Что будет с рынком ипотеки в 2018 году

Глава Сбербанка Герман Греф считает, что повышение ставок носит временный характер. По его словам, как только рынок “успокоится” кредиты вновь будут дешеветь. Директор же единого института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ» Александр Плутник, выступая на Восточном экономическом форуме, заявил, что ставки по ипотеке в России в ближайшей перспективе не имеют ресурса для дальнейшего снижения. Мы опросили экспертов рынка недвижимости о том, куда будет двигаться ипотечный рынок до конца 2018 года и то будет со ставками?

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

- С мнением об исчерпании ресурса снижения ипотечных ставок можно подискутировать: в России одна из самых высоких ставок по ипотеке среди стран ОЭСР. Высокие ставки по ипотеке искусственно сдерживают спрос на жилье и препятствуют его росту. Тем более дешевый кредит необходим в тот период, когда экономический рост очень слабый.

Полагаю, что до конца 2018 года ситуация на ипотечном рынке принципиально не изменится, хотя стоимость кредита будет постепенно возрастать. Спрос сохранится на высоком уровне, пока ставки останутся ниже отметки 10-11% годовых. Впрочем, по мере углубления стагнации в экономике, рынку жилья потребуется более мощная «инъекция» доступных кредитов для населения, чтобы поддержать спрос на высоком уровне. Даже при нынешних ставках нельзя сказать, что спрос на жилье достаточный.

Покупателю в текущей ситуации лучше долго не раздумывать. Если есть возможность привлечь кредит на покупку, то лучше ею воспользоваться сейчас, потому что в следующем году к негативной тенденции, связанной с ростом ставок, добавится повышение цен на жилье из-за роста НДС.

Павел Жуков, аналитик QBF:

- По нашему мнению, на данный момент отсутствуют достаточные основания для понижения ипотечных ставок в среднесрочной перспективе в основном из-за антироссийской риторики со стороны США, которая сохраняется уже достаточно давно и со временем только усиливается. Это уже привело к повышению стоимости ипотеки. Так, по данным аналитического портала IRN.RU, Райффайзенбак стал первой кредитной организацией, которая еще 22 августа подняла минимальные ставки по ипотеке на 1 п.п. до 10,49% годовых, причем в последний раз повышение происходило четыре года назад.

Запланированные Сенатом США санкции против российского банковского сектора и новых выпусков государственных долговых бумаг неизбежно приведут к повышению стоимости заемных денежных средств, в том числе и для банков, что в конечном итоге вынудит их поднять ставки. Более того, по итогам заседания в пятницу 14 сентября ЦБ РФ принял решение повысить уровень ключевой ставки на 25 б.п. до 7,5% годовых. Это свидетельствует о том, что обозначенный ранее курс регулятора на понижение ставок завершился, и возможность ослабления денежно-кредитной политики остается под большим вопросом в основном из-за высокой волатильности на отечественном валютном рынке.

Учитывая вышеуказанные аргументы, мы считаем, что не стоит откладывать приобретение недвижимости, так как дальнейшее развитие событий вряд ли будет происходит по позитивному для потенциальных покупателей сценарию.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:

- Предпосылок для снижения ипотечных ставок в ближайшее время я не вижу. Наоборот, банки будут постепенно повышать ставки, чтобы компенсировать риски нестабильной финансовой ситуации, инфляционных ожиданий, возможных санкций и других тенденций, которые оказывали влияние на экономику страны в последний период. К сожалению, мы уже сейчас достаточно регулярно получаем сообщения от банков-партнеров о повышении ставки от 0,5 до 1,5.

В этих условиях я рекомендую всем, кто хочет улучшить свои жилищные условия, действовать быстро, решительно и не откладывать важное решение о приобретении недвижимости на будущее. Ваш дом – это та крепость, которая при любой экономической ситуации будет основой благосостояния и сплоченности семьи.

На общем уровне повышения ипотечных ставок, которые сейчас в среднем по оценкам аналитиков составляют 9-9,5% и будут расти, сейчас в «Балтийской жемчужине» можно приобрести недвижимость класса «комфорт» и выше на побережье Финского залива по ставкам от 6%. Жилые кварталы микрорайона аккредитованы в 12 различных банках, которые предлагают широкий выбор условий кредитования. Так с января 2018 года мы принимаем заявки по программе «Семейная ипотека с государственной поддержкой» со сниженной до 6% ставкой от банков-партнеров «Российский капитал», Сбербанк и ВТБ. Воспользоваться выгодным предложением можно всем, у кого после 1 января 2018 года родился ребенок, при условии, что до этого момента в семье уже был один или более детей.

