Инвесторы устремились за город

Число строящихся коттеджных поселков за год утроилось

Строительство коттеджных поселков входит в моду у инвесторов. В окрестностях Петербурга строится около 30 комплексов, а рекламируется вдвое больше. Инвестировать средства в загородную недвижимость пока выгоднее, чем в городскую, однако рынок близится к насыщению, предупреждают эксперты.

Сегмент загородной недвижимости за последний год заметно оживился, замечает руководитель департамента оценки, консалтинга и аналитики компании “Бекар — Коммерческая недвижимость” Игорь Лучков.

Финская компания “Хонка”, специализирующаяся на производстве деревянных домов, и ее официальный дистрибутор в России “Росса Ракенне” начинают строительство поселка “Медное озеро” на 45 коттеджей на территории общей площадью в 32 га во Всеволожском районе Ленобласти. Корпорация “Петербургская недвижимость” запустила проект на 39 коттеджей в Островках (Всеволожский район). Группа ЛСР, до сих пор не представленная на рынке загородной недвижимости, анонсировала в этом году два проекта — “Новый мир” на 94 коттеджа (поселок Ленинское в Выборгском районе Ленобласти) и “Жемчужина Разлива” на 40 коттеджей (Курортный район Петербурга). “Балтийский строительный альянс” начинает строительство первой очереди коттеджного поселка “Касимово” в 16 км к северу от города. А компания “Жилой комплекс “Борисово” в феврале начала строительство второй очереди коттеджного поселка на южном берегу озера Борисовское в 70 км к северо-востоку от Петербурга.

По данным “Петербургской недвижимости”, с августа 2004 г. число коттеджных поселков, которые строятся в окрестностях города, увеличилось почти втрое. Только за последние полгода на рынке появилось примерно 10 новых проектов, говорит руководитель отдела продаж строящейся загородной недвижимости компании Алексей Рогов, а всего, по его словам, сейчас ведутся продажи по 30 проектам коттеджных поселков.

А руководитель отдела аналитики и оценки компании “Миэль-Недвижимость” Евгений Безлюдный считает, что из приблизительно 70 поселков, которые сейчас рекламируются, построено будет около половины. “Остальные только изучают спрос”, — говорит он.

Строительством коттеджей многие инвесторы пытаются заменить вложения в городской рынок жилья, который в последнее время стал проседать. По словам Лучкова из “Бекара”, при удачном расположении участка и невысокой стоимости инфраструктуры доходность коттеджного строительства может достигать 50-100% годовых. Среднюю доходность таких вложений он оценивает в 20-50% годовых, а срок окупаемости проектов — в 2-3 года. Это сравнимо с первичным рынком городского жилья двухлетней давности, добавляет он. Интерес к подобным инвестициям проявляют петербургские строительные компании среднего масштаба, оказавшиеся в затруднительном положении из-за спада спроса на первичном рынке городского жилья, считает Лучков.

С ним согласен Безлюдный. “Доходность застройки городских территорий стала весьма низкой по российским меркам”, — говорит он.

Но Рогов из “Петербургской недвижимости” считает, что инвесторы довольно осторожно относятся к “загородному” сегменту. К числу рисков он относит трудности с получением земельных участков и практически полное отсутствие инженерной инфраструктуры в удаленных районах.

Через 2-3 года, когда будет сдано большинство проектов, доходность рынка упадет ниже 20%, полагает Безлюдный из “Миэль-Недвижимости”.

По его оценке, потенциальный объем предложения на рынке составляет около 400 000 кв. м, а объем рынка — примерно $517 млн. “Девелоперы, застройщики и инвесторы ориентируются на весьма узкую прослойку очень богатых людей, — добавляет он. — С предложением уже явный перебор. Возможно, что скоро принимать решение об инвестициях в строительство коттеджей будет уже поздно”.

Наибольшим спросом, по словам Лучкова, пользуются коттеджи экономкласса, стоимость которых варьируется от $150 000 до $200 000. В сегменте так называемого бизнес-класса коттеджи стоят $300 000-400 000, а цена элитного дома начинается от $500 000.

Крайности не востребованы

Рыночная доля коттеджных поселков с домами стоимостью менее $150 000 и более $1 млн ничтожна, говорится в исследовании “Петербургской недвижимости”. Самые популярные направления — северные. Расположенный к северо-востоку от города Всеволожский район с хорошей социальной и транспортной инфраструктурой лидирует как по количеству поселков (19), так и по количеству домов (230). Немного отстает Курортный район Петербурга, вытянувшийся вдоль побережья Финского залива, — в нем расположено шесть поселков (около 150 домов). Курортный район держит рекорд по ценам. Стоимость земли здесь может достигать $15 000-25 000 за сотку. Цена домов на вторичном рынке в Курортном районе за последний год стабилизировалась на уровне $1500 за 1 кв. м.

Пока предлагаются в основном элитные объекты, однако в течение ближайших пяти лет на рынке появятся коттеджные поселки для среднего класса, считает Светлана Пирогова, заместитель генерального директора по загородной недвижимости агентства “Итака”. Снижению стоимости коттеджей препятствуют, по ее словам, трудности с переводом земли с сельскохозяйственного назначения под жилую застройку, а также с инженерными коммуникациями.

Устойчивый спрос в сегменте от $280 000 сохранится около 10 лет, полагает Мария Львова, специалист отдела продаж холдинга “Содружество”, который вкладывает $5 млн в коттеджный поселок “Зеленые холмы” во Всеволожском районе. И добавляет, что ее компания готовит к запуску два новых проекта и не собирается выходить в более дешевый сегмент.

Рогов из “Петербургской недвижимости” не исключает, что новые проекты в среднем ценовом диапазоне — от $60 000 до $150 000 могут стартовать уже в следующем году.

Дата публикации: 13:34 06 сентября 2005

Источник: bpn.ru