Анализ рынка жилой недвижимости в крупнейших городах России по итогам 1 квартала 2016

Анализ рынка жилой недвижимости в крупнейших городах России  по итогам 1 квартала 2016

Распечатать новость

Добавить в закладки

Аналитический центр ЦИАН начинает цикл регулярных публикаций по исследованиям рынков жилой недвижимости крупнейших городских агломераций РФ. В большинстве развитых стран динамика цен на жилую недвижимость является одним из ключевых макроэкономических индикаторов; на его изменение реагируют участники финансового рынка, его данные используются макроэкономистами банков и других финансовых организаций для формирования своих прогнозов и моделей.

 

По ряду причин в России так и не было создано общефедерального индикатора цен на жилье за 25 лет функционирования свободного рынка недвижимости. Ключевая причина — отсутствие единого источника данных по региональным рынкам (с общими принципами хранения информации и системой качественной модерации). В настоящее время база объявлений CIAN.RU охватывает более 400 городов России; в ней присутствуют более 650 тыс. уникальных объявлений, подвергнутых единым принципам контроля качества. Внутренние аналитические ресурсы ЦИАН (данные территориальных подразделений БТИ и Росреестра), использование методов геоинформационного моделирования, алгоритмы массовой оценки позволяют получить максимально достоверный массив информации по рынкам жилья крупнейших городов России.

 

Особенности методики обработки данных

 

В отличие от интегральных показателей из других источников индексы цен ЦИАН отражают не усредненные значения цен в "базе предложения", а реальный общегородской уровень цен на жильё. С помощью поправочных коэффициентов мы корректируем естественное для любой базы объявлений смещение предложения в сторону объектов с меньшей ликвидностью. Итоговые усредненные значения формируются с учетом веса квартир с определенными параметрами (по конструктивным особенностям и местоположению) относительно их реальной доли в конкретном городе, а не их наличия в локальном срезе базы предложения.

Индексы цен ЦИАН учитывают только предложения в многоэтажных (>=3 этажей) многоквартирных домах, сданных в эксплуатацию. Отсеиваются объявления с пониженным уровнем достоверности, не учитывается верхний сегмент элитной недвижимости, объявления по комнатам и долям, нетиповые квартиры (многоуровневые, с площадью более 250 или менее 25 кв. м). Используются только объявления, описание дома и квартиры в которых соответствует параметрам здания (материал стен, этажность, площади) в базах БТИ.

Используется гибкий подход к определению границ региональных рынков. Прямое использование формальных административных границ городов искажает реальные рыночные параметры в некоторых локациях (Волгограде, Саратове, Краснодаре, Екатеринбурге, Новосибирске), поэтому для расчета индекса ЦИАН мы оперируем массивом данных в границах ближнего пояса соответствующих агломераций.

Для расчета индекса цен мы отобрали все региональные центры с населением более 650 тыс. жителей; отдельно были выделены города Московской области (Ближнее и Среднее Подмосковье). Это связано с тем, что при возможном объединении Москвы и прилегающей части области были бы получены трудно интерпретируемые значения. В выделенных 20 локациях проживает более 55% городского населения РФ, сосредоточено более 75% экономического потенциала страны. Т.о., анализ ситуации в выбранных городах отражает все ключевые тренды развития рынка жилья в общефедеральном масштабе.

 

Макроэкономическая ситуация

 

