Законы меняются, проблемы остаются

Иногда кажется, что законы, касающиеся рынка недвижимости, писались специально, чтобы обеспечить риэлторов работой на долгие годы.

Новые документы выглядят более рыночно и прогрессивно, но в одночасье изменить ситуацию они не могут. Поэтому заключение сделок на вторичном рынке жилья было и остается делом крайне непростым: нужно не только подобрать вариант, устраивающий всех покупателей, но и сделать так, чтобы вожделенное новоселье не принесло разочарований и головной боли.

Уходя, уходи

Хорошо, когда все "сошлось" - семья удовлетворена районом, метражом, видом из окон и количеством окрестных магазинов, юристы не видят загадочных страниц в истории квартиры, цена удовлетворила обе стороны. Казалось бы, живи на новом месте и радуйся, но получается так не всегда. Получение свидетельства о праве собственности на квартиру, как выясняется, еще только полдела, ведь продавец, еще вчера владевший квартирой, не может испариться, как облако в майском небе, от него остаются вполне материальные следы. Человек может элементарно не выписаться. Не надо думать, что такое "обременение" прилагается ко всем квартирам, продающимся на вторичном рынке, но что делать, если такая ситуация произошла?

"На самом деле у нас таких ситуаций не много, - говорит юрист корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Светлана Болотская.

- Это скорее исключение, чем правило". Ситуация, когда человек не выписывается, может происходить по разным причинам, начиная от простого разгильдяйства: продал квартиру, и не хочется ему этим вопросом заниматься, например, он уезжает в другой город. "Недавно у нас был случай - продавец уехал в другой город. Бумаги оттуда идут долго, а здесь покупатель тоже весь на нервах и начинает вести себя неправильно - пишет в другой город руководству продавца. Тот обиделся и решил, что пусть все идет своим чередом, то есть три месяца", - рассказывает она.

Встает вопрос о прописке и тогда, когда люди покупают новостройку как альтернативу имеющейся квартире. Однако, по словам специалистов, чаще всего у людей, которые покупают новостройку, есть место, куда можно перепрописаться на это время. Это им выгодно - юридически чистые квартиры продаются дороже. Лучше это и покупателям - кому понравится платить повышенную квартплату за бывших хозяев. Но, конечно, если ситуация безвыходная, а квартира очень нравится покупателю, то он может отнестись к прописанным там хозяевам и более лояльно. Главное - уметь договориться.

"Чистая" квартира

Этапу "борьбы с пропиской и выпиской" предшествует не менее увлекательный и почти детективный сюжет - проверка юридической чистоты квартиры. Здесь надо отдать должное риэлторам и юристам - в большинстве крупных компаний проверка осуществляется очень тщательно, и если сотрудникам компании что-то не нравится, то сделку они заключать не будут. Можно, конечно, найти другую компанию, но стоит ли? Лучше найти другую квартиру - на то и рынок, чтобы выбирать. На какие же особенности стоит обратить внимание?

Во-первых, довольно проблематичной является ситуация, когда при продаже квартиры невозможно найти всех собственников. Если собственник не присутствует на сделке лично, то заключение сделки возможно только по доверенности. Причем здесь юристы обязательно выясняют, действительна ли доверенность на момент совершения сделки. Нужно это для того, чтобы быть уверенным, что доверенность не утратила юридическую силу в связи со смертью доверители или в связи с тем, что он ее отозвал.

Доверяй, но проверяй

В Москве подлинность доверенности проверить довольно просто - можно обратиться к нотариусу и спросить, не отзывалась ли доверенность, выдавалась ли она вообще. Если же доверенность выдавалась в другом городе, то здесь проверка усложняется. "В нашей практике был случай, когда к нам обратились клиенты по поводу продажи квартиры, которая принадлежала собственнику на основании договора купли-продажи, составленного в простой письменной форме, - рассказывает С. Болотская. - Документы вроде в порядке - сделка зарегистрирована, свидетельство на право собственности выдано. Стали проверять историю квартиры и выяснилось, что раньше квартира принадлежала одной гражданке, которая умерла, к примеру, 2 июля, а документы на регистрацию были сданы 15 июля, то есть почти сразу после ее смерти. От работы с таким объектом мы отказались".

Пыль времен

Изучение истории квартиры начинается с изучения выписки из домовой книги, причем не текущей, которую нам всем обычно выдают, а архивной. Она дает представление о помещении, которое продается, о лицах, которые там проживали. "Так, может оказаться, что за несколько дней до приватизации был выписан несовершеннолетний, поэтому мы устанавливаем его нынешнее место жительства, чтобы клиенту, приобретающему квартиру, было спокойнее, - говорит С. Болотская. - Или может оказаться, что в число собственников не был включен гражданин, который в момент приватизации проходил службу в армии или находился в местах лишения свободы. Тогда от этих лиц должен быть получен отказ в приватизации".

Сложная ситуация, когда в квартире проживал гражданин, который признан в судебном порядке безвестно отсутствующим. Это тоже момент, по которому можно оспорить сделку, потому что право на жилплощадь такие лица не утрачивают, а также повод подумать, стоит ли пытаться купить такое жилье.

Нередко бывает, что квартиру приобрести в принципе можно, но риски слишком высоки. В такой ситуации самое разумное - продолжить поиск. Солидное агентство никогда не будет подгонять клиента покупать первую понравившуюся ему квартиру. Это, кстати, верный способ отличить солидное агентство от того, кому доверять не стоит.

Дата публикации: 12:27 08 сентября 2005

Источник: bpn.ru