Эксперты рассказали о том, почему программа капремонта "буксует"

Программа капремонта многоквартирных домов с момента появления подвергается постоянной критике. То взносы слишком высоки, то льготы слишком малы, то цели не вполне ясны... В начале марта тема вновь стала горячей. Депутаты партии "Справедливая Россия" заявили о подготовке обращения к председателю правительства РФ Дмитрию Медведеву с требованием признать неудовлетворительной реализацию программы капитального ремонта многоквартирных домов. Есть ли шансы у программы выстоять? И что ей для этого нужно, "Интерфаксу" рассказали эксперты.

Слишком длинные деньги

"Программа капремонта действительно не оправдала тех ожиданий, которые на нее были возложены. Жители как новых, так и старых домов обязаны делать ежемесячные взносы на капитальный ремонт своего дома, не имея фактической отчетности по ним и контроля над ними", — рассказывает директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов.

Поддерживает коллегу генеральный директор управляющей компании "Техстрой" девелоперской группы "Сити XXI век" Дмитрий Мацкевич, который отмечает, что программа и правда оказалась не самой удачной.

"Осуществить благие намерения мешает в корне неверный подход: собственникам предлагается отчислять средства "в общий котел", вне зависимости от возраста жилья. При этом владельцы, к примеру, новых квартир не вполне понимают, за что они платят и когда смогут потратить вложенные средства на свой дом", — говорит эксперт, поясняя, что ситуация усугубляется низким уровнем доверия ко всем вложениям "на будущее" посредством государственных механизмов.

"Большинство собственников хорошо помнят, как обесценились средства на сберегательных счетах после развала СССР и во время кризисов 1999 и 2008 года, наблюдают, как сложно выживать сейчас пенсионерам на ту пенсию, которая определена государством. Не возникнет ли через 20-30 лет такая же ситуация с капитальным ремонтом домов, не услышат ли собственники ставшую классикой фразу "денег нет, но вы держитесь", — задается вопросом Д.Мацкевич.

Мнение депутатов "Справедливой России" совпадает с такой позицией. Перспектива получить деньги на капремонт многоквартирных домов из "общего котла" через 25 лет выглядит несколько виртуально, считает председатель комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская

Она отмечает, что это достаточно длительный срок, за который ситуация в стране может измениться.

"Например, тех, кто сейчас принимает такие решения, к тому времени уже не будет. К тому же региональный оператор, который управляет "общим котлом", — это обычная некоммерческая организация, а с ней всякое может случиться: ее могут ликвидировать, или она может обанкротиться", — комментирует Г.Хованская.

По ее мнению, в случае форс-мажора бюджет не сможет взять на себя подобные обязательства, поскольку, зачастую, "в бюджете очень сложно найти средства даже на исполнение существующих обязательств".

Многие эксперты видят недостатки программы не в ее растянутости во времени, а в "молодости" и масштабности. "Программа пока молодая и при этом охватывает всю территорию России. Где-то она реализуется удовлетворительно, а где-то действительно провалена — процент выполнения программы капитального ремонта крайне низкий", — рассказывает ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.

Сама себя наказала

Еще одной важной проблемой выступает бездействие и нежелание собственников участвовать в управлении собственного дома. И хотя сегодня сознательность растет (по данным социсследований, уже 45% населения участвует в принятии решений по управлению своим домом, а почти 20% активно пытаются заниматься управлением дома), пока что позиция собственников является довольно слабой.

"Как правило, жильцы не принимают активного участия в вопросах эксплуатации дома. Это происходит не потому, что кто-то им не дает такого права или запрещает, — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости "Невский Простор", вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер. — По моему мнению, так сложилось из-за того, что жильцы недостаточно самоорганизованы".

Причина такой пассивности – историческая, считает эксперт, — поскольку в советские времена такой необходимости не было.

"Всеми подобными вопросами занималось государство. Сейчас оно отошло от решения этих задач, при этом, не выполнив многих обязательств, а собственники недвижимых объектов пока не готовы активно участвовать в управлении домом. По нашему мнению, многих волнует только состояние собственной квартиры. Пока эта ситуация не изменится, никакие программы по капремонту зданий не помогут", — говорит А.Гинвокер.

Пример неспособности собственников многоквартирных домов самоорганизоваться приводит Д.Мацкевич: "В миниполисе "Строгинский", где жители достаточно сплоченные, в том числе, благодаря соседскому клубу и Совету миниполиса, решение о создании собственного счета принял всего один дом из 11. Признаться, такие результаты нас удивили. Правда, сейчас, после получения платежных документов от региональных операторов, многие собственники готовы вновь предпринять попытку собрать соседей и договориться о создании счета, и мы как управляющая компания готовы им в этом содействовать".

