Инвестировать в квартиры больше не выгодно - Эксперт

Сергей Первиков, генеральный директор Prisma Group:

- Говорить о преимуществах инвестирования на рынке недвижимости в массовом сегменте на текущий момент – значит, не понимать того, что происходит. Мой совет мелким инвесторам выглядит так: ваше время прошло, инвестировать в квартиры больше не выгодно.

Дело в том, что до недавнего времени квартира, по сути, являлась биржевым товаром. Недвижимость обладала высокой ликвидностью и постоянным ростом цены, поэтому аккумулировала в себе сверхдоходы, которые поступали в страну во время высоких цен на нефть. В силу того, что бизнес в стране был не сильно развит, и инвестировать больше было некуда, все деньги шли в недвижку.

Но сегодня ситуация такова, что сверхдоходы от нефти в стране прекратились, государство повышает налог на недвижимость. Цена на квартиры не растет, а из-за увеличения налога, становится нецелесообразно владеть инвестиционными квартирами.

Это является следствием перехода в новую экономическую реальность, поэтому использовать старые циклы для прогнозирования изменения цены на квадратный метр неправильно. Не верьте тем, кто будет убеждать в обратном. Сейчас образуются новые циклы. Раньше существовала целая индустрия – 20-30% покупателей были инвесторами: покупали на старте, продавали через 1-1,5 года, зарабатывая 30%, и это было больше, чем в банковских продуктах. Сейчас рынок изменился: есть проекты, где цена падает или, как минимум, не изменяется. Соответственно инвестировать на таком рынке нецелесообразно. Все старые инструменты, типа ЗПИФов, которые были нужны для того, чтобы расширить и снизить стоимость входа на рынок для инвестирования для физлица, они исчезают.

А что же будет? Будет постепенное повышение налога на недвижимость. Это спровоцирует увеличение объема предложения на вторичном рынке – огромное количество квартир даже не сдается, это просто инвестиционные квартиры, которые выкупали подъездами. Люди начнут их продавать. Соответственно, мы ожидаем обрушения цен на рынке вторичной недвижимости. Это потянет за собой обвал цен и на первичке. Проекты в области потеряют покупателей. Весьма вероятно, что проекты будут продаваться ниже себестоимости. Это может произойти в течение 2-3 лет.

Поэтому мое мнение: покупать выгоднее тогда, когда у вас возникла реальная необходимость в улучшении жилищных условий. А если вы хотите заработать на купле-продаже, вы должны обладать статистикой по рынку и способностью к глубокому анализу конъюнктуры и перспектив проекта. На складывающемся рынке это будут скорее исключения из правил, в большинстве случаев инвестиционные вложения не сработают.

Поэтому покупать тому, кто нуждается в жилье, лучше готовые новостройки, так как нет риска, что проект не достроится. По котлованам много задержек. Зачастую застройщики не вводят объект в эксплуатацию, потому что продали незначительную долю квартир. Им невыгодно вводить объект в эксплуатацию, так как после этого квартиры переходят в собственность и нужно платить налог на недвижимость. Поэтому сейчас есть дома, которые построены, но они осознанно не вводятся в эксплуатацию, чтобы снизить бремя нагрузки на застройщика. Пока те не «допродались». Тогда это бремя перекладывается на покупателя. Плюс стоимость управляющей компании: как только вводишь, начинаешь платить за обслуживание. Поэтому покупка на этапе котлована в большинстве случаев представляется невыгодной – очень велика вероятность задержки сроков сдачи. Выгоднее покупать, когда новостройка уже готова, так как сейчас нет такого дискриминационного повышения цены по сравнению со стартовой, которая наблюдалась до недавнего времени.