В 1 квартале 2016 года все региональные рынки жилья продемонстрировали отрицательную динамику (как по отношению к предыдущему кварталу, так и к аналогичному периоду прошлого года). Если на протяжении 2015 года в отдельные месяцы некоторые города показывали пусть и незначительный, но рост экспонируемых цен, то с началом 2016 года стабильно снижаться стали не только цены реальных сделок, но и базовые ожидания продавцов. Мы связываем это с негативной макроэкономической конъюнктурой, которая давлела над рынком большую часть анализируемого периода. Стоимость нефти в январе 2016 года достигла 10-летних минимумов, были пересмотрены практически все макропрогнозы министерств и ключевых банков. Согласно их новым версиям выхода из рецессии в РФ в этом году не произойдёт, а исчерпание Резервного фонда ожидается к началу 2017 года, т.е. раньше запланированного срока. Начала расти безработица (в т.ч. в ее скрытых формах (переводе на частичную занятость)), возникли предпосылки к снижению не только реальных, но и номинальных доходов. Все это снижает потребительскую активность и потребительскую уверенность населения, что всегда негативно сказывается на его поведении на рынке жилья. Внутренние факторы также оказали негативное воздействие на динамику развития рынка. Неопределенность с пролонгацией программы субсидированной ипотеки хотя и привела к некоторому всплеску продаж новостроек в феврале, но в условиях сжатия платежеспособного спроса может негативно сказаться на темпах продаж новостроек и финансовой устойчивости застройщиков уже в ближайшие месяцы.

Динамика предложения

По состоянию на 31.03.2016 в 20 крупнейших агломерациях РФ в активном предложении находится 255,6 тыс. квартир общей площадью 14,3 млн кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения вырос на 28,6%. Предложение растет практически во всех региональных рынках. Это связано как с увеличением срока экспозиции квартир (квартиры дольше не могут найти своего покупателя, сложнее стало выстраивать альтернативные цепочки), так и с большим объемом предложения, которое переходит на вторичный рынок из недавно сданных новостроек.

Структура предложения в разрезе по типам комнатности остается достаточно стабильной, годовые и квартальные изменения этих параметров находятся в пределах статистической погрешности (около 38% приходится на 1-комнатные квартиры, 34% на 2-комнатные, 23% на 3-комнатные и 5% на многокомнатные квартиры). Предложение на рынке жилья всегда в последние годы смещено в сторону квартир с меньшим числом комнат (по данным последней переписи населения соотношение квартир по типам комнатности в целом по жилому фонду в РФ составляет 23%-40%-29%-8% для 1-, 2-, 3-4, и 4 -комнатных квартир соответственно).

Региональная дифференциация в структуре предложения по типам комнатности выражена гораздо сильнее. Доля малогабаритных квартир наиболее высока в регионах с наиболее развитыми рынками новостроек эконом-класса (Московская область, Краснодар, Самара, Тюмень, Уфа). Это является наглядных отражением антикризисной стратегии застройщиков, которые вынуждены снижать метражи квартир, увеличивать долю 1-комнатных квартир и студий в стремлении сократить «стоимость входа» на рынок для поддержания необходимых темпов продаж. Максимальная доля многокомнатных квартир отмечается в Москве (8,0%), Санкт-Петербурге (6,5%).

Средняя площадь квартир в активном предложении отражает не только особенности рынка жилья в настоящее время, но и общий характер застройки города. Минимальные площади квартир (менее 53 кв. м в среднем и менее 37 кв. м в 1-комнатных квартирах) отмечаются в Ижевске, Перми и Омске, где значительную часть городской застройки составляет кварталы при крупных промышленных предприятиях с преобладанием малогабаритных квартир. Максимальные площади характерны для Москвы и Санкт-Петербурга, так как только в этих городах есть значимые массивы исторической застройки, домов повышенной комфортности для номенклатуры времен СССР, выше доля новостроек бизнес- и премиум-классов.

Динамика цен

Дифференциация цены квадратного метра в городах РФ наглядно отражает региональные диспропорции экономического развития. Средняя стоимость квадратного метра в Москве практически в 2 раза опережает аналогичный параметр для Санкт-Петербурга (при этом, нужно учесть, что была выведена из рассмотрения большая часть сегмента элитной недвижимости). В других крупнейших городах РФ стоимость квадратного метра сейчас находится в диапазоне 40-70 тыс. руб. за кв. м. Разрыв «Москва — Санкт-Петербург — регионы» в цене недвижимости пусть медленно, но все же сокращается и мы ожидаем продолжения данной тенденции в среднесрочной перспективе как следствие снижения роли ресурсной ренты в экономическом развитии страны.