Все подряд

Отсутствие или слабость института общего собрания собственников влечет за собой следующую проблему.

"В большинстве случаев четкого решения о необходимых объемах капитальных работ не принимается. Все, что сейчас реализуется, подводится под единую форму проектно-сметной документации (ПСД), которая зачастую не соответствует действительности. Нередки случаи, когда принимается к реализации ПСД (финансирование, проект производственных работ (ППР), подрядчики) на четырехподъездную пятиэтажку со скатной кровлей, а по факту – это трехподъездное двенадцатиэтажное здание с плоской кровлей", — рассказывает исполнительный директор ГК "Сапсан" Дмитрий Иванов.

А. Пыпин сетует на отсутствие подрядчиков для проведения капитального ремонта. "Основной проблемой является то, что нет достаточного количества подрядчиков, специализирующихся на типовом капитальном ремонте и способных выполнять работы качественно и в срок. Причем работы эти разнообразные — и по отоплению, и по канализации, и по освещению, и по пожарной безопасности и внешним фасадам и кровлям, и по лифтам. Часто один дом ремонтируют несколько подрядчиков, работы которых не скоординированы. Также ремонт затягивает отсутствие жильцов в квартирах, закрытые тамбуры, когда проводятся работы, требующие полной сквозной замены систем во всем доме", — напоминает он.

По мнению эксперта, отсутствуют и стандарты капитального ремонта, которые описывают применяемые материалы, технические решения, технологии работы, сроки монтажа, трудозатраты, требования к квалификации работников.

"Наличие таких стандартов позволило бы оперативно проводить работы по капитальному ремонту и с предсказуемыми затратами и качеством, развить компании которые специализировались бы на конкретных видах работ при капитальном ремонте и при этом эффективно взаимодействовали при проведении одновременно нескольких видов работ", — отмечает он.

Того же мнения придерживается и генеральный директор "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина. "В настоящее время больше всего нареканий звучит относительно качества выполняемых работ. Подрядные организации не справляются с взятыми на себя обязательствами и зачастую сразу после проведения ремонта многие элементы благоустройства требуют дополнительного ремонта или даже замены. Данная проблема предопределена, на наш взгляд, отсутствием единых требований к составу и объему работ по капитальному ремонту", — говорит эксперт.

Она отмечает, что региональные операторы практически не несут ответственности за результаты своей деятельности в части проведения работ по капитальному ремонту.

"Указанные недостатки свидетельствую о необходимости реформирования системы капитального ремонта, прежде всего, в части введения повышенной ответственности со стороны операторов капитального ремонта. Также не лишней будет разработка модели привлечения собственников квартир и третьих лиц, к примеру, управляющих компаний многоквартирного дома, для оценки качества и сроков проведения работ. Подверженность средства фонда капитального ремонта инфляционным рискам требует разработки требований размещения свободных средств фонда с целью минимизации инфляционных издержек", — считает Н.Шаталина.

Под лежачий камень

Хотя у программы капитального ремонта действительно есть свои сложности, но и о результатах забывать не стоит. Так, по словам заместителя министра строительства и ЖКХ РФ Андрея Чибиса, собираемость взносов на капитальный ремонт растет, сегодня она превысила 83%.

"В этом году мы рассчитываем, что по программе капремонта будет отремонтировано порядка 40 тыс. многоквартирных домов на сумму в 180 млрд рублей. Это колоссальная сумма, которую раньше никогда не тратили на ремонт домов. Программа сделала людей более инициативными: собственники начали понимать, что ремонт улучшает и качество жизни в доме, и стоимость их жилья. И сегодня собственники уже хотят знать: как ускорить проведение работ, как использовать более современные и энергоэффективные технологии, можно ли взять кредит или, наоборот, приумножить средства на капремонт за счет размещения на депозите", — поясняет он.

По словам директора по продажам ГК "Гранель" Рустама Арсланова, у программы капремонта, как и у любой столь масштабной программы есть недочеты, но это "болезнь роста".

"Наверное, да, эти механизмы необходимо отшлифовать, чем, насколько я знаю, в Минстрое России сейчас занимаются. Например, предложено создать открытый реестр генподрядных организаций, занимающихся проведением капремонта. А также вести его видеосъемку для контроля. В целом, мне кажется, что все шероховатости постепенно уйдут в прошлое, и программа заработает в полную силу, особенно если собственники начнут проявлять активное участие в управлении своим домом", — заключает он.