельный бюджет и ведущие раздельное хозяйство, при наличии их волеизъявления признаются разными семьями".

Здравствуйте. Подскажите, имеем ли мы право приватизировать комнаты в обежитии, которое в ноябре 2005 г будет передано в муниципальную собственность( с нами будет заключен договор соц.найма), если в нем мы проживаем уже более 10 лет? Спасибо.

ОТВЕТ: Те кто, получил свое жилье до 1 марта 2005 г. имеют полное право его приватизировать, независимо от того, есть ли у них договор социального найма и когда он заключен. Это касается и жителей общежитий, переданных в муниципальную собственность. С 1 марта этого года они автоматически приобретают статус обычного жилья и их жильцам не могут чинить препятствий в приватизации своих комнат. Вот официальное разъяснение, на которое можно смело ссылаться при необходимости (привожу на всякий случай текст полностью): "Государственная Дума Комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству 8.07. 2005 №3.3 -32/208 В Комитете Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству рассмотрено Ваше обращение по вопросам, касающимся применения нормы статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и порядка реализации права граждан на приватизацию жилых помещений в жилых домах, КОТОРЫЕ ИСПОЛЬЗОВАЛИСЬ В КАЧЕСТВЕ ОБЩЕЖИТИЙ, принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления. По данным вопросам полагаем необходимым отметить следующее. Вышеназванный Федеральный закон вступил в силу 22 января 2005 года, в связи с чем именно с этого дня действует и статья 7 данного Федерального закона, которая к отношениям по пользованию жилыми помещениями в указанных домах распространяет действие норм Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма. Поэтому, не смотря на то, что статья 1 названного Федерального закона предусматривает вступление в силу всего Жилищного кодекса Российской Федерации с 1 марта 2005 года, нормы данного Кодекса о договоре социального найма в силу статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действуют и применяются к отношениям по пользованию вышеуказанными жилыми помещениями с 22 января 2005 года. Таким образом, жилые помещения в использовавшихся в качестве общежитий жилых домах, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, НЕ МОГУТ БЫТЬ ОТНЕСЕНЫ К ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЯМ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫМ ГРАЖДАНАМ ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ПОСЛЕ 1 МАРТА 2005 ГОДА. Следует также обратить внимание, что в статье 7 названного Федерального закона речь идет о жилых домах, использовавшихся в качестве общежитий, а не об общежитиях. Тем самым законодатель прямо указал, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, после вступления в силу Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" утрачивают статус общежитий в силу закона. Необходимо иметь в виду, что согласно Жилищному кодексу Российской Федерации жилые помещения в общежитиях являются специализированными, то есть имеют целевое назначение как жилье для временного проживания определенного круга лиц (работников, служащих, учащихся) и в отношении них действует особый правовой режим (невозможность обмена, поднайма и т.д.). Соответственно, изменение законом оснований пользования такими помещениями, когда к соответствующим отношениям распространены нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма, изменяет и правовой режим этих помещений (они уже не имеют специализированного назначения, могут сдаваться в поднаем, возможен их обмен, то есть в отношении них действует общий правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма). Конституционный Суд Российской Федерации в своем определении от 2 ноября 2000 года № 220-О обращал внимание, что законодательный запрет на приватизацию жилых помещений в общежитиях связан с их специальным, целевым назначением как жилья для временного проживания и особым правовым режимом (невозможность обмена, раздела, поднайма и т.д.), поскольку ограничение прав и свобод человека и гражданина путем определения круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо только в том случае, если обстоятельства, фактически обусловливающие особенности правового режима жилья, прежде всего его целевое назначение, исключают возможность передачи жилого помещения в частную собственность. Соответственно, распространение законодателем общего правового режима на жилые помещения, расположенные в вышеуказанных домах, использовавшихся в качестве общежитий, обуславливает возможность приватизации таких помещений. Необходимо также учитывать, что Конституционный Суд Российской Федерации в своем постановлении от 3 ноября 1998 года № 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", непосредственно указывал, что применительно к жилым помещениям, которые имеют общий правовой режим, отсутствуют объективные основания для установления различий в праве на их приватизацию, в том числе для введения общего правила, запрещающего их приватизацию. По мнению Конституционного Суда Российской Федерации, такой запрет фактически означал бы закрепление неравенства прав граждан в зависимости от условий их проживания, что противоречит статье 19 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации, провозглашающей равенство граждан перед законом вне зависимости от каких-либо обстоятельств. С учетом изложенного, жилые помещения (квартиры, комнаты) в домах, которые использовались в качестве общежитий, принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, могут быть приватизированы на общих основаниях. В данном случае часть первая статьи 4 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не ограничивает возможность приватизации таких помещений. Не ограничивает такую возможность и отсутствие оформленного договора социального найма и решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда, поскольку право граждан на приватизацию жилых помещений в вышеуказанных домах не может ставиться в зависимость от бездействия органов местного самоуправления по осуществлению документарного оформления соответствующих договоров социального найма, а также оформления уже изменившегося в силу закона статуса соответствующих домов, использовавшихся ранее в качестве общежитий. Председатель Комитета П .В. Крашенинников"

