Изменения в ФЗ-214: социальная инфраструктура под угрозой

Поправки в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости», ужесточающие требования к застройщикам, прошли первое чтение в Государственной Думе. При этом у экспертов и девелоперов Ассоциации застройщиков Московской области возникли серьезные опасения по поводу последствий от предложений по исключению из состава целевых расходов средств, направляемых на строительство социальной инфраструктуры, передаваемой органам муниципальной власти.

«При подготовке новой редакции закона ко второму чтению предлагается полностью исключить возведение объектов социальной инфраструктуры из состава целевых расходов, финансируемых за счет средств участников долевого строительства. При этом компенсационных мер в законе пока не прописано. В условиях экономического кризиса, отсутствия проектного финансирования — это может стать серьезным ударом именно для ответственных застройщиков, которые возводят социальную инфраструктуру одновременно с домами. Ассоциация застройщиков Московской области предлагает более взвешенное решение. Сейчас цена договора долевого участия складывается из двух частей: компенсации затрат застройщика на возведение объектов и вознаграждение застройщика. Было бы разумно исключить в новой редакции закона строительство социальной инфраструктуры из перечня целевых расходов, финансируемых за счет компенсации затрат застройщика. В этом случае, девелоперы смогут финансировать возведение социальной инфраструктуры за счет средств из вознаграждения застройщика», - считает Андрей Пучков, президент Ассоциации застройщиков Московской области, генеральный директор Urban Group (Урбан Групп).

«Объекты социальной инфраструктуры категорически нельзя исключать из перечня проектов, на которые можно привлекать финансирование в рамках 214 ФЗ. Последние годы Московская область и Москва взяли курс на сбалансированную застройку с детскими садами и школами в шаговой доступности. Отсутствие возможности привлечения средств дольщиков на такие объекты поставит под удар реализацию социальных программ. Альтернативой здесь может стать только проектное финансирование социальных объектов и «национальные кредиты» для застройщиков по сниженным ставкам 5 - 7 %» - уверен Олег Колченко, вице-президент Ассоциации и вице-президент ГК «МОРТОН».

По словам Антона Борисенко, генерального директора девелоперской компании «Сити-XXI век», члена Правления Ассоциации, принципиально важно, чтобы определенная фиксированная часть от долевых инвестиций, поступающих застройщику от долевых инвесторов, могла на законном основании направляться на проектирование и строительство социальной инфраструктуры, которая необходима для строительства жилья в соответствии с градостроительными правилами. «Это было бы разумным компромиссом, так как строительство жилья подразумевает строительство инфраструктуры для жителей, и, когда долевой инвестор приобретает квартиру, он также приобретает право на пользование будущей инфраструктурой (детскими садами, школами, поликлиниками и т.д.) в месте размещения жилого комплекса, которую необходимо построить», - дополняет эксперт.

Юрий Неманежин, управляющий партнер Gravion Group и член Правления Ассоциации, считает, что сегодня данная инициатива является преждевременной: «В настоящий момент проектное финансирование практически не осуществляется, и если рынок жилой недвижимости Москвы еще способен выдержать дополнительную нагрузку на себестоимость, то для региональных компаний ее увеличение может оказаться фатальным. Инфляция, колебания курса валют, транспортные расходы, увеличение стоимости строительных материалов — все это влияет на конечную стоимость строительства. Если будут приняты данные поправки, то, по нашим расчетам, увеличение себестоимости может составить порядка 15%. В нынешней экономической ситуации, когда мы наблюдаем существенное снижение платежеспособности населения, к сожалению, даже государственное субсидирование ипотеки не может полноценно помочь строителям. Тем не менее, есть положения в предлагаемых поправках, которые необходимо принять. В частности, надо расширить статью о целевом использовании средств дольщиков и включить в нее социальные объекты, инженерию, транспортную инфраструктуру и т.п. К остальным положениям надо вернуться только тогда, когда ситуация в экономике стабилизируется и наметится устойчивый рост».

Ассоциация застройщиков Московской области выступает против полного запрета на использование средств, полученных по договору долевого строительства на строительство социальных объектов. В качестве разумного компромисса она предлагает оставить девелоперам возможность финансировать строительство социальной инфраструктуры за счет своего вознаграждения, получаемого по договорам долевого участия.