Также в нашей компании работает ипотечный специалист, услуги которого для наших клиентов предоставляются абсолютно бесплатно.

Валерий Курганов, советник генерального директора ООО Проминстрах по правовым вопросам:

- Ослабление рубля за последние несколько недель оказало влияние на ожидания финансового рынка в отношении инфляции и процентных ставок. Показатели долгосрочных инфляционных ожиданий значительно выросли. Поэтому, если кто-то планировал брать ипотеку, то это стоит делать сейчас, поскольку надеется на дальнейшее снижение процентных ставок уже не стоит, наоборот, возможно их повышение в ближайшем будущем.

Ставки по ипотечным кредитам уменьшались следуя за ключевой ставкой Банка России, которая за последний год снизилась с 10 до 7,25%. Однако на трех последних заседаниях ЦБ ставку не уменьшал, объясняя это возросшими макроэкономическими и инфляционными рисками. Принимая во внимание введение со стороны США нового пакета санкций, а также угрозу новых, еще более жестких, денежно-кредитная политика вряд ли смягчится в ближайшее время – наоборот, Банк России будет вынужден повысить ключевую ставку. Соответственно, это отразится и на стоимости ипотеки, она возрастет.

Если санкциями будет введен запрет на операции с новыми выпусками российского госдолга со сроком обращения более двух недель, а также запрет на долларовые операции для российских госбанков, то привлечение иностранного финансирования для российского государства, банков и компаний, значительно подорожает. А значит, и внутри страны кредитные ставки пойдут вверх, чтобы компенсировать выпадающие источники заемных средств. Вырастет ключевая ставка, доходность облигаций и депозитов. Неизбежно подорожает и ипотека.

Поэтому маловероятно, что рынок «успокоится» и кредиты будут вновь дешеветь. Скорее всего будет наоборот и ставки по ипотечным кредитам будут только расти.

Елена Балашова, директор, направление «Аналитика недвижимости и информационные технологии» Группа компаний SRG:

- До конца 2018 года объем выдачи ипотечных кредитов будет расти, т.к. уже сейчас у банков сформирован пул решений на выдачу кредитов и одобрены условия, в том числе и процентные ставки. Информация о планируемом изменении ключевой ставки ЦБ также может подтолкнуть клиентов к получению кредитов до конца 2018 г. В будущем объемы кредитования будут зависеть от изменения ключевой ставки.

В случае роста ключевой ставки ЦБ постепенно вырастут и кредитные ставки.

С учетом сложившейся политической и экономической ситуаций можно предположить, что в ближайшей перспективе ключевая ставка снижаться не будет, возможен только рост. Поэтому, если в планах приобретение недвижимости, то лучше ее купить в 2018 году.

Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге:

– В связи с нестабильностью национальной валюты и уже состоявшимся повышением ключевой ставки ЦБ более вероятный сегодня сценарий – это движение ставок вверх. При этом рост ставок на 0,5-1,5% не будет иметь значительных последствий для рынка, а большей динамики до конца 2018 года ожидать не стоит. Да, прибавление ставок даже на 0,5% при крупной сумме кредита и длительном сроке обернется достаточно существенной переплатой, однако пока лучшего инструмента, чем ипотека, для приобретения собственной квартиры на рынке нет. Сейчас доля сделок с использованием ипотеки в «Аквилон Инвест» составляет около 60%, это основной инструмент, который позволяет гражданам купить собственное жилье. Повышение ставок сыграет скорее на увеличении спроса, которое мы замечаем уже сейчас – покупатели стремятся оформить сделку на старых условиях. Торопиться ли с оформлением ипотеки? Думаю, принимать столь важное решение всегда стоит взвешенно, оценив прежде всего не ситуацию на рынке, а личное или семейное финансовое положение.

Ирина Тюрина, руководитель отдела ипотечных программ «ПСК»:

Ставки по кредитам зависят от ключевой ставки ЦБ РФ. На днях, 14 сентября, ЦБ РФ впервые с декабря 2014 года принял решение повысить ставку на 0,25 п.п. – до 7,5%. Как показывает практика, в течение последних лет банки активно реагировали на изменения и корректировали свои тарифы в течение месяца-двух после решения ЦБ РФ.

С апреля прошлого года размер ставки стал ниже 10 п.п. и с того времени постепенно снижался. Это стало одной из причин того ощутимого всплеска ипотечных сделок, который мы наблюдаем на рынке недвижимости последние полгода-год. Ему способствовали не только семьи, у которых есть потребность в отдельной жилплощади, но и клиенты с несколькими миллионами рублей, которые решили, что сейчас удачный момент для инвестиций в квадратные метры. Они посчитали и поняли, что доходность будет либо на равных с депозитом, либо выше.

Сейчас, возможно, произойдёт незначительное удорожание ипотеки, но на количество сделок это не повлияет. Последние годы ипотека показывает рост, при том что ставки ещё в апреле 2015 года составляли 18%. Затем они постепенно снижались и число сделок только росло.

Если посмотреть на статистику, то на ипотечные сделки при покупке новостроек приходится примерно 50% продаж. Кредит берут, в том числе, и потому, что это наиболее оптимальный для многих способ приобрести жильё. Даже когда ставки были в два раза выше, чем сейчас, люди находили возможность купить квартиру: прибегали к тому же рефинансированию кредита. К тому же, банки совместно с застройщиками всегда готовы пойти навстречу и предложить новые продукты, в том числе программы с субсидированными ставками. 

Ольга Нарт, Руководитель Департамента управления продажами и маркетинга УК «Развитие»:

- Повышение ключевой ставки приведет к росту ставок по ипотеке — мы уже можем наблюдать этот процесс на примере целого ряда банков. Поэтому приобретать жилье выгодно именно сейчас, пока еще ставки находятся на достаточно низком уровне. Кроме того, в ближайшее время ожидается ужесточение требований к тем заемщикам, которые брали ипотеку с минимальным первоначальным взносом — до 20%, что вызовет общее удорожание кредитов. Благоприятной для покупки квартиры нынешнюю ситуацию делает и тот факт, что за последнее время предложение на рынке новостроек существенно расширилось – поскольку в преддверии вступления в силу поправок к 214-ФЗ было запущено огромное количество новых проектов. Так что в данный момент у покупателей есть возможность сделать выбор из очень широкого ассортимента квартир, и приобрести жилье по комфортной для себя ипотечной ставке.

Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group:

- С мнением Германа Грефа можно согласиться, но вопрос только в том, когда рынок «успокоится». На мой взгляд, сегодня никто не возьмется судить о временных рамках текущей нестабильности в экономике и внешней политике. Понятно только то, что в случае ужесточения санкций против финансового сектора России, ставки по кредитам будут повышены, а значит, и заемные средства станут дороже, что негативно скажется как на бизнесе застройщиков, так и на покупателях жилья. Рентабельность строительства остается относительно невысокой. Если она и дальше будет снижаться из-за роста издержек, девелоперы начнут инвестировать в другие активы.

Кроме того, понадобится «спасать» ипотечное кредитование, чтобы поддержать спрос на жилье, поскольку ипотека – важнейший фактор роста объема строительства (через стимулирование покупателей). Если государство разработает поддерживающие мероприятия (субсидирование ипотечных ставок, к примеру), то мы постепенно сможем адаптироваться к новым вызовам. Кстати, софинансировать кредитование можно не только для покупателей, но и для застройщиков.

Учитывая ситуацию в банковской сфере (монополизм, высокая стоимость кредита), я полагаю, что стимулирующие программы для кредиторов неизбежно понадобятся при переходе на проектное финансирование.

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:

- До конца 2018 года сохранятся основные тенденции развития ипотечного рынка, которые мы наблюдаем сейчас. Спрос будет возрастать, причем, возможно, ускоренными темпами, так как начало повышения ставок простимулирует покупателей ускорить решение жилищного вопроса, пока стоимость кредита находится на приемлемом уровне. Предпосылок к повышению ставок действительно сейчас больше, чем к снижению.

Поэтому занимать выжидательную позицию сейчас – это рискованная стратегия, потому как уже к концу текущего года стоимость заемных средств может вырасти. Причем если ситуация с санкциями будет развиваться по негативному сценарию, ставки по ипотеке могут вырасти резко и почти внезапно, что станет неприятным сюрпризом для покупателей. К тому же следует помнить о возможности рефинансирования кредита по более низкой ставке, если тенденция к снижению стоимости кредита восстановится.