Рынок «недоступного» жилья

В своем бессмертном романе «Мастер и Маргарита» Михаил Булгаков устами одного из своих героев метко заметил, что «квартирный вопрос испортил москвичей», тем самым анонсировав живую и поныне в российской действительности проблему дефицита и трудной доступности жилья.

Для читателей будет небезынтересно узнать, почему растут цены на жилье и каким образом рост цен влияет на его качество.

Как ни парадоксально, вопрос качества возводимого жилья сейчас даже еще более актуален, чем в советские времена. Любой человек, приобретающий квартиру после сдачи дома в эксплуатацию, должен быть готов засыпать и просыпаться под звуки дрели или перфоратора, а также ругань гастарбайтеров, занятых тотальным евроремонтом у многочисленных соседей. И такое поведение новоселов не блажь, а вынужденная необходимость — квартиры часто сдаются по «усеченной схеме»: без внутренней отделки, межкомнатных перегородок, с черновым полом, голыми стенами, без электропроводки до комнат, какой-либо сантехники и т. п. И такие квартиры все равно идут нарасхват.

По мнению Сергея Пальчикова, генерального директора Инвестиционной корпорации ВНЛ, одной из динамично развивающихся московских инвестиционно-строительных компаний, проблема качества жилья постепенно решается, в том числе за счет формирования законодательной базы, повышающей защищенность покупателей новостроек. С начала апреля 2005 г. действует федеральный закон от 30.12.04 N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», согласно которому застройщики должны обеспечивать исполнение гарантий качества. На них возлагается безусловная обязанность устранения или компенсации недостатков, делающих квартиры непригодными для предусмотренного договором использования, то есть для проживания (ст. 7 Закона).

«Это положение Закона трудно переоценить, — поясняет генеральный директор ИК ВНЛ Сергей Пальчиков. — Если застройщик сдает дом госкомиссии с выделенными конкретными квартирами, то, согласно Жилищному кодексу РФ, эти квартиры должны быть пригодны для проживания — оборудованы сантехникой, бытовыми плитами, с выполненной чистовой отделкой помещений согласно проекту, внутренней электропроводкой. Если же это требование не выполняется, то фактически частному инвестору навязывают жилое помещение, не завершенное строительством, что должно быть прямо предусмотрено договором, иначе это будет нарушением прав этого инвестора».

Однако кроме плюсов новый Закон принес и целый ряд дополнительных проблем. Прежде всего надо отметить, что по Закону привлекать средства инвесторов в жилищное строительство могут только застройщики, у которых на руках уже имеются все необходимые документы для начала строительных работ. Это нововведение существенно удорожает и так уже недешевое жилье в крупных российских городах. Дело в том, что на непосредственно строительный этап приходится, как правило, не более 20–50% суммарного времени реализации строительного проекта. Остальные 50–80% — это так называемая достроительная стадия, которая сводится к получению необходимых разрешительных документов и требует до 40% общих расходов по проекту, которые с введением Закона полностью осуществляются за счет застройщика. По экспертным оценкам, за счет дополнительных расходов по уплате процентов за кредит это ведет к более чем 50%-ному удорожанию в расчете на один квадратный метр жилья. Получается парадокс: закон, призванный стимулировать приобретение жилья, реально делает его гораздо менее доступным! Это невыгодно и застройщикам — с ростом цены падает спрос.

К счастью, крупные участники московского рынка, такие как МИАН, ИНКОМ-Недвижимость, КТ СУ-155, Инвестиционная корпорация ВНЛ, эффективно решают эти проблемы главным образом за счет применения разных дополнительных договорных форм, дающих возможность частным лицам и корпоративным покупателям финансировать именно достроительную стадию. Это резко сокращает расходы по привлечению заемных средств и страхованию, делает жилье более доступным. Как правило, такие сделки носят характер предварительных договоров, или договоров займа с отступным, или договоров поручения. С получением застройщиком разрешения на строительство эти предварительные формы перезаключаются в договоры долевого участия в строительстве.

Особенно интересен в рассматриваемом аспекте опыт Инвестиционной корпорации ВНЛ, которая старается выводить проекты на рынок на самом раннем этапе, в результате чего для клиентов достигается максимальный выигрыш в цене инвестируемых объектов. Безусловно, более раннее инвестирование является, объективно, и более долгим, а также несет дополнительные риски, но это с лихвой окупается приростом стоимости, который по объектам ИК ВНЛ составляет 30–40% годовых, при сопоставимой ставке по банковским депозитам 7–12% годовых и 20%-ной годовой инфляции.