Одним из трендов 2010-х гг. является рост дифференциации цен в региональных центрах. К примеру, еще 6-7 лет назад цена в лидирующем в этой группе городов Екатеринбурге превышала значения в Ижевске, Саратове, Омске на 30-35%, а не почти в 2 раза как сейчас. Стоимость недвижимости стала лучше отражать ситуацию в экономике города и региона, его привлекательность для внешних миграций, эффективность муниципального управления, особенности жилищно-коммунального хозяйства и качество городской среды. Это связано и с постепенным сокращением доли жилого фонда, построенного во времена СССР, в общем объеме предложения; стоимость квартир в новостройках всегда лучше отражает экономическую реальность и качественные характеристики жилья.

 

Снижение стоимости квадратного метра в некоторых городах за последний год превысили 10%, что является самым сильным снижением рынка в процентных пунктах после кризиса 2008-2009 гг. Наиболее сложная ситуация (снижение на 11-14%) была отмечена в городах со значительной долей тяжелой промышленности и ВПК в структуре экономики городов и соответствующих регионов (Омск, Пермь, Волгоград, Ижевск). Менее всего кризисные явления (снижение на 3-5%) пока затронули агломерации с высокой привлекательностью для внешних миграций и/или диверсифицированной структурой экономики (Краснодар, Тюмень, Екатеринбург). В Москве (-3,3%) и Санкт-Петербурге (-1,4%) цены снижаются медленнее, чем в регионах, что типично для сценариев развития кризисов на рынке жилья в РФ. Снижение цены как в Москве, так и в Санкт-Петербурге сильнее выражено в периферийной части этих городов и, в особенности, в морально устаревшем советском жилом фонде. К примеру, в Санкт-Петербурге номинальные цены в центральных районах и монолитных домах за последний год даже выросли; общее снижение по агломерации в целом произошло за счет опережающих темпов падения цен в панельных домах в периферийной части города.

Средняя взвешенная стоимость квадратного метра по 20 локациям (в качестве весов использовались численность населения и объем ВРП) за последние 12 месяцев снизилась на 4,6% с 105,3 до 101,0 тыс. руб.

Средняя стоимость квартир нагляднее отражает ценовую дифференциацию по сравнению со стоимостью квадратного метра, так как отражает реальные (а не потенциальные) возможности потребителей на рынке. Минимальный порог входа на рынок жилья в 20 крупнейших агломерациях России к концу 1 квартала 2016 года снизился до 1,5 млн руб. (таковая средняя цена 1-комнатной квартиры в Саратове). Также менее 2 млн руб. сейчас стоят 1-комнатные квартиры в Ижевске, Челябинске, Воронеже, Волгограде и Омске. При этом, в указанном ценовом диапазоне в Московской области крайне затруднительно купить квартиру на вторичном рынке не в ветхом жилом фонде даже в городах на ее внешней периферии. В городах с высокой привлекательностью для внешних миграций (Краснодар, Екатеринбург, Новосибирск) можно отметить более высокие цены на 3-4-комнатные квартиры в связи с локальными особенностями спроса в них.

Средняя стоимость многокомнатных (4 ) квартир в среднем в 3,3 раза превышает стоимость 1-комнатной. Наибольшая дифференциация характерна для Москвы (5,9 раз) и Санкт-Петербурга (4,4 раза). Слабее всего отмечается дифференциация в Ижевске, Казани и Воронеже (2,6 раза).

Прогноз на 2 квартал 2016

В горизонте 2 квартала 2016 года мы ожидаем замедления снижения цен и, возможно, их стабилизационного «отскока» в ряде городов. Это связано с локальным ростом цен на энергоносители, укреплением национальной валюты и некоторым снижением геополитческой напряженности, отмеченными к концу 1 квартала 2016 года. 2-й квартал каждого года традиционно наиболее благоприятно складывается для российской экономики (из-за внутригодовых циклов цен на ключевые статьи российского экспорта). Относительная стабилизация ситуации в экономике может благотворно отразиться и на рынке недвижимости, участники которого стараются адаптироваться к новым макроэкономическим условиям.

