Если продавец банкрот

Все же наш отечественный рынок недвижимости пока еще далек от цивилизованных отношений. Поэтому покупая квартиру, надо быть очень внимательным, нужно очень тщательно проверять ее историю. А с принятием закона о банкротстве физических лиц надо проверять еще и продавца: а не имеет ли он непогашенные кредиты. Потому что если он начнет процедуру банкротства, то квартиры покупатель может… лишиться. Как? Об этом и шел разговор на мастер-классе, который провела недавно в Международном университете в Москве директор Агентства страховой компании «Согласие» Олеся Бухтоярова.

Сначала она рассказала слушателям о том, что с октября 2015 года вступил в силу закон о банкротстве физических лиц, и о том, какие он несет опасности для участников рынка недвижимости. Дело в том, что если продавца квартиры признают по суду банкротом, то проданная недвижимость может пойти в счет уплаты долга. Особенно опасны договоры, которые были заключены по неполной стоимости. Такие сделки могут показаться подозрительными и могут быть проверены в первую очередь. Также подвергаются тщательной проверке сделки, которые были заключены между родственниками.

К примеру, должник за 8 месяцев до подачи заявления о признании себя банкротом продал свою трехкомнатную квартиру в центре Москвы за 1 000 000 рублей (цены на недвижимость в центре Москвы мы приводить не будем, но и так понятно, что один миллион – это сильно заниженная цена для трешки в центре Москвы). В банкротстве эта сделка может быть оспорена финансовым управляющим, если эта квартира не была единственной для должника. Причем если бы это было единственное жилье должника, то сделка бы не оспаривалась, т.к. последствия признания сделки недействительной не имели бы смысла – квартира бы вернулась должнику, но реализована в счет расчетов с кредиторами не могла быть, т.к. являлась бы единственным жильем должника.

Или вот еще пример. Муж планирует начать процедуру банкротства. Год назад жена подарила свою долю(1/2) в квартире своему сыну. Квартира была куплена на жену и сына в равных долях, но поскольку жена была браке она является общей с мужем собственностью. Сын полгода назад продал квартиру незнакомому лицу по заниженной стоимости. Будет ли оспариваться эта сделка? «В данном случае, однозначного ответа на этот вопрос нет, - пояснила Олеся Бухтоярова. - Будет оспариваться сделка или нет, зависит от желания кредиторов или финансового управляющего. Другой вопрос: есть ли основания полагать, что сделкой причинен ущерб кредиторам. Жилье единственное и в конкурсную массу попасть не должно, поэтому и ущерба кредиторам нет. Но не все так однозначно. Пленум ВС РВ от 17 ноября 2015 г. N 50 О ПРИМЕНЕНИИ СУДАМИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ПРИ РАССМОТРЕНИИ НЕКОТОРЫХ ВОПРОСОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ В ХОДЕ ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА решил, что должник не может продавать единственное жилье, если есть вступившие в силу решения суда о взыскании долга. Арест такого жилья в целях недопущения продажи законен. Как это повлияет на судебную практику сейчас прогнозировать невозможно. Судебная практика только формируется».

По ходу семинара один из слушателей задал такой вопрос: 10 месяцев назад люди купили квартиру по рыночной цене у совершенно незнакомого человека, оформлена квартира на несовершеннолетнюю дочь. Сегодня приходит письмо от финансового управляющего, где их уведомляют, что фин. управляющий подает заявление в суд о расторжении сделки и истребовании имущества из чужого незаконного владения. Он ссылается на то, что нашему продавцу эта квартира была продана по очень заниженной цене. И мы должны были покупая эту квартиру усомниться в законности сделки. Но мы даже не знали, что ее наш продавец приобрел за цену ниже рыночной у человека, который 2 месяца назад признан банкротом. В собственности нашего продавца эта квартира пробыла 2 года и 2 месяца. Могут ли расторгнуть ту сделку и следом нашу?

Олеся Бухтоярова пояснила, что если квартира куплена по рыночной цене и у незнакомого человека, то проблем быть не должно. Тот факт, что продавец купил квартиру по заниженной цене к вам отношения никакого не имеет. Это проблема продавца и того, у кого он купил. Предыдущую сделку могут оспорить в банкротстве и требовать у покупателя возврата в конкурсную массу рыночной стоимости квартиры, если будет доказано, что банкрот продав квартиру по заниженной цене и причинил ущерб кредиторам. Вы - добросовестный покупатель. 

Вопросов задавалось очень много. Но так как закон еще не так давно вступил в силу и он не «обкатан», нет судебной практики, то и ответов пока тоже нет. Поэтому, если человек сомневается в продавце или чувствует шероховатости в истории квартиры, то лучше данную недвижимость застраховать. Спать будете спокойнее.

Прошедший мастер-класс вызвал большой интерес и у риэлторов (а их было немало в зале), много задавалось вопросов, а некоторые ситуации разбирались даже сообща. Надеюсь, что все извлекут из данного мероприятия немало полезной информации.

Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН