Что остановит собственников жилья от повышения арендных ставок

Эксперты группы компаний Active рассказали о причинах, которые могут оставить собственников жилья от повышения арендных ставок.

Яков Волков, генеральный директор группы компаний Active (входят АН Штаб квартир и Арендафон), г. Санкт-Петербург:

- Прошлый год запомнился нам настоящим ипотечным бумом. Напуганные новостями о повышении кредитных ставок и стоимости квартир в новостройках, потенциальные заёмщики осаждали банки в надежде получить жилищные займы. Люди стремились взять кредит вне зависимости от своего финансового положения и заработной платы. Однако, как показала практика, в новом году первыми о повышении цен заявили не банки и строительные компании, а собственники съёмного жилья. Давайте разберёмся, почему арендные ставки ежегодно растут вне зависимости от экономической ситуации.

Фактор № 1: мало ипотеки

Несмотря на прирост ипотечных кредитов, реальный процент людей, которые покупают квартиру с помощью заёмных средств, все равно остаётся достаточно скромным. По данным опроса фонда «Общественное мнение» лишь 19% россиян считают, что могут позволить себе жилищный займ. Причём менее 10% из них на сегодняшний момент выплачивают кредит. Чтобы понять, почему ипотека не станет массовым продуктом в ближайшие несколько лет, давайте посмотрим на портрет среднестатистического россиянина, который составил все тот же фонд «Общественное мнение». Итак, 28% жителей нашей страны назвали своё материальное положение плохим. 34% заявили, что им хватает денег на одежду, но не хватает на покупку бытовой техники. 14% сказали, что денег не хватает даже на питание. 24% утверждают, что могут себе позволить нормально питаться, но на покупку одежды зарплаты уже недостаточно.

Глядя на эти неутешительные цифры, становится понятно, что пока реальные доходы россиян не начнут расти, покупка собственного жилья для многих из нас останется непозволительной роскошью. При этом аренда комнаты или квартиры - это более дешёвая возможность обзавестись отдельной жилплощадью. Поэтому спрос на съёмное жилье будет оставаться стабильным.

Фактор № 2: цена вопроса

По данным за 2018 год стоимость арендного жилья выросла в 28 из 37 регионов России. Лидерами, как всегда, стали Москва и Санкт-Петербург, как наиболее крупные мегаполисы. В среднем по России ежемесячные ставки увеличились на 2,5%. И если в прошлые годы средняя арендная плата росла за счёт удорожания элитных объектов, то сейчас увеличилась стоимость жилья в сегменте эконом.

Например, по данным исследования наших аналитиков ГК Active, в пик сезона (III квартал) рост арендных ставок в Петербурге составил до 8% на однокомнатные квартиры и до 10% на двухкомнатные. Конечно, традиционное затишье на рынке аренды в зимние месяцы немного затормозило повышение цен, но ненадолго.

Поскольку рынок съёмного жилья состоит в основном из объектов частных лиц, при формировании стоимости арендных ставок собственники опираются не на объективные экономические факторы, а на собственные ощущения. По мнению владельцев основной финансовый кризис миновал, поэтому можно вновь занять уверенную позу в отношении клиентов, тем более что поток арендаторов не ослабевает.

Хорошая новость в том, что собственники всё-таки стали более адекватно оценивать свою недвижимость. Однако владельцы наиболее доступных объектов, как правило, теперь менее сговорчивы. Востребованность бюджетных квартир сегодня настолько высока, что арендодатели не стремятся брать на себя дополнительны обязательства перед клиентами. Так, например, только 35% владельцев готовы обновить технику и мебель в своих квартирах или устранить неполадки за свой счёт. Для сравнения, в 2015 году на уступки жильцам шло до 80% собственников съёмной недвижимости. Зато многие перестали отказывать клиентам заочно, предпочитая встретиться с потенциальными жильцами лично. Объявления из разряда «только для славян» постепенно уходят в прошлое. Однако семьи с детьми и животными по-прежнему возглавляют список неугодных арендаторов. По неофициальной статистике только треть владельцев квартир готова сдать жилье этой категории, причём, как правило, по завышенной стоимости.

Фактор № 3: выгода

В пользу арендаторов говорят и простые математические расчёты. Ежемесячная ставка за съёмное жилье значительно ниже, чем платёж по ипотеке. Например, если вы решитесь на покупку квартиры стоимостью около пяти миллионов вам придётся отдавать банку 40-45 тысяч рублей каждый месяц плюс первоначальный взнос в размере 20 процентов, а это примерно 1 миллион рублей. Также не забывайте о стоимости страховки для кредита, затратах на ремонт и меблировку новой квартиры. Если сложить все расходы, окажется, что на эти деньги можно спокойно арендовать жилье в ближайшие лет 20. Поэтому многие из нас выбирают съёмную квартиру взамен собственной, как наиболее лёгкий и необременительный вариант. Поэтому спрос на аренду жилья будет держаться до последнего, а следовательно, и её стоимость будет неизменно расти.

Единственный положительный момент в том, что повышение ставок не будет превышать 10% даже в самый пик сезона, поскольку падение реальных доходов населения - тот объективный фактор, который сдерживает аппетиты собственников.