Тем не менее, давление на цены квадратного метра в большинстве крупных городов РФ продолжится не только из-за экономических сложностей и трудно прогнозируемых геополитических рисков, но и из-за внутрирыночных факторов. Изменилась ситуация на первичном рынке; он устойчиво трансформировался из «рынка продавца» в «рынок покупателя». На протяжении 2014-2016 гг. сохраняется устойчивый тренд на увеличение объема квартир, не реализованных застройщиком к моменту сдачи в эксплуатацию. Это приводит к тому, что предложения в существующем жилом фонде и в новостройках, которые раньше редко становились прямыми конкурентами, стали напрямую соперничать за покупателя. При этом, маркетинговые возможности застройщиков, их мотивация выполнить план продаж (в том числе за счет предоставления скидок и привлекательных условий оплаты) значительно выше, чем у физических лиц. Изменение институциональных условий (рост коммунальных платежей и налоговой нагрузки, борьба с «серым» рынком аренды, увеличение до 5 лет срока «безналоговой» продажи) функционирования рынка приводит к выдавливанию с рынка инвестиционного спроса.  

Дата публикации: 10:43 06 апреля 2016



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Новостройки и строительство - Россия - последние новости

Популярные публикации в разделе Новостройки и строительство - Россия

По мнению экспертов, 2015 год будет для рынка недвижимости тяжелым

По мнению экспертов, 2015 год будет для рынка недвижимости тяжелым

23.10.2014 - Раздел: Новостройки и строительство

Прогнозируемый очередной экономический спад обязательно отразится на спросе на жилье. Споры о будущем рынка не утихают. Специалисты компании "Новый берег" подвели итоги маркетингового исследования и обрисовали общее мнение, которое уже начинает четко вырисовываться: предстоящий 2015 год будет кризисным и тяжелым.

Средняя стоимость строительства 1 кв.м жилья в России снизилась до 41,8 тыс. рублей

Средняя стоимость строительства 1 кв.м жилья в России снизилась до 41,8 тыс. рублей

04.06.2018 - Раздел: Новостройки и строительство

Средняя фактическая стоимость 1 кв.м жилых помещений в зданиях, введенных в эксплуатацию в I квартале 2018 года, составила 41 772 рубля против 43 503 рублей в январе-марте прошлого года, говорится в подготовленном Росстатом докладе "Социально-экономическое положение России".

Чем отличается договор ПДКП и договора ДДУ

Чем отличается договор ПДКП и договора ДДУ

14.01.2016 - Раздел: Новостройки и строительство

Наш читатель Лилия Владимировна спрашивает: «Меня интересует информация о предварительном договоре на строящуюся квартиру и договоре долевого участия? В чем разница? Что лучше? Какие подводные камни? Какие основные пункты этих договоров? Как не дать себя обмануть»?

Разница в цене квартир «на котловане» и в готовых новостройках сократилась на 10 процентов

Разница в цене квартир «на котловане» и в готовых новостройках сократилась на 10 процентов

18.08.2016 - Раздел: Новостройки и строительство

Согласно данным аналитического исследования E3 Investment (входит в E3 Group), средняя разница цен на квартиру в новостройке на этапе котлована и при ее сдаче в эксплуатацию за 2 года сократилась на 10%. Так, если раньше стоимость квартиры в готовой новостройке была на 40% выше аналогичного предложения на начальном этапе строительства, то теперь разница в цене составляет 30%. Вместе с этим сократилась и потенциальная доходность покупки квартир для дальнейшей перепродажи.

Переход России на новую градостроительную парадигму представляется неотвратимым - Мнение

Переход России на новую градостроительную парадигму представляется неотвратимым - Мнение

18.05.2018 - Раздел: Новостройки и строительство

По мнению экспертов компании GVA Sawyer, переход России на новую градостроительную парадигму представляется неотвратимым.


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012