Аренда жилья в 2016-м: на массовом рынке Москвы за год спрос на комнаты вырос на 20 процентов

Согласно исследованию Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, уходящий год на столичном рынке найма жилья ознаменовался выравниванием спроса и предложения в экономклассе: наиболее ликвидными являются объекты в современных панельных домах на окраинах – по сравнению с 2015-м рост спроса составляет 18,7%, при этом востребованность жилья в новостройках снизилась в два раза, за год многокомнатные квартиры стали популярнее на 23,5%, а «однушки» потеряли 9,7% спроса; средний срок принятия решения о найме уменьшился до 2-3 дней против 1-1,5 недель в прошлом году.

Спрос и предложение

В уходящем году – впервые с августа докризисного 2013-го – специалистами Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость было отмечено совпадение уровней спроса и предложения самых экономичных объектов на столичном рынке аренды жилья. Напомним: осенью 2014 года произошел существенный рост предложения при значительном падении спроса – тогда разница между показателями составляла 2,5 раза. Спустя год традиционный «высокий» сезон снизил разрыв: предложение на тот момент превышало спрос в 1,5 раза. В 2016-м равенство этих позиций удерживалось в течение активного осеннего сезона, с началом зимы произошел традиционный небольшой спад заинтересованности арендаторов.

Относительно характера спроса нанимателей специалисты компании констатируют существенные изменения. Так, по сравнению с показателями последнего квартала 2015 года сегодня востребованность объектов в «хрущевских» пятиэтажных домах упала на 6,2%, в старых панельных 9-14-этажках – на 13,3%. Заинтересованность в «сталинских» квартирах за год снизилась на 66,7%.

Значимый рост спроса – на 18,7% – пришелся на лоты в современных панельных домах, однако в настоящее время он не может быть удовлетворен: доля «панелей» в общем объеме предложения составляет 26%, тогда как в общем объеме спроса – 57%.

Главной причиной популярности такого жилья специалисты называют его низкую стоимость найма за счет локации «молодых» домов экономкласса: их активное строительство осуществляется главным образом на окраинах Москвы.

В первую очередь мотивами бюджетосбережения руководствуются наниматели и при выборе объектов по количеству комнат: востребованность многокомнатных квартир, которые можно арендовать в складчину, за год выросла на 23,5%, низкобюджетных комнат – на 20,1%. Несмотря на эти изменения, 1- и 2-комнатные квартиры остаются наиболее востребованными на рынке: на их доли приходится 37 и 26,5% соответственно.

Цены В течение всех последних кризисных лет средняя стоимость найма на столичном рынке массового жилья менялась несущественно, коррекция происходила в индивидуальном порядке – на определенные объекты и в результате торга.

Однако именно в августе этого года, при повышении спроса до уровня предложения, стоимость аренды объектов экономкласса парадоксально снизилась – по отношению к августу 2013-го. Так, 1-комнатные квартиры в нынешнем августе в рамках рассматриваемого периода подешевели на 4,9%, 2-комнатные – на 13,7%, 3-комнатные – на 20,8%.

Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Суть изменения цен именно в августе этого года, когда спрос поднялся до уровня предложения, – в отмене скидок на самые ликвидные объекты. В течение всего кризисного периода стоимость найма в рекламных объявлениях была несколько завышенной: арендодатели понимали, что в дальнейшем неизбежен торг и скидки по его результатам – тоже. Кроме того, у них, так сказать, попросту рука не поднималась вдруг, вот так сразу и самостоятельно, без моральной подготовки указать в рекламе арендную ставку своей квартиры ниже обычной на 10-15%. С течением времени собственники адаптировались к ситуации на рынке, а востребованные квартиры стали сдаваться без всякого дисконта. В течение двух осенних месяцев, как мы и предполагали, происходило плавное и небольшое повышение арендных ставок. К декабрю средняя стоимость найма 1-комнатных квартир увеличилась до 30 400 рублей, 2-комнатных – до 38 400 рублей, 3-комнатных – до 46 500 рублей. Однако пока нет речи о кардинальном изменении в доходности аренды».

Изменения в системе ценообразования

В этом году в традиционной системе ценообразования произошли определенные изменения: в частности, фактор обеспечения безопасности сегодня волнует 80% нанимателей объектов массовых сегментов – их интересует оборудование квартир домофонами, наличие видеонаблюдения в подъездах, хорошая освещенность улиц в районе. В прошлые годы такие требования в заявках на поиск жилья не предъявлялись. Отсутствие подобных опций удешевит найм не более чем на 5%, но зачастую такие квартиры просто остаются без внимания.

Наличие «детской» инфраструктуры – детсадов, школ, поликлиник и т. д. – сегодня волнует арендаторов гораздо меньше, чем раньше: за этот год количество квартирантов, приезжающих в чужой город с детьми, снизилось на 20-25%.

Сроки принятия решения о найме

Согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, сроки экспозиции на сегодняшнем столичном рынке аренды квартир по сравнению с прошлым годом сократились. Если говорить о наиболее ликвидных экономичных предложениях, то в настоящее время арендаторы выбирают нужный объект из двух-трех за один-два дня – самые востребованные не задерживаются в экспозиции, но базы данных быстро пополняются новыми. Год назад решение принималось после просмотра 8-10 вариантов в течение 1-1,5 недель.

