В чем ключевые плюсы и минусы аренды? В чем основные плюсы и минусы ипотеки? Насколько существенна разница платежа по ипотеке и за аренду жилья?

Владимир Кочубей, Руководитель OMetre.ru:

Очевидный плюс аренды это возможность вселиться в готовую для проживания квартиру, имея в кармане всего полсотни тысяч рублей (2–3 арендные ставки). География выбора квартиры в аренду – огромна. Любой город, район, квартал, дом, состояние. Можно «тестировать» локацию на удобство проживания. Поменял работу – переезд поближе к офису займёт несколько дней.

Арендодателю не важны стаж работы, справки о доходах. Квартиросъёмщику не нужно заботиться о налоге на недвижимость, страховках. Иногда, с собственниками можно договориться о зачёте в счёт оплаты каких-то проводимых улучшений (ремонт, покупка техники, мебели). Кстати, при возникновении временных финансовых трудностей, зачастую с человеком проще договориться об отсрочке, чем с банком. А в кризис можно обсудить и снижение арендной ставки.

Минусы – вы практически бесправны. Случись что, судиться, конечно, можно. Но КПД такой практики с нашей судебной системой стремиться к нулю. Тем более что обычно первый рамочный договор составляются только на 11 месяцев, чтобы избежать необходимости его регистрации. Часто по истечении этого срока, других бумаг вообще не составляют.

То есть, даже находясь в отличных отношениях с собственником, вы никогда не будете застрахованы от повышения цены. Или от новости, что пора срочно съезжать. Неважно есть ли у вас время и деньги на поиск нового варианта.

Арендатору сложнее решить вопрос с регистрацией по месту проживания. Но проще нарваться на мошенничество, чем при купле-продаже. Мошенников больше. Ведь тут не нужно иметь особую подготовку, организацию, сеть, ухищрения. А сам поиск и сделки заключаются без серьёзного анализа и юридической поддержки. Ну и, конечно, съёмное жильё – психологически «чужое». Заботиться о такой квартире хочется меньше, чем о своей. Оторвалось, поцарапалось, протекло – и ладно. Плюс, не сделаешь ремонт, не обставишь всё под себя. Каждый день вы возвращаетесь в гости. И помните – ключи от квартиры есть у чужого человека.

Не удивительно, что люди стараются быстрее обзавестись собственным жильём. А в крупных городах, особенно если нет «фамильной» жилплощади бабушек-дедушек, накопить на квартиру непросто. Благо есть ипотека. И речь не только о новостройках. Одновременно выплачивать ипотеку и снимать жильё, ожидая, пока достроят дом – сценарий рискованный.

Между тем у ипотеки есть явные преимущества. Она лишена минусов аренды. Кредит дают не только «семьям славян». Никто не упрекнёт вас, что у вас маленькие дети или домашние животные. Никто не откажет вам в регистрации. Не поднимет ежемесячный платёж, если вы кредитуетесь по фиксированной ставке. Не выставит на улицу, если платите по графику. Не нужно переживать, понравитесь ли вы бабушке-соседке или участковому.

Ипотечные платежи можно уменьшать. Хоть каждый месяц. Доход подрос или накопил денежку – сделал частично-досрочное погашение – платёж уменьшился. Можно остановиться на любой комфортной сумме. Например, 5 000 рублей в месяц. Это удобный и популярный сценарий выплат. По статистике банков, граждане берут ипотеку в среднем на 15 лет, а выплачивают за 7 лет.

Кроме того, когда в экономике всё налаживается и рынок начинает расти, платёж не подпрыгнет за ним. А если чудесным образом ипотечная ставка в стране снизится, например, до 6–8%, то есть рефинансирование.

Минусы ипотеки – обязанность подтвердить финансовую устойчивость и иметь первоначальный взнос. Хотя есть программы без такового, но они предлагаются немногими банками на избранные объекты. Другой момент касается любого собственника жилья – налоги.

Некоторые любят ссылаться на расчёты, по которым за всё время кредита будет выплачена, например, двукратная стоимость квартиры. Тут стоит помнить сразу о ряде моментов. Во-первых, вы занимаете деньги. Это не бесплатно. Во-вторых, учитывая досрочное погашение и средний срок жизни кредита, переплата выходит гораздо меньше. В-третьих, снимая квартиру, вы точно так же отдаёте деньги другим людям. Условно, аренда жилья по 30 тыс. р./мес. за 7 лет выльется в 2,5 млн р. Прибавьте сюда расходы на риелторов и депозиты при 1–2 переездах, заложите вероятное повышение ставки. Сравните с размером переплаты (те же 7 лет по сценарию досрочного погашения).

Что касается сравнения ежемесячных платежей по ипотеке и аренде, то здесь всё зависит от условий задачи. Локация, количество комнат, сумма кредита – все очень индивидуально. Любые сравнения некорректны, лишь справка: средняя ставка аренды на обычные 1–2 комнатные квартиры в Подмосковье составляет 19–26 тыс. р./мес. В Москве – 30–38 тыс. р./мес. При этом средний размер выдаваемой в регионе ипотеки, соответственно 2,5 и 3,5 млн р. Что при среднем сроке кредита 15 лет, даёт платёж 32 и 44,8 тыс. р./мес.

Похожая ситуация по всей стране. Согласно свежим исследованиям, средняя ставка (без уточнения типа квартиры) – 13 140 р. До 10 000 р./мес. укладываются 38% квартирантов. Ещё 30% платят 10 000–20 000 р. На 20 000–30 000 р. приходится 7%. При этом средний размер ипотечного кредита по РФ – 1,68 млн р. Примеряя варианты на себя, на свои возможности, обратите внимание на уровень цен понравившегося района. Соотнесите предстоящие расходы, в том числе ремонт, если рассматриваете новостройку. И взвесьте упоминавшиеся выше плюсы и минусы.