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, можно ли приватизировать часть квартиры, если не все члены семьи, вписанные в ордер дают согласие на ее приватизацию? Если да, то как это сделать и можно ли разделить таким образом двухкомнатную квартиру на троих? Спасибо.

ОТВЕТ: Здравствуйте. Законодательно, на приватизацию квартиры требуется согласие не тех, кто вписан в ордер, а тех, кто проживает в настоящий момент в квартире на основании договора социального найма. Ордер в некоторых случаях приравнивался к договору социального найма, но он не может служить основанием для приватизации человеком, который был вписан в ордер, но после выписался из квартиры на другое постоянное место жительства. Ещё раз: в ст. 2 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ" сказано, что "Граждане Российской Федерации, ЗАНИМАЮЩИЕ жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе С СОГЛАСИЯ ВСЕХ СОВМЕСТНО ПРОЖИВАЮЩИХ совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации". Лишь висключительных случаях человек, выписавшийся на другое постоянное место жительство, считается сохранившим право пользования этим жилым помещением, из которого он выписался (считается проживающим, временно убывшим) - это случаи, когда выписывают несовершеннолетнего, либо, когда человек выписывается в связи с прохождением воинской службы, в связи с обучением (в другом городе), в связи с отбыванием наказания в местах лишения свободы, в связи с выпиской и регистрацией по другому месту жительства в связи с уходом за тяжелобольным, в связи с переездом на Крайний Север и в местности, приравненные к Крайнему Северу по работе, и т.п. Все эти случаи строго оговорены законом. Поэтому требование представить согласие на приватизацию от лиц, вписанных в ордер, но съехавших из квартиры (выписанных) на другое постоянное место жительства "по доброй воле", в случаях, не оговоренных законодательством (о чем всегда, кстати, ставится отметка в домовой книге), не совсем правомерно. Это требование некоторых госработников, осуществляющих приватизацию, можно оспорить в судебном порядке. Теперь ко второй части вопроса. Согласие же на приватизацию от всех проживающих сейчас в квартире членов семьи, а также, от временно убывших членов семьи (от всех, кто сохранил право пользования данным жилым помещением), требуется в обязательном порядке (см. ст. 2 Закона "О приватизации.."). Раньше, до введения в действие нового ЖК, можно было разделить лицевой счет, и приватизировать только часть квартиры теми, кто согласен на приватизацию, оставив часть квартиры (комнату, несколько комнат) неприватизированными, которые бы были закреплены за теми, кто на приватизацию не согласен (То есть, жилое помещение после разделения лицевых счетов считалось уже как бы не единым жилым помещением, а двумя жилыми помещениями (условно), одно из которых приватизировалось, С СОГЛАСИЯ ВСЕХ ПРОЖИВАЮЩИХ В НЁМ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ, другое-нет). В ЖК РФ разделение лицевых счетов не предусмотрено.

Дата публикации: 10:15 06 сентября 2005

Источник: bpn.ru