Без дешевой ипотеки рынок рухнет

Одним из следствий кризиса 2014-2017 гг. на рынке жилья стало серьезное изменение вклада факторов, связанных с ипотечным кредитованием, в динамику его развития. До 2014 года уровень ставок и разнообразие ипотечных программ были лишь «одними из» критериев успешности проектов. В последние три года темпы продаж в новых ЖК стали привязаны к параметрам ипотечных инструментов едва ли не сильнее, чем к их местоположению, качеству продукта и даже уровню цен.

Рынок ипотеки демонстрирует устойчивость к негативной макроэкономической конъюнктуре. В отличие от кризиса 2008/2009 гг. объем выданной ипотеки восстановился за один год (а не за два, как в предыдущем кризисе). Рынок растет за счет опережающей динамики в регионах-лидерах. На десять субъектов Федерации, лидирующих по объему выданных ипотечных кредитов в 2016 году, пришлось 46% от общего объема этого рынка (в 2008 году аналогичный показатель составил 43%). Аналогичный тренд отмечается на уровне локальных рынков и отдельных ЖК. Рынок растет, прежде всего, за счет ЖК-лидеров.

Российский рынок кредитования физических лиц в абсолютном выражении стабильно растет на протяжении последнего десятилетия. Сумма всех кредитов, выданная физическим лицам, с 2008 по 2016 год увеличилась с 3,83 до 7,10 трлн. руб. (здесь и далее приведена статистика ЦБ РФ (в абсолютных значениях, без валютной переоценки). Доля ипотеки в общем портфеле розничных кредитов продолжает расти. За три года активной фазы кризиса (2014–2017) она увеличилась с 31% до 42%. Это связано как с успешно реализованной программой субсидирования ставок на первичном рынке жилья, так и со снижением спроса и привлекательности других кредитных продуктов. В указанный период ставки на потребительские кредиты находились на заградительных уровнях (около 20%); рынок автокредитования находился под давлением из-за достижения уровня первичного насыщения на нем, а также роста цен на автомобили на фоне девальвации рубля. Квартиры, напротив, с 2014 года лишь снижались в цене, особенно заметно было стремление застройщиков снизить порог входа на рынок. Низкий уровень просрочки (в последние 1,5 года этот показатель снизился до 2,5-3%) сделал ипотечные продукты привлекательными для многих банков, рост конкуренции за заемщиков вынуждает банки снижать ставки, улучшать условия, предлагать схемы рефинансирования ранее выданных займов.

Темпы роста рынка ипотеки в 2016-2008 гг. в регионах-лидерах были ощутимо выше, чем в среднем по РФ. В Москве, Московской области объем выданных ипотечных кредитов за указанный период вырос более, чем в 3 раза. Еще выше прирост (в 3,5 раза) отмечался в Татарстане. Перечень регионов-лидеров по объему выданных кредитов включает в себя помимо 2 крупнейших агломераций страны, субъекты Федерации, где сильнее всего выражен внешний спрос за счет миграционного притока населения (Краснодарский и Красноярский края, Свердловская область, Новосибирская область).

Привлекательные ипотечные ставки становятся одним из ключевых драйверов спроса на квартиры в новостройках, что подтверждается анализом темпов и структуры продаж, выполненного Аналитическим центром ЦИАН на примере Москвы и Московской области. Доля ипотечных сделок в топ-10 ЖК по средним месячным темпам продаж в 2016-2017 гг. в Москве, Новой Москве, Московской области выше на 11, 5 и 9 процентных пунктов соответственно (чем у прочих ЖК, представленных на рынке). В большинстве ЖК-лидеров по темпам продаж доля ипотечных сделок превышает 50%. В лидирующем по средним темпам продаж в Москве в старых границах ЖК «Мещерский лес» доля ипотечных сделок составляет 53%, в лидирующем в Новой Москве «Саларьево Парке» - 46%, в комплексе «Пригород Лесное» (лидере по темпам в Московской области) – 65%.

Перспектива снижения ключевой ставки ЦБ и увязанный с ними рост доступности ипотечных продуктов позволяет оптимистично смотреть на перспективы развития первичного рынка жилья (именно в контексте прироста числа сделок за счет ипотечных покупателей недорогих квартир) . Сокращение доходности банковских депозитов (до 5-6% годовых) вновь делает недвижимость привлекательным инструментом сбережения накоплений (перспективы инвестиционного роста цен сейчас отсутствуют, но и на вкладах можно заработать совсем немного). Одновременно, возросшая зависимость застройщиков от уровня ипотечных ставок, сделает их финансовое положение менее устойчивым в случае изменения внешней финансовой конъюнктуры.

Группировка ЖК по средним темпам продаж и средней цене реализованной квартиры наглядно демонстрирует важность фактора доступности ипотеки для устойчивого развития рынка на текущем этапе. Темпы продаж, достаточные для уверенной реализации стандартных проектов по комплексному освоению территорий (в большинстве случаев соответствующие темпам >75 лотов в месяц) на Московском рынке жилья в 2016-2017 гг. достижимы при сочетании двух условий – снижению среднего чека (до 9 млн руб. в Москве в старых границах, до 6 млн в Новой Москве и Московской области) и росту доли ипотечных сделок. Именно покупатели недорогих квартир (для многих из которых это первая сделка по покупке квартиры в жизни), которым выйти на рынок и помогают снижающиеся ипотечные ставки, формируют основную часть растущих темпов продаж. Этот тренд приводит к выравниванию ценовых различий в пределах московской агломерации, так как многие застройщики стали понимать, что попытка привязать цены к сложившемуся уровню цен вторичного рынка (где много сделок носят частично безденежный характер) приводят к снижению темпов продаж именно за счет потери аудитории с более низкими доходами.