Состав арендаторов

На московском рынке аренды жилья экономкласса отмечена тенденция стабилизации и почти полного прекращения внутренних миграций нанимателей. В столицу возвращаются региональные и иностранные арендаторы: до 85% заявок на подбор вариантов поступает от приезжих из городов РФ и стран бывшего Советского Союза.

Наметившаяся тенденция этого года в сегментах «комфорт» и «бизнес» – рост числа европейских фирм, которые арендуют московские квартиры для своих сотрудников: они регистрируют совместные предприятия в России и открывают представительства в столице. Данная тенденция также усиливается среди компаний из Китая и Кореи, все большую активность проявляют организации из регионов РФ и стран бывшего СССР. В настоящее время количество объектов для таких «корпоративных» арендаторов увеличилось в два раза по сравнению с прошлым годом и сравнялось с показателем 2014-го – это 12% от общего объема предложения. Сейчас состав «корпоративных» нанимателей выглядит так: 49,5% – представители стран Азии, 37,5% – сотрудники региональных организаций РФ, 10% – из стран бывшего СССР, 3% – из Европы.

Оксана Полякова: «“Корпоративный” тренд возник под влиянием различных факторов, в частности, развитие импортозамещения способствует активизации деятельности отечественных предприятий; бизнесмены из стран Азии крайне заинтересованы в совместных деловых проектах на территории нашей страны и тоже открывают все больше своих представительств; европейские фирмы снова стали появляться в России и арендовать жилье для сотрудников».

Аренда квартир в новостройках

Несмотря на растущую популярность объектов в современных домах на окраинах столицы, количество арендаторов квартир в только что построенных домах (в течение 3 лет после ввода в эксплуатацию здание считается новостройкой) снизилось в два раза по сравнению с докризисным 2013 годом: их доли от общего числа нанимателей – 5% и 10% соответственно.

Оксана Полякова: «С одной стороны, причиной этому являются неудобства периода адаптации – усадка дома, неналаженные коммуникационные системы, недостаточная развитость инфраструктуры и т. д. С другой стороны, это объясняется богатством выбора на рынке аренды. Основная мотивация найма таких объектов – дисконт 7-10%. В некоторых случаях, когда ремонт в новой квартире выполняется нанимателями, проживание в период работ может быть вовсе бесплатным: 20% съемного жилья в новостройках сдается «под ремонт».

Квартиры «под ремонт»

Согласно исследованию специалистов Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, предложения нанимателям самостоятельно выполнить ремонт в съемной квартире составляют 10% от общего объема объектов и преимущественно распространены на вторичном рынке в сегменте экономкласса. Хотя есть тенденция роста количества таких вариантов найма и в новостройках: это объясняется, в том числе, невысокой платежеспособностью покупателей – сдавая квартиру «под ремонт», можно сэкономить на его выполнении. Есть основания полагать, что данный тренд будет усиливаться.

И на первичном, и на вторичном рынках обычная сумма скидки при сдаче «под ремонт» составляет 10–20%.

Оксана Полякова: «В базе данных Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость в настоящее время отсутствуют объекты «под ремонт» в «сталинских» домах. Это можно назвать характерной особенностью современного рынка жилья в столице: тотального обветшания жилфонда в таких домах не отмечено. Во многом сохранности способствовали сами владельцы квартир в «сталинках»: до середины 1990-х годов данный класс объектов имел статус элитарного, и по сей день эти здания остаются знаковыми для города. Состоятельные люди расселяли коммунальные квартиры, выкупали жилые площади целыми блоками и производили там качественный ремонт. Таким образом, устаревшие, «некондиционные» объекты в рассматриваемой категории сегодня можно назвать редкостью на столичном рынке аренды жилья».

«Каникулярный» найм

На рынке аренды квартир тенденцией, имеющей большой потенциал к усилению, эксперты компании называют «альтернативный» найм на летний период: снять жилье в Крыму в этом году решили 3% «каникулярных» арендодателей. По прогнозам специалистов, это перспективный вариант бюджетного отдыха в условиях продолжающегося кризиса.

Оксана Полякова: «Анализ рынка найма жилья показывает, что за этот год большинство наймодателей приняло «правила игры» в условиях жесткой конкуренции: реализация объектов сегодня возможна только при грамотном подходе к ценообразованию и ориентированности на целевую аудиторию. В 2017-м спросообразующими по-прежнему будут ликвидные объекты экономкласса с удачной локацией. В общем предпосылок к кардинальным изменениям спроса, предложения и размера арендных ставок в настоящее время нет. Рынок аренды жилья крайне зависим от социально-экономической жизни государства в целом – он тесно связан с ней, поэтому «самостоятельные» долгосрочные прогнозы для этого сегмента недвижимости малоперспективны. Так, можно предположить, что отмена санкций в отношении России в 2017 году будет способствовать увеличению числа иностранных арендаторов в столице».